市场从不言语，却滔滔不绝的说了很多话。

      房叔团队，最近拿到了一份“绝密文件”：大家看下图。

      这是最近金茂悦系二期的成交客户分布地图。这张图的牛X之处在于，它精确无误的展示了港城最新的置业风向标。

      为了让大家看得更明白，我们简单的在此图数据基础上做了下标红，全市范围内的“抢位”之战，更清晰了，其中老市中心的溢出效应明显，金茂悦系二期，对于城北之外其它板块的吸附力，也显而易见！！

      真实的成交客户分布地图证明：金茂悦系二期，也和清盘在即的金茂府系产品一样，出现了巨大的虹吸效应。

      啥叫虹吸效应？上海对于长三角其它城市叫虹吸。北京对于京津冀其它城市叫虹吸；对于城市板块而言，同样如此，高能级者对于低能级者，才叫虹吸。

      目前为止，港城楼市的绝大部分楼盘吃的大多是本区域内客户，而这份客户分布图切切实实的表明，金茂的“出圈”能力全城莫及，所谓出圈，无非是把理论上不属于这个范围的客户，活生生变成自己的客户，这是真正意义上的“板块进阶”！

      项目之所以能连续两年多持续霸屏港城楼市“头条”，所依靠的，正是这种对于张家港全市范围内的“虹吸”效应，否则你很难解释，去年张家港智慧科学城凭借一盘之力，销售业绩直接干到了全国楼盘TOP40,江苏省TOP1！

超强虹吸力背后，

1.9万单价，资源均好性，全市最强！

       金茂为什么会有如此强大的虹吸效应？在我们上周末的实地踩盘中，挖掘出了很多来自购房者的答案。

张家港智慧科学城楼盘现场图

      随机和几组客户聊了下，有的是来签约的，有的第二次、三次过来了，我们来分享下他们的买房故事。

      1. 一对在城西上班的夫妻，外地人，老婆怀着孕，这是第一次买房，看中这里未来高大上的配套，比如览秀城，体育公园等等，想将来给孩子一个美好的家。

      2. 一位老大爷过来签约，各种流程跑下来也是满面春风，闲谈之下，了解到老大爷3月上旬刚刚卖掉了自己在王府名邸的一套老旧大，果断买了金茂悦二期新品，一套146㎡的户型，大爷人倒直爽，说二手房卖了足足一年多，自己最终降了足足7万，总算是卖出去了！

      3. 一对老夫妻，乐余人，准备给刚刚大学毕业的儿子买套婚房，买房理由是“趁着现在周边配套都还没成型，赶紧买了，别等到真结婚的时候这边反而买不起了。”

      整体聊下来，房叔团队发现了一个有趣的现象，过去几年，很多本地人的“地缘情结”不要太顽固，住城西的，习惯了城西就不想挪窝了，连油菜花都是城西香点，住城东的就觉得城东好，其它哪里都是“将就”。

      而调研的结果，和上面的客户分布地图一样：很多其它区域的客户开始“移情别恋”了！

      这么多购房者给出的标准答案背后，他们内心打过的“草稿”究竟是怎样的？这里，我们来还原下最真实的购房心态：

      摆在很多购房者面前的一个问题是：在张家港，单价19000元/㎡左右，你会选择买哪里?这样一张楼市地图，是目前张家港楼市呈现给大家的全部答案：

       看到没有？摆在购房者面前的选择其实是很尴尬而无情的：每个楼盘都各有优势，但是购房者的内心纠结点，明显更多:

