5年前问这个问题，担心“血亏”而没有上车的朋友，大腿都要拍肿了。

      但是5年之后的今天再问这个问题，形势又变了，眼看它调控越来越紧，利率越来越高，深圳、上海等城市在一轮轮的调控下二手房市场开始骤然降温，所以大家伙开始纠结起来了。

壹

      这十年，越来越高的房价

       房价为什么越来越高？答案是，中国人越来越喜欢买房了。

《2018中国城市家庭财富健康报告》显示，中国高达77.7%的家庭资产来自于房产，是美国家庭住房资产占比（34.6%）的2倍之多。也就是说在中国大部分家庭的财富配置里，房产是绝对的大头。

      为什么房子在我国这么受欢迎？因为太多人吃过了楼市的甜头或者苦头。

      ①    过去十几年，买房被证明是最赚钱的投资渠道

      作为资产来讲，房子这个重要资产在过去十年被证明了涨幅程度，远胜于股票、基金、理财等其它渠道，所以无论是出于保值还是增值的目的，大家有钱了，都优先考虑买房。

      ②    城市化带来的红利，就是普通人版的“超级爽文”

      什么是城市化？举个例子，原本一个村1000户人家，分布在几千亩田地范围内，现在搬到城市，一个几十亩的小区就能容纳。集聚之后，给制造业招工带来便利，能够创造更高产值；同时交通运输、信息扩散成本大幅度降低。

      这样的就业机会又吸引了大量的农村人进大城市打工，这就是最直接的城市化。

      根据相关数据显示，在2000年的时候，我们国家的城市化率仅为36%，而到了2020年，我们国家的城市化率已经达到了63.89%。

      十年前的苏州，园区、相城区、吴江区还是遭本地人翻白眼的乡下，十年间，近千万的外地人涌入了大苏州，海量的购房需求催生了一个又一个高光板块，一片片农田变成了高楼大厦，不毛之地上崛起了网红地标，房价随之也如同坐上了火箭。

      我们看下10年前和10年后苏州园区楼盘的房价对比图，你就明白了，城市化进程就是房价的“助燃剂”。

      黑色数字部分为2010年房价，标红数字部分为2020年房价

      ③  越来越多的投资客进场，供需失衡导致房价上涨

      大量投资客冲进楼市的结果，自然是造成了部分城市、部分区域供需的严重失衡，因为资源有限，需求却是海量。

      而吃过房价苦头的人们，也会基于“恐慌”心理，砸锅卖铁的上车。

      当一个东西，你攒个三年五年钱就能买下来，你可能并不着急，于是不妨再等等，比如先把婚结了，事业稳定了再说。

       当一个东西，你攒几十年的钱都买不起，而且越等越买不起，等待就失去了意义。这时你就想立即得到它，因为这件东西已经从普通商品，变成一种“安全感”的象征。

      问一下你十里八乡的乡亲就知道了，好多村里的单身汉一直单着的原因，不是因为彩礼钱，就是因为房子。

      越买越涨，越涨越买，这就是过去十几年里楼市的现状。

贰

      高房价成了天然的“避孕药”

      从国家统计局公布的数据来看，今年上半年，全国平均房价也出现了上涨，目前的房价水平是10485元/平米，这个数字无情的揭露了广大年轻人所面临的现实：现在想要在我们国家的大多数城市买房，打底都是上百万巨款。

      五六年前，一些“逃离北上广深”的年轻人还可以退回到苏州老家，现在，苏州显然已经不是“轻松”之地，哪怕你只是想回到张家港老家，市区也是打底2万+了。逃无可逃，所以才会有之前年轻人花5万去鹤岗买房的热点被疯传了。

      一套房子，上百万元的总价，对于绝大多数刚刚工作几年的年轻人来说，都是一笔丝毫不轻松的“巨款”。

      伴随着房价大幅上涨带来的后果，是我们每个人的收入都增长了，但是我们更穷了，房价涨得高不可攀，买个菜二师兄也是贵得离谱，教育一个孩子要花掉的钱想想就肉疼到睡不着觉，平时请个假去参加孩子的家长会都不敢，万一失业了怎么办？房贷还不上了怎么办？

