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      提起沙洲新城，估计很多人会直言，不就是合兴嘛，别以为换个新名片咱就不认识了。

      绝大多数本地人，几年前谈到买房置业的时候，几乎都是直接把合兴绕开的。好景好水、好无聊。很多人觉得沙洲新城缺人气，很多未开发的地方，还飘着乡下油菜花的气息。

      但是主城区房价在一路攀升、加上各大乡镇，老宅到处在搞拆迁，“高层楼盘”开始侵蚀掉很多人原本的院落天地，这个时候沙洲新城的优势就暴露出来了。

      第一点：离市区近

      第二点：房价相对便宜很多

      离市区一脚油门的功夫，10几分钟直达，离未来览秀城商圈开车也就5、6分钟左右，而房价上至少便宜6000+，这个区域够不够诱惑？

      所以，两类群体，在购买主城区范围内的房子预算确实差很多的情况下，我们推荐沙洲新城。

      第一类：纯刚需置业

      在港城辛苦打拼的外乡人首次置业，如果预算有限，但是想在这个城市有个温暖又宜居的小窝，沙洲新城再合适不过。

      纯刚需置业最担心什么？① 银子有限 ②离主城区太远 ③小孩上学④周边配套齐不齐全。

      在目前的沙洲新城，这些都不是问题。

      ① 银子有限

      均价12000元/㎡的市场行情，与最少15000元/㎡起步的主城区房价相比，100㎡左右的房子，总价上至少能省下30万。

      或者可以再掂量下：目前主城区的一套90㎡小户型，清一色的都是三室两厅一卫，而同样的总价，在沙洲新城却可以选择三室两厅两卫的大户型，对于纯刚需群体而言，居住幸福感更强。

      ② 离主城区太远

      沙洲新城作为市区外溢第一站，从下面这张图上大家可以看到，沙洲新城，距离未来的市中心——城北览秀城商圈，开车5、6分钟左右，如果你从沙洲新城赶到市区上班，一路畅通的情况下，十几分钟的车程，并不比人民路的同事晚到几分钟。

      张家港真的不大，这样的时间成本，对比下在大苏州从吴江赶到园区上班的打工人们，真的幸福感爆棚。

      ③ 孩子上学的问题

      去年张家港的第一年民办学校摇号，沙洲新城完美的暴露出了一个大的“机会门”：

      外校的本部幼升小的报名人数，高达1046人，中签率35%。与本部校区的火热摇号相比，去年外校给予锦丰的区镇合作办学名额，无论是小升初、还是初升小，都是未报满的状态，和本部幼升小35%的中签率比起来，在沙洲新城就读外校显然容易很多。

      所以，如果刚需置业买在沙洲新城，这几年，还是有很大的机会把孩子送入张外就读的。

      目前外校的学费为小学30000元/年，初中40000元/年，高中42000元/年，如果考虑学费实在太高，沙洲新城本身的学校资源也不差：

      除了目前已有的德美幼儿园、南师大附属合兴小学及初中之外，新的学校利好已经在落地中：

      沙洲中学北校区已动工，设计规模为16轨48班，总建筑面积48000㎡，将于2022年8月建成交付。

      沙洲小学建筑总面积为2.8万㎡，拟建小学8轨48班，目前在建，将于2021年9月竣工。

      无论如何，这都不属于学区资源弱的板块，公办、民办都有的选。

      ④ 周边配套齐不齐全

      在自然资源上，沙洲新城天生优越。“一河五园”的生态资源在后疫情时代，显得相当稀缺。

      更重要的是，看下沙洲新城的总体控规，所有的重工业大多集中在锦丰北面（棕色、浅棕色地块），而核心居住区内，沙洲新城大批量的都是住宅用地（黄色地块）、商业用地（红色地块）、综合公园用地（绿色用地）。

