“ 2021年房价将继续上涨5%！”

      这个数据一出，很多人都惊呆了。

      12月22日，社科院发布了《中国住房发展报告（2020-2021）》，明确提出一个预测：2021年全国商品房均价将同比整体上涨5%。

      社科院作为国家权威研究机构，这个声音一出，让不少中介、销售看得很爽，纷纷喜提朋友圈新一轮“刷屏点”。

      然而太宏观的东西，对目前的张家港楼市而言，并没有什么卵用，何况社科院此前预测的也是十测八不准。今年张家港楼市究竟会如何？是涨是跌？

壹

      很多人对于今年的港城楼市开局很乐观。这种迷之自信来源在哪里呢？

      第一点：去年的土拍很火很“鸡血”，面粉价普遍涨了。

      一个很明显的现象是，2020年很多成交地块的溢价率大多都在14%左右，面粉价涨幅普遍很“均匀”。

      而且局部地区，确实开始变得身价不菲，比如城东。

      12月时代地产拿下的城东地块，楼面价就高达11258元/㎡，后续售价直接是奔着2W＋而去的。

      而今年年初吸引了87个马甲混战的市中心地块最终楼面价是多少呢？12592元/㎡，也就是瑞德城央壹号的那块地，学霸级名校资源加持。

      城东身价的上涨，确实容易让很多买房人感到焦虑：城东二环外的地价都直逼市中心了，那接下来张家港主城区岂不是都要奔向2万+的节奏？

      此时此刻，你内心的种种焦虑，都已转化成了各大楼盘的“燃情”说辞，不约而同的出现在年底各大售楼处的标准“PUA”动作里。

      第二点， 刚刚过去的2020年， 网签数据一片大好。

      过去的2020年，营销总们都在叫难，但是从全年的战绩来看，网签量可是一点也不差：

      2020年全年，张家港商品住宅的网签总共是15360套，面积为2018097.37㎡。

      这个数据和去年相比，形势已经相当“喜人”了，去年没有疫情影响，苏州楼市上半场也干的热火朝天，而去年张家港商品住宅的全年网签量，也才13831套，面积1893145.07㎡。

      2020年全年网签数据比起2019年，增加了1529套，网签面积增量也很明显，多了124952.3㎡。

      这说明了啥？港城楼市的身子骨，一点也不弱。

      无论你怎么吐槽哪来的这么多韭菜，楼市“后浪”力量，依然很生猛。看到这里，还没买房的朋友，不要着急，真相在后面。

贰

      媒体们告诉你的现象，无论多么岁月静好，藏在“供需关系”里的现实，其实早已暗流涌动。

      你看得到的是今年的楼市网签量凶猛，

      看不到的是今年的楼市供应量同样很彪悍。

      2020年张家港商品房获预售的预售面积是246.42万方，全年网签面积为201.81万方，供求比为：1.2：1

      2019年张家港商品房获预售预售面积214.53万方，而商品住宅共网签面积为189.31万方，供求比1.1:1

      过去一年成交量的上升，基底就是同样上升的供应量。

      你看得到的是今年的土拍热火朝天，宾主尽欢颜，看不到的是土拍之后，张家港急剧增多的楼市新盘供应量。

      2019年张家港涉宅用地共成交了17宗，总成交面积为96.09万方。而2020年张家港涉宅用地，就成交了28宗，涉宅地块总成交面积约126.03万方，出让面积环比上涨约31.16%。

      所以今年的楼市，会有越来越多的新盘冒出，楼市供应量还在持续加大。

      再瞅一眼2021年的经营性用地供地计划，全年计划是29宗，共计2573亩。

      我们仅仅以“网红区域”城东为例：

      目前在售的有金辉·滨河云璟，均价19000元/㎡，

      碧桂园·玖珑台，均价17500-19000元/㎡；

      未推的，还有金厦·阳光诚域、弘阳地产拿下的位于市区蒋乘路西侧的地块，以及12月时代地产拿下的位于市区沙州路南侧的地块；同一区域，已经有五盘相争，而就在今年，城东待推地块里，还有4块（其中乘航片区就有两块）。

      压力大不大？竞争狠不狠？反过来说，购房者的选择面也就更大、更从容了。

叁

      所以，从供求关系这一点上来看，整体2021年的张家港楼市竞争，会很激烈。

      局部地区或许会微涨，但不代表全面都涨，更不代表大涨！竞争很明显：片区新盘扎堆的地方，会继续“水深火热”：区域价值是共享的，要么 拼差异化，要么拼产品力，要么直接上刺刀，拼价格。

      毕竟韭菜有限，新的人才大军，还在千里之外，坐等“长三角一体化”的缓慢发力。

      所以买房人，淡定！今年成交量或许会攀升，部分楼盘价格或许有微涨，但是也不代表房价会乱涨，因为供需关系摆在这，没动力。

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