       当你看得中户型的时候，往往看不中品牌。

       撸起袖子准备冲着学区而去的时候，刷卡前还是犹豫：开发商口碑渣了点，一看就是渣男，要不，委屈点，还是从了吧？

       好不容易品牌、学区都满意了，周边街道的面貌，看着不大高级啊，渣土车、专业市场、安置房社区，唉！难不成以后出门都得忍？

       你上看下看，左看右看，原来1.9万买房也不简单。

       所以你看，资源均好性最强，单价牢牢锁定在1.9万左右的超香盘，除了金茂悦，还是金茂悦！

       论品牌，大国央企，

       楼市“尖子生”表现优秀！

       今年是央企金茂深耕苏州的第八年，8年落9子，至今在苏州，已经成功交付了4个项目，无一不是区域内的品质标杆，凭借超强的兑现力，疯狂圈粉大苏州。

苏州金茂已交付社区实景图

      回到张家港智慧科学城，论配套，有人买的是一套房子的精装修，有人买下的是一个城市的“精装修”。

      产城融合，干的就是城市级别的“精装修”，缺啥补啥，让沙洲湖板块从一片荒野，装修成未来的“市中心”，金茂幼儿园、莱爵公学国际学校、南横套生态走廊、中医院城北新院、金茂览秀城等相关配套稳步落地开工；总投资约107亿元的张家港智慧科学城二期正在赶来，一座地标性塔楼、一座五星级连锁酒店……

      超百亿真金白银的投入，城北板块用“暴富”形容并不为过。

      论板块潜力：港城顶级流速盘，已被证实！

      板块潜力不用我多说，具体可以看这篇：2023年以后的张家港生活图鉴！

      张家港金茂智慧科学城所呈现出来的巨大虹吸力，已经表明：越来越多的客户，从认知和行动层面上，在向着未来的“市中心”站队。

      论学校：张张王牌，资源开挂！

      论学校，板块内除了江帆小学+市二中北校区学校配置之外，全新更名的实验幼儿园斜桥园区（原高新区幼儿园）、云盘小学沙洲湖校区（原高新区小学）、梁丰初中沙洲湖校区（原高新区初中）三大王炸组合已经规划落地。

       此外，金茂悦系二期旁边规划有小学和幼儿园，据小道消息，金茂正在整合全国及区域优质学校资源，一旦落位，未来绝对是整个张家港的重磅教育彩蛋。

       论圈层 ，港城塔尖圈层疯狂打call 

       论圈层品质，据现场销售透露，金茂的近期成交客户背后，接近80%的比例，都是来自于老业主或者朋友圈里的推荐，这种“一传十、十传百”式的口碑传播背后，引领了港城前所未有的圈层置业热潮，“朋友圈”的力量不容小觑，啥叫圈子？

       老师推荐的大多是老师、老板推荐的大多是老板、公务员推荐的大多是公务员、企业高管推荐的大多是企业高管……，而这几类群体，几乎占据了金茂成交量的半壁江山，“圈层”品质不言自明。

      论户型，10条几近严苛的“户型”军规了解下：

金茂户型设计规则

      1、每个户型都设置玄关，解决入户仪式、收纳、私密、风水四大生活细节，是品质住宅的必备要素；

      2、每个户型都是U型厨房，基本不做L型厨房，满足品质型家庭热爱生活的习惯；

      3、基本不做小于三米开间的卧室，关注每一个家庭成员；

      4、建筑体型系数行业前列，很少出现凹凸缺角的空间，保证每个房间采光均好性，满足老人、孩子更需要采光的健康需求，立面平整，更具品质感；

      5、窗墙比尽可能最大化，全部完整1.8米双阳台设计，采光、收纳兼备；

      6、每个户型的客厅均非常规整，基本不在客厅墙面开设户内门，拥有完整的客厅双面背景墙，更品质，风水、私密性更佳；

       7、不以“控面积、控总价”的非客户使用逻辑进行花式偷面积，牺牲阳台、飘窗、厨房、卫生间、设备平台等容易被忽略的空间，保障每一个功能空间的舒适体验及实用性；

      8、不一味追求极致面宽而牺牲进深，面宽与进深做到均好，贴合家庭实际生活需求，更好用更舒适；

      9、不一味追求南向大横厅设计，尽可能把北向卧室数量减到最少，南向卧室最大化；

      10、每个户型尽可能预留收纳空间约单户面积的9-12%，保持市场领先水平。

       这一批推出的金茂悦系二期约99—180㎡精装新品，对户型的自信并非体现在为了追求“好卖”，刻意的以“超大横厅、赠送面积”等来博取客户眼球，而是秉承着用户思维，让“用者好用，居者舒适”。而非纯销售导向的“卖者好卖”思维。

      论品质，港城首个“透视家”