图片来源：张家港市规划局网站

沙洲新城的总体规划

      至于沙洲新城被诟病最多的问题，就是缺少商业。但是未来几年，大量的彩蛋即将出炉：

      除了目前的大南水街之外，未来，绿地约10000㎡的商业中心伴随着项目交付也将成熟兑现、此外，开发商们的集团军脚步，显然到来的比我们预想的速度更快，一大波商业红利正在赶来的路上：

      去年6月份，坤达房地产以楼面价1291.5元/㎡拿下了锦丰镇合兴路西侧地块，近日这块地的规划公示来了：大南万悦商业广场！

▲鸟瞰图

      这个商业项目的基本信息如下：

      去年7月份，江苏扬子江沙洲置业有限公司以楼面价1575元/㎡拿下了锦丰镇环新西路东侧的商业地块，4个月后项目公示如下：

▲透视图

     还是商业体，总建筑面积2.08万㎡，对于沙洲新城的未来核心商业圈的繁荣，又是一个大手笔。

     近日，沙洲新城2021年第一块地2020-B24地块也即将加推，出让面积123907.02㎡，起拍总价9.68亿元，规划为住宅、商业服务业。

      在这块地的“投资发展监管协议”中，明确提出：乙方或其关联公司须在地块内建设不少于项目计容建筑面积5%的商业。其中包含投资建设高端精品商务酒店，酒店地上建筑面积不少于7000平方米，不得分割销售。

      这意味着沙洲新城未来高端商务酒店的入驻。

      此外，未来城北览秀城商圈的崛起，对于沙洲新城而言绝对是重磅利好，因为距离近！

      公园、学校、大量商业纷纷落子，加上绿地拟投100亿的康养小镇产业加码，目前的沙洲新城，距离人气浓厚，商业繁荣、城市界面焕然一新的真正“新城”，只有几年的时间了。

      对于纯刚需置业，这个时间点买入，确实是不错的时机，因为很多红利、配套还在建设期，览秀城还在建设期，兑现后的览秀城商圈内，纯刚需再想买入，看一看城北那时候的高门槛，很多人很难不把眼光看向沙洲新城。

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      第二类：向往“院落”生活的改善性群体

      众所周知，叠墅最大的软肋，就是地段。位置太远地段太偏的叠墅，买了没啥意思，因为大人要上班，孩子要上学，偶尔996一下，大晚上赶回家的心情，实在只能用“急迫“来形容。

      而放眼主城区，叠墅置业成本越来越高，地价越涨，叠墅越稀缺。

      所以推荐有院落情怀的人在沙洲新城买叠墅的原因很简单，主城区太贵，这里便宜，而这里离主城区近。

      话不多说，我给大家看下团队梳理的主城区叠墅（下叠类产品）总价地图，就能感受到这种逼人的现实了：

（数据来源自各项目最新备案价，具体以销售现场为准）

       总价300万左右，想买带院子的叠墅，在主城区范围内（新房）没得选。在城南，新城和樾下叠产品，备案总价最低351万起，在城北，建发和玺下叠产品备案总价最低427万起，在城东，金辉·滨河云璟的四叠产品，备案总价最低468万起，产品稀缺，都不便宜。

      而在沙洲新城，总价300万左右，选择面还是很大的，保利锦庐的叠墅产品、绿地的向阳墅、石榴江南院子的纯四叠产品，无论是院子还是地下室空间，都很大。

      以绿地·海源名邸的向阳墅为例，下叠自带地下室和围合式庭院，得房率约88%，地下室挑高约4.75米，总价300多万便能买到建面约232平米的下叠。

      眼下的张家港各个区域，从乐余到凤凰、塘桥、金港，到处都在搞拆迁，这意味着“宅基地”越来越少，老张家港人以后想要“有天有地有院子”的产品，会越来越难。

      从这个角度来说，300万左右带超大院落的叠墅产品，以后会越来越稀缺。沙洲新城房价还处于洼地，向往院子的朋友，多在这个片区多转转，等过几年，房价洼地被填平，其他人也只会一脸羡慕的看你在院子里品茶喝酒。

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