最近的张家港楼市疲软的很，“金九银十”也没能打起来鸡血，开发商军团年底大冲刺之际，有明里暗里降价的，也有短期躺平不急着开盘的，很多购房者很困惑，这个时候是及时上车划得来还是不上车为妙？

       这个世界从来没有什么感同身受，对于开发商来说，你觉得痛不叫痛，他觉得痛才是真的痛，现在张家港还只是属于叫痛阶段。 

       好了，言归正传。近期收到很多读者咨询买房事宜，诸多问题整理出来大家一起围观下，看别人的问题，找自己的答案。时近年底，让我们有问提问，智慧买房：

01

      提问：房叔，听说房产税要来了，这消息靠谱不？张家港市会实行吗？我家三个人二套房，257个平方，每年大概要交多少税呢？

      房叔观点：

      房地产税是最近大家茶余饭后都关心的热点，尤其是多套房人士，目前具体征收的细则还没有出来，但是“共同富裕”的一级指令早就下达了，官家这次决心非很大，而且是先试点，又不是先立法，试点估计很快就会来。

      关于具体的试点城市官方没有公布，目前全网呼声最高的是深圳、浙江和海南。房叔团队的预测是，首批试点城市很有可能是已经建立了二手房指导价的城市，这些城市市场底层逻辑已经搭好了，试点起来相对水到渠成，算法也相对容易。他们分别是：深圳，广州，东莞，成都，西安，宁波，无锡，合肥，三亚，绍兴，衢州，金华等。

     既然具体细则没出来，具体试点城市也没出来，所以张家港多套房人士还无需担心，而且关于具体缴税事项也就无从得知，但是目前已有的两个城市，重庆、上海的先例是这样的：

      上海的房产税主要是以多套房拥有者为征收对象。而重庆的房产税豪宅和大面积的房子会征税更高，这两项对于后续的房产税征收方式，其实是一大参考，就是如何在不误伤刚需的情况下，针对富人群体征税。

      所以房叔对于多套房房东的建议是： 

      ① 手头2—3套的，可以考虑置换成1—2套核心资产，替你保值增值。

       与其让普通资产占你的房票拖后腿还得缴税，不如置换成更核心的资产，哪怕后续也要缴税，但是这些核心资产的保值增值能力，也能跑赢各种利息、税收成本。

      ② 手头多套房的，要学会“断舍离”, 保留核心，去除累赘。

      把握核心优质资产，“房住不炒”和“共同富裕”的大逻辑下，资产的核心在质不在量，只保留核心区豪宅，赶紧把手头的一些老破小、老破大，该卖就卖。郊区换市区，小城市换大城市，刚需换改善，老破小换次新。

 02

      提问：城东四大楼盘，金厦阳光诚域，金辉滨河云璟，棠樾世家，时代东宸上品。哪个盘好点？投资+自住

      房叔观点：

      城东四大"金刚"，在高库存的城东，其实都卖得不容易。

      若说价格好点的，金辉滨河云璟算得上性价比之选了。

      金厦·阳光诚域毛坯价格区间17660-20140元/㎡，精装房备案价格区间19893-22053元/㎡。 

      棠樾世家毛坯价16000—17000元/㎡，具体售楼处另有优惠。

      金辉滨河云璟报价16500—17500元/㎡，实际优惠算下来均价15000元/㎡，这个双十一还有一口价的特惠房源推出来。

       时代东宸上品11月份售楼处开放，目前价格未定，但是估计不便宜，因为去年12月份时代地产拍下的这块地，楼面价就高达11258元/㎡。

       若说资源好点的，尤其是学区资源好点的，我给你画个图你就明白了。

       如果你锁定在城东区域选盘，未来可以重点瞄准“市一中东校区+实验小学乘航校区”旁的楼盘，这属于“隐形学区期待”。

      以“市一中东校区+实验小学乘航校区”作为区域内的第一梯队学校资源，这么多楼盘的地段价值一目了然，棠樾世家、以及时代·东宸上品项目，离在建的东城区幼儿园、规划中的实验小学乘航校区、市一中东校区都非常近。

03

      提问：房叔，我手上一套塘桥星唐府的房子，之前买来投资的，什么时候卖合适？

      合适不合适，主要看你打定主意什么时候卖？如果想现在就卖，就必须割肉，星唐府周边新房市场厮杀凶猛，9月份房叔团队统计过塘桥的库存，在整个张家港市场库存量排名第二，压力山大。

      所以二手房更是去化艰难。如果受不了割肉，可以选择先将房子挂出去，等房贷利率下调明显，市场稍显回暖的时候，看意向买家数量及质量，眼下新房市场都不大理想，二手房市场也只能是凉凉，不过星唐府属于次新盘，这点在整个二手房市场还是比较有竞争力的。

04

      提问：房叔，刚看到的，张家港购房补贴最高可享受6611元/㎡，我想知道具体针对哪类人群，什么样的楼盘？港城楼市这是没戏了吗？

      关于这项购房补贴政策，建议多看看详细内容，这项政策19年2月份就出台了，近期政府只是发布了《张家港保障性住房购房补贴发放规定》规范性文件后评估报告，关于之前的规定，我简要说几个要点：

      第一点：这是有限制条件的，从户籍到年龄、收入标准、住房困难标准都有严格限制。

    （一）户籍条件：申请人取得本市户籍连续满5年（应征入伍、服刑、外出就学

将户口迁出后又迁回者，户籍前后时间可连续计算），或者申请人为安置落户在本市的军队转业干部。

    （二）年龄要求：无配偶无子女的单身人士，年龄须满28周岁。

    （三）收入标准：申请家庭年收入符合市政府公布的中低收入家庭标准；一人户家庭，其家庭年收入按照低于前述标准的70%计算。家庭年收入是指家庭成员在规定受理申请之日前12个月内的全部可支配收入。

     （四）住房困难标准：家庭人均住房建筑面积低于20平方米。家庭住房包括用于居住用途的各类房屋。

       第二点：“共有产权”大家务必了解下。

       共有产权房是以销售方式供应保障对象，由政府和购买者各自拥有相应的产权，并由购买者在一定年限之后按照规定处置的保障性住房。

       也就是说，这个最高6611元/㎡购房补贴是政府发的，你如果符合条件，买房享受到了这个购房补贴，你的房子产权上也就是政府和你都享有相应的产权。

      第三点：住房补贴划重点

      大家注意：通过购房补贴购买的住房，在未取得完全产权时，将不得进行出售或出租。

      怎么样取得完全产权呢？

      在购房之日起的五年内，申请人可以把购房补贴，还给政府，取得房屋的完全产权。 

      如果满五年之后，要将房屋出售，就按照当时的市场评估价，乘以政府占的产权面积，把款项还给政府，即可取得完全产权。

      好了，大家买房路上有什么困惑或者纠结点，欢迎加房叔微信咨询或者后台留言，有时候房叔忙起来没及时回复微信的，后续也会将问题一一整理出来进行集中回答，房叔谨以这些年用真金白银砸出来的购房经验作答，尽力为大家提供更多防坑干货。

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