      提前一年，让业主体验各种工艺细节，真刀真枪亮素颜的开发商，港城少有。废话不多说，感受下交付区实景图，实际还原度高于效果图。

金茂悦系效果图

张家港智慧科学城金茂悦系效果图

金茂悦系实景图

张家港智慧科学城金茂悦系实景图

       精装部分主材清一色的大牌好料，……，从品牌到型号，统统有据可查。

张家港智慧科学城金茂悦系实景展示图

       所以说，金茂悦系二期，凭借着超级产品力和强悍的板块“硬实力”，硬核的卖成了很多张家港买房人心中的“单选题”。

       而结合近期张家港二手房市场爆出来的新行情：

       很多品质稍好点的小区，均价几乎清一色2万以上，你就不难理解张家港智慧科学城，品牌、物业、配套、户型、圈层、品质、学校张张王牌之下，1.87万均价所拥有的超级“性价比”。

      改善性群体，大放水背景下

       正在集中火力，优化资产配置！

      另外一个实地踩盘中暴露出来的现象，是越来越多的客户在选择“以旧换新”，也就是卖掉以前的房子，置换到金茂悦系二期。

      追问置换原因，每组家庭都不一样，各类理由，复杂又任性：

      有的吐槽，等家门口的红绿灯等的不爽了；

      有的父母觉得孩子上个学不容易，刮风下雨都要走远路；

      有年轻夫妇抱怨，一家三代人，住着120㎡的老房子，却用着一个卫生间；

      有的纯粹就是看对面的邻居老把电动车、旧纸箱放楼道口不爽了；

      还有外地人，忍受了好几年保安老大爷的正宗“港腔”；

      还有90后，觉得新婚住着老小区，谈个恋爱都不香了。

      哪有那么多大道理，只有天长日久累积在旧房子里的小情绪。越改善，越追求从物业到圈层，从邻里到景观，从社区外到社区内的全方位生活品质的升级。

      从另一个角度来看，很多房叔认识的圈子里的“老炮”，也不约而同选择了金茂，他们的置业敏感性很强：手头的房子有个5、6年左右的房龄，就得动一动了，这叫优化资产配置。

      楼市行情越分化，核心资产加速上涨，普通资产原地装死。房子不在多，在精。手头的房子，有几年不涨了，或是房龄已经比较长了，建议大家赶紧卖掉，集中手头的火力，去置换涨幅更快的房子，这样才能在全球货币大水猛灌的时候，帮你跑赢大势。

      房叔曾经说过，买房路上，情怀与喜好是买房增值的大忌，价值是唯一的标尺。

      所以，这次调研总结下来，张家港智慧科学城所呈现的巨大“虹吸力”背后：是无数个第一次买房的人，

      果敢的选择了他们眼中未来的“市中心”；

      是无数组改善家庭，

      勇敢的跳出了“地缘情结”，

      或者谨慎挑选着自己期待已久的“新生活”，

      或者聪明的在大放水背景下，

      优化资产配置，抢位“核心资产”；

      而更关键的是，这一股全新的港城购房流向，早已经转化成了一张张真金白银的“楼市榜单”：

      3月26日金茂悦系二期公园新品开盘，60秒，6亿，小户型直接抢不到，行情实在太火爆；

      金茂府系也只剩少量房源，即将清盘！

      最新来自房天下的权威数据（真实数据，房产局备案网1~3月自然月可查）：金茂在今年第一季度的楼市排行榜中，成交金额、成交面积、成交套数均位列港城TOP1，又是“三冠王”。