      你还在催着生二胎、三胎？房间够吗？钱够吗？精力够吗？所以高房价成了天然的避孕药。

      而这一剂避孕猛药打下去，人口问题来了。

      国家为什么喊你生三胎，甚至攀枝花这样的城市还发钱喊你生三胎，一句话，最近密集出台的政策表明，严峻的人口问题，已经让高层破防了。

       第六次人口普查时，60岁以上的老人占比为13.26%，而到了第七次人口普查时，这个比例就占到了18.7%，增长了5.44%。

       所以6月份国家出台的三胎政策，完全是为第七次人口普查量身定制的。拳打教培，脚踢高房价，在推倒一座座大山的路上，雷霆政策才刚刚开始。

叁

       8月份，属于楼市的寒秋，来得有点早。

       7月22日，住建局强调进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责后，目前已有13城发布楼市调控新政促进房地产市场平稳健康发展。

       这些城市包括：上海、绍兴、合肥、无锡、济南、广州、武汉、东莞、金华、杭州、北京、成都、衢州、惠州。也就是说，20天内，山东、江苏、浙江、广东的热点城市，全都走出了“踢正步”一般的行动步伐。

       各路调控“猛药”应有尽有：整顿中介规范经营、出台二手房指导价、限制经营贷、限购、限售、打击炒作学区房。

       7月23日，住建部等8个部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。”

       多部门联合的高规格，持续3年的整顿时间之长，可见国家调控下了大决心。

       一切为了三胎，所以接下来几年，“调控”是必然趋势。

      如果说每一轮的财富风口，都藏在国家政策的红头文件里，那么反过来也是一样。调控猛如虎，现在还适不适合上车，今明年买房，5年之后是哭还是笑？

      经济学家马光远的观点很猛，未来买房，你要做到3个20%才行，否则会亏得很惨！这意思就是买房不要智商的时代已经结束了。接下来，对于投资型购房而言，与其躺平，不能买错。

      哪三个20%？

      第一个20%：20%的城市才有买房的价值。

      马光远提到：下一个五年，中国的城镇化将进入分化的时代，几个大都市圈会进行深度融合，核心都市圈以及相当一部分大城市的房价会继续上涨。

      直白点说，就是就业机会多，人口持续流入的城市，房价会继续上涨，一些人口持续流失的城市，房子就只能满足下居住功能了，不太可能有大行情。

      第二个20%：就算是大中城市，也只有20%的楼盘才有增值空间，其他还是亏！

      楼市行情越分化，核心资产加速上涨，普通资产原地装死。今年上半年，苏州楼市的”冰与火“，就是活生生的写照。

       第三个20%：未来10年里，只有20%的开发商才会持续创收。

       ”三道红线“了解下，“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1。

       如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，如果三道红线全部命中，只能借新还旧，不能新增负债。

       相当于央行爸爸对开发商们说，“你们这群人欠我的钱和滚雪球一样难还清，再想借钱，得按我的规矩来。”

       三道红线泰山压顶，房企间大分化时代正式到来：部分负债高的巨头承压，增速会放缓甚至大幅下滑，中小房企尤其是小型房企再无逆袭机会。

      剩余的80%，会进入普通赛道，失去投资属性。

      我们再来看这个问题：现在要不要上车，现在上车了5年后是增值还是贬值。

      答案来了，选对城市，选对楼盘，选对开发商。

      那么问题来了，张家港这座城市有前途吗？

      看经济基本面，张家港全国百强县第三，属于标准的强三线城市，去年在大苏州GDP增速第一，后劲十足；

      看人口，张家港市第七次全国人口普查（以下简称“七人普”）公报显示，张家港市常住人口为143.20万人。与2010年第六次全国人口普查（以下简称“六人普”）相比，张家港市常住人口增加18.53万人，增长14.86%。

      看产业机会点，作为环沪城市之一，张家港未来几年将以三条高铁强势融入“半小时上海经济圈”，最近一两年大家的明显感受是，产业导入已经开始凶猛发力了，无论从经济基本面、人口导入、还是未来发展潜力来说，张家港都属于强三线城市，整体实力还是比很多内陆很多二线城市都要强很多。

      所以目前摆在很多购房者面前的难题，无非是选什么样的楼盘、什么样的开发商的问题，才称得上是马光远说的“20%”。房叔不止一次的分享过相关干货，这里不再赘述，有需要的，扫描下方二维码，加房叔微信，具体问题具体分析，知无不言。

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