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      土拍行情，依然是楼市的晴雨表。城南还是傲娇的城南，2021年3月11日即将出让的新地块起拍楼面价一出，城南“三兄弟”喜笑颜开，显得性价比十足。

      按照新的土拍公告，这块地（张地2013-B33地块）位于经开区紫荆路西侧，出让面积91089.91㎡，容积率1.5<R≤2.0，为商住用地。地块起始总价184458万元，起拍楼面价10125元/㎡。

      市场指导总价201059万元，网上中止价格211111万元。一次性报价有效区间楼面价211111万元-212126万元。

      关于2021年城南首推的新地，三大看点我们了解下:

      第一，起拍价不便宜，10125元/㎡ 

      我们一起来对比下城南在售楼盘曾经的拿地行情；

      青禾·暨阳府，楼面价13089.6元/㎡，目前在售均价23300元/㎡；

      依云兰庭，楼面价10736元/㎡，目前在售均价18900元/㎡；

      湖悦天境，楼面价12045元/㎡，目前在售均价19000元/㎡；

      吴越府小洋楼，楼面价7074元/㎡，目前在售均价12500元/㎡；

      新城和樾，楼面价6000元/㎡，目前在售均价13000元/㎡。

      从目前在售楼盘的市场行情来看，如果该块地以楼面价10125元/㎡的底价成交，那么未来项目售价，突破2万的可能性并不大。

      第二，周边配套有底气 

      结合过去一年的土拍史，凡是楼面价突破万字头的地块，周边资源都是开挂的。这块地的起拍楼面价，也显示出了同样的配套底气。

      2020年土拍楼面价排行榜TOP10

      几大关键点了解下：

      ① 传统城南富人区：城南依然是超香的城南，哪怕城北、城东等气势凶猛后生可畏，但是在真正的配套未落地以前，成熟的城南依旧资源撩人。

      ② 商业配套成熟0等待：从吾悦广场到麦德龙超市、百信生活广场、暨阳湖金融街一应俱全。

      ③ 生态优越：出门就是暨阳湖生态园，让习惯了这里的人，很难再移情别恋喜欢上别的地方。

      ④ 名校环伺：暨阳湖实验学校、市二中（南小区）、暨阳小学（南校区），今年9月份已投入使用。

      目前在张家港，土拍价几乎都算是明码标价：

      如果配套成熟，学区优越，万字头楼面价妥妥的，比如老市中心、城南等区域；

      如果未来还没来，配套可期，但成熟尚需时日，那么楼面价也在努力向“万字头”看齐，比如城北、城东等热门区域；

      如果百拆待兴，一片荒地中众志成城，那么楼面价也有点看头，比如目前的高铁新城。

      所以，土拍楼面价对于购房上的“隐形升值期待”，有参考意义，只有买错房的购房者，没有卖错地的ZF。

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       第三，这块地底价成交的可能性很高   

      与以往一些拍地要求所不同的是，这块地不仅仅添加了商业建设要求，还重点凸显了产业投资、纳税要求：

      1、建筑密度≤30%，绿地率≥35%，建筑高度≤40米，商业建筑高度≤12m。

    （PS: 结合地块容积率以及建筑限高来看，后续开发的估计是小高层产品，而且大户型占比会比较多）

      2、沿紫荆路可设置配套商业，商业建筑不大于2层，商业建筑面积不大于5000㎡。

      3、需签订“张家港经开区张地2013-B83号地块投资发展监管协议”，在张家港经开区范围内进行的产业建设、园区建设、科技研发等，累计实 际总投资不低于16亿元，并在张家港引进从事上述产业项目人员不低于400人。。

      4、项目建成后三年内在张家港经济开发区区域内累计缴纳税收不少于5亿元！

      很明显，ZF对这块地是有极高要求的：开发商不仅要有实力拿地，还能顺带着建商业，还要定向导入硬核产业，定量引进人才，甚至对建成后三年的纳税金额都有确切规定（还得是成熟产业才行呐）。

      所以，从诸多投资监管协议里的硬性要求来看，这块地很有可能属于定向卖地，能同时满足以上条件的开发商少之又少。正是因为定向，所以这块地底价成交的可能性很高，甚至巨头企业和有经验的房企一起抱团开发的可能性也很高，我们拭目以待。

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