最近张家港暴露出来的一个现象，就是老破房越来越不好卖了。这里的“破”没有什么鄙视链，指的是单纯的社区破旧。

       写写近期的几个成交案例吧。

        朋友手上有套沙工新村53㎡的房子，放在两年前，130万的售价就是香饽饽，鸡血家长们的需求很是生猛，结果现在金三银四的行情下，现在挂牌价才120万出头，关键是挂了也蛮久的了。

       今年的房叔“屋托邦”系列，粉丝卖房专栏里，一套商业新村的房子 57㎡，暨阳实验小学＋市二中学区，最终实际成交价是115万，但是这位粉丝跟房叔交底，买过来就是110万出头，算上3万左右的装修费+两年的利息成本，算起来还是亏的。

      老破小如此，老破大就更难了，粉丝的一套138㎡的多层大户型，5楼（总高6楼），边上就是实验小学，最终实际成交价才200万出头，原先的挂牌价是多少呢？236万。

      大面积、不带电梯，四楼以上的房子，尤其是顶复之类的，成交周期相当缓慢，而且被压价压的厉害，买家一次性砍价猛如虎，卖家毫无还手之力。

      由于张家港现在缺乏像链家、贝壳这类可以显示成交数据的线上平台，所以房叔列举的只是自己最近接触到的一些房源现象。和中介朋友们聊天，很多中介们也在吐苦水，张家港的二手房，尤其是老破房，越来越难卖了。

       这里面我想最重要的一个原因， 就是原来的“老牌学区房”，不那么香了。

       一张图看懂张家港目前的学区“分化”图。

       这几年ZF为了做城市扩张，很重要的一大手笔就是做学区分化，东、南、西、北建名校分校区。

       原本，你需要花上150万才能勉强够到老破小，让鸡娃勉强读上张家港的老牌名校，现在同样的总价，你就能住上电梯房、新楼盘、户型绝优，瞬间get以前市中心豪宅的同款名校，香不香。

       这就是吸引广大孟母们带着小孟子们一脚油门开到二环外定居的直接原因，好学区也要，全家人的生活质量也要。

       而与此相比，兄弟城市常熟的情况就有点不一样，老牌市中心依然很吃香，老牌名校旁的学区房相对也很坚挺了，原因很简单粗暴，常熟的老牌名校势力，并没有被各类“分校区”给分化瓦解，碉堡依然是碉堡，依然是无数家长心中的“傲娇宝塔”一座。

       第二点：后浪凶猛，备胎很多

       三线城市，本地人手上的房子越多，距离“土味改善”的硬需求就越来越远。

       过去传统的改善，就是三房变四房，四房变大平层。比如苏州的很多刚需家庭，300万的房产换到400万，很多也只是着眼于学区改善、或者面积段改善。

       但是很多张家港本地人，越来越不缺房子，缺的是好房子。不仅仅追求面积段改善，还追求社区品质、物业服务、邻里圈层、户型强悍、产品性能等全方面的换挡升级，目前整个张家港高端改善市场，卖得最好的就是科技住宅，就印证了这点。

       所以，越来越多的二手房，尤其是老破房，在和新盘PK的时候就失去了这样的优势。

      我们以王府名邸的一套161㎡的大平层为例，四房两厅两卫，总价310万，单价在1.92万左右，由于公摊面积小，每个房间都比新房的大。

       但是总价上却不便宜啊，310万，同样的功能，新房140㎡就可以满足了，无非是各个房间小点，但是小区物业好啊！周边配套更新啊！科技住宅更舒适啊！

       对于很多追求生活品质的年轻人来说，总价上还可以少个大几十万，所以呢，只要总价段超过200万，相对老破房，新盘市场简直是备胎丰富，任你挑选。

       第三点：老社区，整体房龄偏老，环境差，停个车都不方便。

       张家港市中心有很多超级老小区，大概形状就是基本没小区环境，车位要下班就回去占领，所处位置不少就是特色面馆、烧烤、火锅美食一条街和各种各样的培训班。

       就餐环境要么叙利亚风要么回忆杀式小清新，小区门牌号很多都是某某路XX号，XX苑神马的。

       这种房子不仅成交周期长，换手率低，租金还低，有些小户型居多的老小区，出租的、纯粹挂学区的、年轻人群租的不要太多，整体社区环境，再在手里放个10年左右银行都不得贷款了，更卖不脱。

       当然了，市中心一些高端老小区人少清静、人也不那么杂，只是受限于小区设计、房龄、长相、车位不足、维护得不太好和板块几乎已经没有改造可能等因素，换手率和增值空间也不高。

      整体聊下来，很多老破房市场唯一的护城河——老牌学区，一旦这种权威势力被“名义上”分解掉，无论是老破小，还是老破大，就不那么香了。

      而更危险的是，目前张家港很多名校分校区还处于建设或者即将招生阶段，一旦后续分校区出成绩了，老牌名校本部的“龙头老大”地位才是真正意义上被撼动了。

      鸡血孟母们很快就会领悟到：出环一步，海阔天空。这才是张家港老破房更艰难的时候。

       明眼人这时候肯定会提及到一点：生源。

       大致意思是哪怕像实验小学、梁丰初中、市一中、市二中这类的名校，在分校区建设中切切实实做到了统一师资、统一管理，那生源上，老市中心与分校区所属地块相比，不是还有悬殊吗？

       很少有人注意到的是，由于市中心用地有限，这几年在张家港，大量高新产业，将办公基地落子在了二环外。

       今年张家港入选江苏省省级重大项目的产业项目总共三个，

      总投资51亿的长城宝马光束汽车项目，落址在大新，拥有约3000名员工；

      张家港杉金偏光片生产基地，未来全球最大的偏光片供应商，在张家港经开区；

      张家港广大鑫盛大型高端装备核心精密零部件，拟建地址在凤凰。

      重大产业项目在环线外的大举“开疆拓土”，带来的一定是高新人才们的外迁，未来各分校区的“生源”还是有所期待的。

      说了这么多，就是告诉大家一个真理：喊你们把老破房卖了卖了卖了。

      抓紧出手，尽快置换成新房、次新房，不要留恋那点租金，不要捡了芝麻丢了西瓜。

      好了，看完记得转发下，以此来激励你那些守着“老破房”来下蛋的朋友们，立此存照，两年后再看此文，看有无后悔药可吃。

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