      从去年开始，平均月销约200套，月均流速直接奔向超5亿+的楼盘，非张家港智慧科学城莫属，直接干过了很多楼盘一年的总和！

      从2019年那个神奇的12月，张家港智慧科学城创下港城前所未有的历史记录开始，张家港成交量销冠，几乎都是…… 金茂。

      榜单12卷，卷卷有“爷”名~

      我们不难发现，张家港智慧科学城正在形成“包揽之势”，无论是整体成交量、还是成交金额、抑或是销售面积。似乎没有什么能够阻挡，金茂的 “火出圈”架势。

2019年，属于金茂年，

首开23亿+，创纪录！

2020年，属于金茂年：总销65.5亿；

2021年，毋庸置疑，依旧会是金茂年。

       据销售人员透露，截止目前为止，已经有3011组家庭，成为了张家港智慧科学城的业主，而更多的购房者，正在跑步进场的路上。

       从首入港城所面对的城北一片荒野，很多本地人的爱理不理，到两年多时间，让3000多组家庭“路转粉”，发生了什么？

越来越多人强烈的意识到，

未来，真的快来了！

       强大的虹吸效应背后，除了大家对未来“市中心”的强大预期，更得益于这份“未来”，正在加速兑现中，信心意味着一切！

张家港智慧科学城规划图

       商业上，20万方的金茂览秀城正在火热建设中；

张家港览秀城效果图

      自然资源上，2021年1月，张家港“李公堤”——南横套滨水生态廊道二期中标公告，工程加速推进中；

      22万方的体育公园，今年会开工建设；

张家港智慧科学城金茂悦系二期效果图

      医疗上，新建的张家港中医医院，规模约18.5万㎡，有床位100张；2020年已完成前期手续及方案设计。

市中医医院效果图

       学校上，博颂莱爵幼儿园，2020年12月实现了结构性封顶，预计2022年开园；而关于金茂附近规划的幼儿园、小学，据说金茂正在全国及区域寻找优质学校资源；

       除了金茂的超强兑现力，更有金茂作为“城市运营高手”的定心丸： 在楼市里，所有人依附资源，必有人创造资源。

       不像很多开发商对周边土地上的资源毫无还手之力，“嫁鸡随鸡”，金茂作为国内顶尖的城市运营高手，在板块资源填空上，可以说是缺啥补啥。

      在张家港，城北之前是一片荒野。

      缺商业，所以览秀城来了，

      缺高端酒店，所以五星级酒店安排了，

      缺国际化教育，所以博颂莱爵幼儿园来了；

      缺融入“长三角”朋友圈的崭新名片，所以由RBD（休闲商务区）、CBD（中央商务区）、CAZ（中央活力区）所构建的美好城市，资源落位相当迅猛；

      在常熟，同样如此，面对着已经有商业资源落位的昆承湖板块，金茂因地制宜，板块资源迅速填空：

|昆承湖CBD效果图

      缺医疗，金茂不惜巨资进入了哈佛BI医学创新中心；

      缺高端酒店，所以塔普拉度假酒店、日韩酒店、凯悦酒店集群入驻；

      缺小学、幼儿园教育，所以目前金茂正在积极和全国知名学校洽谈磋商；

      最新的劲爆消息是：上海复旦大学附属学校已经去常熟智慧科学城考察，好事可期！

      这绝对是一个意味深长的消息。一旦名校资源洽谈成功，无论是张家港、还是常熟，都将迎来绝对的重磅教育彩蛋。

      所以往往在买房的时候，选择强者，就是选择“近资源者富”。金茂的超级IP，正在大苏州势如破竹；

      2021年4月8日，金茂以总价48.2亿拿下相城高铁新城巨无霸，住宅和商服混合地块，你会发现，就造城而言，每到一处，金茂都并非选择传统意义上的市中心，而是顺应城市发展方向，提早占位更具成长力的区域；

      2021年4月8日，常熟金茂智慧科学城的产品发布会，现场超千人入席，更是迎来了政府亲临观礼、杨澜亲自站台、业内地产老炮亿翰智库董事长陈啸天为项目前景发声；

4月8日常熟金茂智慧科学城发布会现场图

       金茂的超级势能背后，实力相当霸气，更难得的是，深耕苏州多年，超强的兑现力和产品力，已经让它圈粉无数，任何时候，真爱粉才是“顶级流量”的唯一支撑。

      岁月不会辜负每一个认真生活的人，同样，市场也不会辜负一直“言出必行”的开发企业，金茂悦系二期，公园头排！建面约112/146㎡稀缺臻品，循众加推在即，需要强调的是，这次加推户型很紧张，两大“爆款”户型套数非常有限。

      想买的朋友把握机会，不要错过好房源，这次加推估计又是要爆抢的节奏，错过难再得！

扫码加金茂智慧科学城销售经理微信，

小姐姐们第一时间告诉你加推信息！

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