市区沙洲路南侧这块地，今天毫无意外的被金新城以楼面价底价10156元/㎡拿下。

       这块地具体位置在这里：

▲实景图

       之所以楼面价不算高是有原因的，这块地用地性质属于拆迁房用地，不属于商品住宅用地，地块太小，而且有严格的限定条件：

       一.  张地2011-A05 号地块竞得人必须确保提供振丰新村17、18 幢地块住宅房屋及底层门面用房。其中安置房基本户型为140 平方米、120 平方米、100 平方米、80 平方米四种。合计93 套。

      二. 涉及到门面用房：提供市土地储备中心全部底层门面房用于原门面房拆迁户优先购买，建筑面积不少于1618.58 平方米。

      而关于上述所需房屋也明确的提出了结算方式：

      1、住宅拆迁安置房，由市土地储备中心以实际安置面积按照 20000 元/㎡与竞得人结算；

      2、底层商业门面房，由市土地储备中心按照35000 元/㎡与竞得人结算。

      3、分房结束后，竞得人负责各拆迁户住宅安置房及门面房的结算及有关手续办理，按市土地储备中心当时提供的“住宅安置房及门面房价格结算明细”与拆迁户直接进行结算。

      4、竞得人必须确保每户拆迁户配套至少一只地下汽车停车位，安置价格为7万元/只，安置的车位必须设置在本地块地下，剩余汽车位按规定销售。

      按照最高容积率4.8来推算，这块地的总计容建筑面积约18206㎡，再减去安置房、门面用房的建筑面积，剩下的建筑面积只有6209㎡，加上60米的建筑限高，后续流入到市场上的商品房套数着实有限，大家也不用太期待，估计也就一栋高层产品，总高不超过20层左右。

      所以对于其它开发商而言，利润有限，不算肥肉。

      在这个地块上，原有拆迁户是最大赢家。以旁边皇家首座的二手房行情来看，西区8月挂牌均价为27543元/㎡，东区挂牌均价为28686元/㎡，远远高于政府20000元/㎡的结算价格，而且开发商还负责有关手续的办理，怎么算都划算。

      后续这块地上无论是安置房还是商品房都不愁卖，原因是这块地虽然小而精，但周边资源上可以说是集纳了老城区精华。

      首先教育资源上，这块地大概率和旁边的皇家首座是一个学区：“实验幼儿园、梁丰小学（西校区）、市一中、实验小学（北校区）”，其中皇家首座西区的学区为实验小学北校区+市一中，皇家首座东区的学区为梁丰小学西校区+市一中，学区资源这一块都很硬核。

       商业资源上，地块所在区域为王牌市中心，曼巴特购物广场、张家港步行街、张家港杨舍老街等商业资源密集，近一两年来区域内少有新盘供应，积累了相当部分的改善需求，后续为数不多的商品房出来，抢手程度不言而喻。因为资源摆在这，而新房与老社区皇家首座相比，显然新房更有优势。

      不过价格划算归划算，从长期的居住品质来看，还是建议有相关市区购房需求的朋友，考虑下社区规模适中、社区规划合理的小区，这块地容积率高达4.8，后续居住舒适度上肯定是打折扣的，社区规划上可发挥空间不大，等于基本无社区景观配套等设施，重视居住品质、社区环境的朋友，要谨慎考虑。

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