近日，由张家港人民政府发布了张家港市国土空间总体规划（2020-2035）公众参与调研报告，就个人基本情况、总体认知、生态环境、居住与文教体卫、交通出行、农业农村与发展愿景七个方面进行了调研。

      房叔看了下全部调研内容，还是比较客观的，里面有几项数据其实也反应了目前市场的真实情绪。

01

      首先我们来看调研对象：

      本次公众参与调查以社会学研究方法为基础，采取随机抽样方式，面向张家港市市民发放调查问卷共215份，其中网络渠道问卷数140份，微信渠道问卷数75份。有效问卷数量211份，有效率为98.1%。

      在年龄构成方面，整体以中青年群体居多，超过半数的受访者在26-35岁年龄段内，36-50岁年龄段的人群占比超三成。

      在学历状况方面，超过80%的受访者接受过高等教育，其中本科学历占比最高（55.9%），其次为硕士及以上学历（22.5%）。

      在家庭年收入水平方面，超过半数的受访者家庭年收入超过20万，“11-20万”与“31万及以上”区间的人群分别占比31.3%和31.7%，“21-30万”区间的人群占比接近四分之一，极少数人群家庭年收入在“5万元及以下”区间。

      可以看出，参与调研的对象无论是年龄层次、还是受教育程度、收入水平，都代表的是张家港的主力购房大军，他们的强需求代表的也是主力购房大军的强需求。

      整个调研涉及到城市民生问题的很多方面，以下房叔主要截取的是和“买房、住房需求”有关的几个话题。

02

      你最希望生活在哪个片区？

      在“最希望生活在哪个片区”的问题调查中，沙洲湖智慧科学城片区占比最高（35.1%），其次为张家港老城区（31.2%），高铁新城、金港滨江新城与锦丰新城分别占比11.4%、7.1%和3.3%。

      居住片区选择意向统计

      数据很直观，新城区魅力值已经显现，这是房叔曾经断言的"新城区未来必将在房价上碾压传统市中心”的一个强有力信号。沙洲湖智慧科学城片区在短短两年的发展蜕变中，已经超越老城区，成功升级成为超级人气板块。

      这也符合目前楼市的数据表现。

      比如房叔曾经在一篇文章里提到过的，金茂悦的成交客户分布地图显示，全市范围内的“抢位”之战中，老市中心的溢出效应明显，金茂悦的业主中，里面一大半都是从市区过来改善的客群，改善自住的比例达到了90%！

金茂悦客户分布图

       今年上半年张家港的商品住宅销售TOP10里，沙洲湖智慧科学城片区里的两个盘：建发·和玺以及张家港智慧科学城，就占据了销售金额、销售面积、销售套数的TOP2。

       由于老城区的新盘项目比较少，但是瑞德城央壹号、金新城大都会等项目的热度，也能说明一大部分人群对老城区的执着程度。

03

      板块吸引力因素是哪些？

      这一块的调查比较有意思，各个区域粉丝投票，晒区域的吸引力因素。

      有意定居沙洲湖智慧科学城片区的受访者选择张家港的吸引力要素中“居住环境舒适、街道整洁”（29.7%）、“公共服务设施完善”（18.9%）、“有较多的亲戚朋友”（16.8%）三项占比最高。

      有意定居沙洲湖智慧科学城片区受访者吸引力因素选择

      有意定居张家港老城区的受访者选择张家港的吸引力因素中，“居住环境舒适、街道整洁”（25.5%）、“城市绿化”（16.4%）、“有较多的亲戚朋友”（14.5%）三项占比最高。

      有意定居张家港老城区的受访者的吸引力因素选择

      这至少说明了两个问题：

      一. 沙洲湖智慧科学城板块的巨大虹吸力背后，

      是公共服务设施的超强兑现力。

      沙洲湖智慧科学城之所以能够在短短两年时间产生巨大虹吸力，公共服务设施完善度，是让大家纷纷”路转粉“的硬核指标。览秀城、学校、美术馆、中医院新址、南横套河景观带等等公共服务设施的加速建设，让大家对”新市中心“图景产生了巨大的信心。

     二. 城市里大规模迁徙运动的发起者，

      不是开发商，而是“亲友团“。

      开发商们友军们看过来，在两大板块的核心吸引力因素里，“有较多的亲朋好友”这一项都是标配，说白了，亲朋好友在哪里，哪里才有居住氛围，哪怕是出走“老城区”，移情别恋到新城区，大家也会“呼朋引伴”的一起移情别恋，以后”圈层营销“、”饭局营销“、老带新，大家还是该花钱花钱撒。

