房地产税试点加速落地，眼下关于试点城市众说纷纭，我一再建议手头多套房的朋友们趁着政策空白期将劣质资产该抛就抛，一旦房地产税试行之后，大家必定会纷纷抛售劣质资产，也会进一步加剧这类房子的价格下跌。

     结合张家港目前的具体情况，无论是从“房住不炒”、“房地产税"的大环境方面，还是分校区对老牌学区势力的“分化“作用，学区“老破小”、“老破大”们都有点岌岌可危。

     我们梳理了一些老牌学区房的最新成交记录，大家可以看下这些房龄偏大的老牌学区房最新的成交记录。

     一.白鹿小学+梁丰初级中学

     这个学区范围内，比较有代表性的老小区有百桥花园、置地甲江南、今日家园、国泰四季花园、景巷花苑等等。

     百桥花园本周挂牌均价为14817元/㎡，5月份至今在贝壳平台上显示成交了4套：

     5月份成交一套133㎡的大户型，成交总价203万，成交单价15217元/㎡，成交周期74天；

     6月份成交一套140㎡大户型，成交总价202万，成交单价14321元/㎡，成交周期91天；

     8月份成交一套101㎡户型，成交总价148万，成交单价14654元/㎡，成交周期83天；

     9月底成交一套160㎡大户型，成交总价174万，成交单价10875元/㎡，成交周期88天。

      此外，张家港房产网平台上显示，8月份百桥花园成交两套，一套121㎡户型，成交单价13663元/㎡，成交总价165.5万。一套91㎡，成交单价15714元/㎡，成交总价143万。

      置地甲江南本周挂牌均价19755元/㎡，9月份至今挂牌价呈下降趋势，近期成交最高单价21955元/㎡，最低单价18605元/㎡，成交记录如下：

      今日家园7月份成交了一套271㎡的洋房产品，成交总价340万，成交单价12547元/㎡。

      国泰四季花园本周挂牌均价19980元/㎡，下跌明显，从近期成交记录来看，47㎡小户型仍然是市场上的抢手货，6月份成交一套47㎡单价20213元/㎡，10月份最新成交的一套47㎡小户型，单价19788元/㎡。

      景巷花苑5月份成交的一套153㎡大户型单价12190元/㎡，6月份成交的一套89㎡小户型单价15466元/㎡。

      二. 梁丰小学+第一中学

      像花园浜、亨通花园、湾士岸等，都是这个片区代表性的老牌学区房。以花园浜二村、花园浜北村的成交记录来看，这些老破小的成交日期集中在开学前的4~6月份，多数属于买家为了孩子上学着急购买的学区房。

      四. 实验小学北校区+第二中学

      胜利新村5月份成交的一套77㎡小户型单价最高，达到了18137元/㎡，而与此相比，大户型单价价差非常大，5月份成交的一套147㎡大户型，成交单价11504元/㎡。

      在张家港房产网上，胜利新村9月份成交了一套139㎡大户型，成交单价11865元/㎡，成交总价165万。

      王府名邸，作为老牌市区豪宅，在贝壳平台上最近的一次成交记录还是在5月份成交的一套161㎡大户型，此后再无记录。

      五. 实验小学北校区+第一中学

      像物资新村、华夏家园、园林新村等老牌学区房，在贝壳平台上的成交记录也始终停留在4、5月份，这也就意味着最近几个月成交行情其实是很惨淡的。

      六. 实验小学东校区+第一中学

      东方明珠锦苑6月份成交过一套134㎡大户型，成交总价235万，成交单价17493元/㎡，成交周期为74天。

      七. 实验小学北校区+第二中学

      南门新村最近的成交记录是5月份，一套57㎡小户型，成交总价128万。

      八. 实验小学南校区

      南苑新村本周挂牌均价13791元/㎡，4月份成交一套101㎡房源，成交总价141万，成交单价13941元/㎡，成交周期19天。

      6月份成交一套109㎡房源，成交总价139万，成交单价12707元/㎡，成交周期18天。

      另外，在张家港房产网上可以看到南苑新村的近期租房行情，从租赁记录上看，价格也非常便宜。

      九.  实验小学南校区+第二中学

      大菜巷4月份成交一套145㎡大户型，成交单价16880元/㎡，成交总价245万，成交周期28天。

      沙工新村，本周挂牌价13875元/㎡，4月份一套50㎡小户型成交单价高达23760元/㎡，此后成交多为大户型居多，从近期成交记录来看，户型面积越大单价越低。

      在张家港房产网上可以看到近期沙工新村的租赁行情：

      十. 云盘小学+第二中学

      西门新村本周挂牌均价18105元/㎡，6月份成交一套66㎡小户型，成交单价19849元/㎡，成交总价131万，成交周期仅1天，9月份成交一套76.5㎡小户型，成交单价16269元/㎡，成交总价125万，成交周期57天。

      城建新村也集中成交在6月份，一套138㎡大户型成交总价195万，成交单价14049元/㎡，一套67㎡小户型成交总价140万，成交单价20803元/㎡，近几个月从贝壳平台上看并无成交记录；云盘新村也是5月份之后再无成交记录。

      十一. 万红小学+梁丰初级中学

      万红一村、苏华新村成交记录多集中在5、6月份，在张家港房产网上显示8月份成交了一套127㎡户型，成交单价13858元/㎡，成交总价176万。

      从这些老牌学区房的真实成交情况来看，可以看见几点非常明显的趋势：

      ① 多数老破小的成交集中在6月份以前，也就是上半年。6月份之后，随着房贷利率的上调、新房市场竞争激烈等原因，很多老牌学区房，特别是房龄偏大的楼盘，成交行情确实很惨淡，年底前要想卖出去，只能是割肉。

      ②  老牌”学区房“热度依然存在。从很多小区的成交记录来看，老破小单价要比老破大高出太多，因为无论单价怎么高，总价上也占优势，换言之，老破大面积越大越吃亏，因为面积越大卖起来单价就越低，毕竟总价门槛太高，在和新房市场的血拼上毫无优势。

      ③ 除了刚需自住之外，房叔给“老破小”、“老破大”房东们的建议是，尽量趁着政策空白期，置换成次新改善性楼盘。

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