最近我一个朋友把手上三套老破小只用半个月的时间就全部出手了，重点在于半个月！3套！大家一定很想知道卖房秘籍，二手房行情这么冷的情况下，凭啥就他卖得这么快，有啥诀窍没？请的哪里的中介？

     实际上唯一的秘籍就是：降价卖，快速抛售。这位朋友我去年劝他卖没卖，今年手头急用钱，发了狠心，每套房子的成交价与同小区差不多的房源相比，总价上少了10—20万！果然没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

      当然这只是个例，割肉割肉，谁割自己的肉都心疼。

      但是我还是要奉劝大家，手头房子多的，尤其是有老房子囤在手里的，在二手房这么不景气的情况下，尽快出手，主要原因有三点：

       一. 共同富裕大政策已经来了，威力会和现在的“三道红线”一样，慢慢开始显现。房叔的个人观点是，共同富裕大框架下，房产税的可能性越来越高，后续不让富人们无节制购房的一个硬核举措，就是房产税。

       二. 楼市大环境确实不友好，这体现在最近多个土拍市场的凉凉，暴雷房企越来越多，开发商们的日子越来越艰难，这种惨淡行情，估计会持续很久，越是老房子，后续在新房扎堆的楼市上越没竞争力。

      三.  张家港老牌学区房岌岌可危，往近了说是新一轮分校区势力正在崛起，往远了说就是“教师轮岗制”早晚会来。

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      如果你手上拥有多套老房子想快点出手，首先就得学会把握时机，掐准价格。

      一．  所谓时机，就是“先小区之降而降”。

      大行情不好的情况下，第一个降价的肯定比最后一个降价的要划算。打个比方，20年10月份左右我一个朋友终于卖掉了手上一套二手房，成交价270万，在此之前的大半年他一直坚守着280万的成交价不松口，而早在20年3月份，他那栋楼的一套低楼层房源成交价277万，那位邻居的机智之处在于，在大家都坚守着内心价不动摇的时候，自己率先割肉，只用割一刀，不像我朋友，后来被割了不止一刀。

至于大家说的等风来，没准后面房价又起来了，我估计这一两年国家的密集调控政策、整体市场信心以及张家港的大量存量房市场，都决定了风不会来。

      二．  掐准价格

      最直接的就是搞清楚你同小区的竞争对手到底是个什么价格，能走进你们小区，让中介陪着一套一套房子看下来的买家，必然是对你们小区的房子感兴趣，你需要做的是想办法搞清楚你同小区的在售房源究竟是个什么价格范围，你想快点卖出去，就是要保证你的房子是同小区在售房源里性价比最高的那一套，没有之一。

      如果你现在快速出手的决心很坚定，可以考虑以上两条，如果还是摇摆不定，建议以上两条忽略，慢慢寻找有缘人。

      接下来手头多套房的卖掉了之后干啥呢？我的建议是，多套换一套、或者多套换两套，置换成核心资产，也就是舍弃掉垃圾股，置换成核心资产替你跑赢通货膨胀。

02

      大家在进行置换的时候，注意这几点：

      一．  优先选择新房、次新房

      这里面涉及房子的价格逻辑，因为房龄是房价参考的重要参数，我的个人逻辑是，房龄每过五年，房价就低一个档次，房子这个东西和家具家 电一样肯定是越新越贵。

      新房的颜值更高，物业更好，产品更新，社区环境更好。当然成本也高，和老破小比，拿地成本高，建安成本也高。

      次新房的情况也分好几种。

      1.交房品质很高，质量也没问题。房龄5年的次新价格一定高于新房，这样的楼盘也可以考虑，因为市场口碑在。

      2.交房即维权，出现了严重质量问题，被大量业主维权曝光，一些次新房业主急于脱手，部分次新房会低于新房价格。

      3.房子交房中规中矩，次新和新房价格一样。但是开发商为了回款任务，节点性降价促销，新房价格低于次新房价格，那就果断买新房。

      二．  如果你没有板块情结，我建议选目前楼市板块流速最高的。

      板块流速最高，就是爆款板块。今天卖得好卖得快，明天后天也一定能卖得好卖得快。流速越快越能代表板块内资源对买房者的吸引力，这一点房叔已经反复跟大家说过，近两年的流速之王，就是城北。

      而除了城北之外，其它板块也各有自己的王者项目。

      三.  如果你有板块偏好，那就优先选板块内的品质改善盘。

      在张家港这样的存量房市场和以本地购房群体为主导的市场，越是不缺房子，高品质改善盘就越吃香。

      张家港很多人都不缺房子，缺什么呢？缺高品质改善生活，这一点，从2020年全年和今年1—8月的楼市排行数据来看，高品质改善盘的数据还是非常抢眼的，所占的市场份额直接干翻了很多爆款刚需盘。

      为什么高端改善盘越来越抢手？因为品质生活背后所依赖的，都是稀缺资源。

      从社区内资源上来讲，涉及到物业、园林景观、圈层、小区品质、甚至是科技系统等产品力附加值。

      从社区外资源上来讲，高端改善盘往往所占据的，也是板块内的核心位置，周边资源密集度高。比如城南的暨阳府，比如城中的万科大都会，比如城北的金茂、建发等等。

      抛开情怀与喜好，光是冲着“保值增值”这一项，张家港楼市并没有那么复杂难懂，因为每个板块的高端改善盘，这两年楼市大家确实看得很清楚了。

      大家要记住这一点，房价的天花板从来不是普通工薪族来定的，永远是少数拥有绝对话语权的富人们定的。富人们愿意花多少钱来买这些稀缺资源，就决定了你购置的核心资产的保值与增值程度。

      现在楼市大环境真心不友好，眼下从杭州到武汉、苏州、合肥、成都多轮集中土拍，土地流拍严重，很多开发商们都直接选择了躺平，与其拍错地赚不到钱，不如干脆选择不拍，我给大家的买房建议也是一样的，千万不要乱买房，买套房子不能替你保值增值的情况下，还不如不买。

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