      而关于家住塘桥的受访者对塘桥建议中，“完善公共服务设施和基础设施建设”被摆在了第一位，这显示出了当下的塘桥要成为真正意义上的“新宇宙中心”，所面临的头等大事：新城区建设。

       公共服务设施和基础设施的落地速度、落地水平，和大家的买房信心息息相关。新城区发展，最重要的就是让大家实打实的看见新城区的硬核设施落地。

现住址为塘桥镇的受访者的重点改善问题选择

04

      大家渴望的是什么样的公共服务设施？

      受访者对公共设施的不满意程度中，医院、卫生所等医疗设施、养老设施、中小学等教育设施属于三大巨头。受访者对医疗卫生、养老设施的总体满意度较低，分别占比36.8%、24.6%。

      目前居民对公共服务设施不够满意的排名占比

      其次，就是关于15分钟生活圈公共服务设施的需求。

      头三项强需求来了：医疗设施、文化设施和日常便民设施，具体包含哪些项呢？比如社区医院、门诊、小型图书馆、棋牌室、文化活动中心、老年活动中心、农贸市场、便利店等等。

      受访者认为“小区15分钟生活圈需要增补的设施”

      在文化设施的需求中，很多受访者对文化设施存在的主要问题也反映的很直接：比如存在数量少、档次不高、设施陈旧等等。

      受访者认为的文化设施存在的主要问题

      这些问题显露的是大家对于文化设施的需求：数量多、档次高、设施新。

      关于大家认为的张家港目前最缺乏的文化设施中，小区周边的文化站、科技馆、博物馆等等属于高人气选项。

      受访者认为张家港目前最缺乏的文化设施调查统计

      在对教育设施的调查中，71.6%的受访者认为目前张家港的优质教育资源匮乏，45.6%认为普惠幼儿园、优质的民办新市民学校资源匮乏。

      受访者认为目前教育设施存在的主要问题

      大型综合医院是目前公众认为最缺少的。

      受访者认为的目前张家港目前最缺乏的医疗设施

      在受访者对城市交通系统的评价中，主要问题以及解决方案同时出现了。

      1、目前城市交通存在的主要问题。

      受访者反映的目前城市交通存在的主要问题集中在交通拥堵、停车困难和绕行多上。

      目前城市交通存在的主要问题

      2、道路交通方面最需要改善的措施。

      受访者认为道路交通方面最需要改善的措施集中在道路拓宽、增加停车设施、改善公共交通和完善步行系统上。

      道路交通方面最需要改善的措施

      以上问题其实反映的就是老城区的多年”老大难“问题，老城区如果能在这几方面大大提升，那老城区的新楼盘和一些次新小区，将会更受欢迎。

      总体而言，数据比较真实的反馈了大家对于文化设施、优质教育资源、大型医院等的强需求。

05

       延伸开来，为什么大家越来越喜欢新城区？因为新城区的规划不”土味“，更能与时俱进，也更科学，基础设施、文化设施、教育设施更先进，道路规划更合理。

      而新城区相对于老城区，这些设施的落地难度明显更小一点，因为从时间上来讲，新城区建设更能贴近时代，更吻合年轻人审美需求，从空间上来讲，新城区一片白纸上，有落地空间。

      从买房的角度，这些问卷调查的项目，背后透露的就是“地段论”的瓦解，为什么苏州没有市中心，“地段论”解释不了苏州园区的房价表现，什么能解释呢？板块吗？不是，是资源。

      从基础设施到教育设施、医疗设施、文体设施、交通硬件等等，都是资源。也是大家的强需求点。资源丰不丰富？资源强不强大？资源全不全？资源新不新，够不够高大上？这些一项项的投票，就显露的是年富力强的购房主力大军对资源的强需求。

      所以，我一再强调，买房就是讲究“近资源者富”。

      “近资源者富”完全跳脱了地理上环线的桎梏，直接把影响房价的因素归结为资源，作为一个买房人，在这个城市能影响我们聚集，离散的就是资源。

      所谓资源可以包括的很多，但就房价这个纬度来说，我们可以把资源包含：商业娱乐配套资源，教育资源，就业资源，医疗资源，交通资源，人口资源等等。

      归根结底，“资源论”就一个论点：“资源富集的地方房价就会更贵”。

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