11月楼市战报已出，从网签套数TOP10的楼盘中，我们大体可以看到诸多买房客的聚焦点，年底纠结上车的朋友，本文值得你从头看到尾。

壹

      一.  目前的市场刚需为王，尤其是品质刚需盘走量凶猛。

      11月份的楼市战报，恰恰印证了房叔昨天的推文《张家港的年轻人喜欢什么样的房子》中提及的几点：

      颜值、舒适感与尊重、以及圈子。

      比如，这次的TOP1楼盘，太意外，是位于港区的建发·御璟湾，这个人气红盘今年从4月份开始密集领证，总共领证5次，整体去化量不错。

      究其原因至少包含两个大点：

      ① 颜值

      建发的独门绝技，就是“门头+会所+园林”三把斧，这种颜值上的实景打动，击中的恰恰是无数年轻人的心房。

建发·御璟湾示范区实景图

建发·御璟湾示范区实景图

      ②舒适感以及尊重

      刚需产品，却做到了豪宅级别的享受。主力面积段在89~140㎡，均价11500元/㎡左右，同样也不惜成本的引入了豪宅级别的配置。约3000㎡会所文昌书院，从游泳池、健身房、SPA房、儿童休闲区、到中式书院应有尽有。

建发·御璟湾示范区

      建发在张家港口碑不错，以建发御珑湾、建发泱誉为代表的项目在交付上兑现度高，扎扎实实收获了一波忠粉。

      以后的港城买房，继各类营销上的“花拳绣腿”过后，购房者也会越来越聪明，别小看“口碑”这个词，它直接决定购房者的信任度。港城目前新房交付几乎是买一送一，“维权”一波接一波，吃过亏的人，更懂口碑可贵。

       其它入围11月网签TOP10的刚需红盘都各有强势“买点”：

      中骏世界城 ：超级商业综合体加持，商业体明年开业，繁华可期。

      万科公园大道：二环内的地段优势+价格洼地，主城区上车最低门槛价，而且周边区域一波新的规划出炉，明显让很多购房者有了预期。

      棠颂云著：农联板块的刚需爆款红盘，资源强大：享江帆小学+市二中北校区的学区，同时坐拥万达广场、览秀城双商圈，社区外资源已然不错。容积率2.0，在产品设计及户型打造上也比较优秀。

      绿地·悦颂云庭：雄踞沙洲新城核心生活圈的C位地段，社区外资源：公园/商业/学校都已集齐，社区内资源：社区规划、户型设计、产品力打造都可以。

      从业绩排名前十的几个刚需盘来看，刚需们买房的时候可以再评估下以下几个指标。

      第一优先考虑点：社区外资源，如果楼盘社区内的品牌、物业、装修没有太多的特色亮点，那我建议你重点筛选标准就是社区外的资源项，比如学区、商业等等。

      在张家港这样的城市，未来升值预期上，学区＞区域＞商业＞交通＞其它。

      学区就是后续保值升值的神器；大的商圈效应对于楼盘价值的带动作用也非常明显。张家港城市小，开个车从城西到城东也不到半小时，所以交通的价值让位给商业了，换个城市，比如苏州，这里面的购买逻辑又不太一样。

      此外，社区内资源，比如品牌、物业、景观、装修等等，这几个点也可以综合考虑。

      今年二手房市场普遍不景气的情况下，诸如君临新城、朗诗国泰城等品质盘，二手房价格依然很坚挺，这说明好房子也在成为真正的需求。二手品质盘，抗击打能力，明显比品质一般的楼盘要强悍。

      而且从纯居住层面来说，品质好的房子，住起来一家老小会开心很多，即使N年之后卖房，楼盘房价也和整体社区的维护、保养、服务水准息息相关，而这些方方面面，大部分是由品牌和物业决定的。

贰

       二.  网红高改楼盘，要么拼资源，要么拼享受

      入围TOP10的港城几个高改楼盘中，主要有城央壹号、金茂智慧科学城、朗诗乐府三个盘。

      11月17日，城央壹号当天拿证，当晚开盘房源迅速售罄，房叔团队做过报道，确实很火很红。有读者针对城央壹号的周边环境做了客观点评，比说地段狭小、紧邻大路，灰尘多噪音大，环境一般等等。

      这是事实。但是为什么还是有这么多土豪抢呢？因为学区资源好。市中心地段+学区优势，这个盘拼的就是资源，所以任你东西南北阵阵黑风，有了资源优势就是宝藏盘，就能巍然不动。

      金茂智慧科学城就不多说了，月月成绩表都是“学霸”级别。板块开瓶器、巨无霸资源开挂，一堆红利彩蛋守候着未来的入住者。

      港城城市就这么大，近资源者富，尤其是目前国家坚定的“房住不炒”政策形势下，房价上涨不再是雨露均沾，厚此薄彼会是常态，所以不仅要近资源，还要近“将起，未起”的资源，因为看得到的好处，就意味着看得到的贵。

      至于朗诗·乐府，这个盘和国泰云栖的买点一样，就是完完全全拼享受了，“住得舒服、住得健康”这一点，也是港城产品力逐步升级之后，有钱人们的真实觉悟。

叁

      三.  年底刚需买房还得抓紧，记得不要贪图便宜。

      各位老铁，买房这件事，不仅仅涉及你以后住得舒不舒服，还涉及你以后卖房时候的身价。所以呢？锁定好重点需求，然后才是优惠、价格之类的，你要知道现在的两万、三万优惠，和以后的10万、20万涨幅比起来，真的不算什么。

      等你后续置换的时候，才会感慨，一步之差，步步差。买房，真的一个考验眼光和格局的事。

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