最近，不少城市都在疯狂降低门槛救市，张家港市场也松了。

      取消两年限售，允许你拿到产证就能转手卖了。

      政策松绑，对楼市来说，肯定是好事。

      但是在张家港……

      仿佛就像是向河里投了一块石子，看到了一点点水波，很快又重归平静了。

      为什么会这样呢？

      我有一种感觉，目前的张家港楼市，投资客已经被挤干净了！

      01.

      先回答一个问题：投资客都是什么时候进的张家港？

      很简单，房价涨的最快那几年，也就是张家港投资客最多的时候。

      在2014年碧桂园进入之后，整个港城都爆发出了强劲的需求和购买力，价格也得到了快速的提升。

      所以差不多是2015-2018年，大家能够明显感受到，这个阶段无疑是房价最汹涌的几年。

      同时，对于房企来说，也是高周转盛行的几年，在这段时间内，大量房企都在通过高周转进行快速扩张。

      而在国家推出了“三道红线”政策之后，高周转高杠杆也就开始行不通了，反映到房价上，最直接的就是张家港房价开始涨不动了。

      从19年开始到往后的几年时间里，投资客开始退场。

      一直到现在2022年，我深深感受到，张家港已经没有纯投资客了！

      投资客最看中的是什么？

      那一定是收益率啊！

      想当年，买入转手，短短几个月时间内，小几十万就到手了。

      我前期在张家港遇到最厉害的几个专业投资客，2015年的时候还没有限购，他拿了产证一周，就完成了卖出交易，150万的投资，赚了15万，回报率惊人。

      而现在，既然张家港房价不涨了，那肯定就转向其他城市其他战场了。

      那张家港最后一波投资客买了哪里？

      我觉得应该是翡翠公馆吧。

      到现在，翡翠公馆的入住率都只有一半，毕竟当初太多房源都在投资客手里了。

      而在翡翠公馆之后，为什么投资客就撤场了？

      因为在翡翠公馆，其实压根没赚到钱！

      大家算一笔账，当初9000一平买的翡翠公馆，按100平算吧，总价就是90万。

      而现在二手实际成交价格，其实也就1.2万/平左右，并且因为小区挂牌房源太多，降价竞争那叫一个激烈……

     三年赚了30万，还得扣除交易税费、中介费、房贷利息，到最后算下来，真的没能赚到钱，只能说是不亏。

     而翡翠公馆还算是好的了，还有一些盘，房价涨幅有可能还跑不过贷款利率。

     如此稳住不涨的楼市，纯投资客不跑，还等什么呢？

     还有一个原因，投资客为啥离开张家港了？因为土拍限价了啊！

     暨阳府的楼王地位几年没动过了，限价一直不放开，开发商都不太敢进来了，更别说投资客。

     从去年7月开始到现在，整整一年的时间里，张家港仅仅只拍了一块商住地，并且这块地还是在合兴。

     如果我是外来的投资客，换我我也跑~

      02.

      大家还可以想一想，当初那些投资客，买的都是什么产品？

      很明显嘛，基本都是刚需小户型，转手也快。

      而现在的张家港市场呢？

      已经没有纯刚需了！

      市面上的产品，基本上清一色都是在做改善了。

      哪怕依旧是90平左右的面积，都至少要做三房两厅，甚至双卫双阳台了。

      而张家港每个买房子的人，多少都会带点投资预期，毕竟门槛价都得要100多万，不可能只有“住”这一个需求。

      如果100%只考虑住，那只会出现在住房租赁市场，而不是买卖市场。

      更关键的是，小户型在张家港真的也不多见了，当前大量的产品都是大面积户型，做的就是改善甚至是高端改善。

      这几年张家港的几个主流产品是什么？

      一个是科技住宅，一个是大平层，这两样哪个不是针对改善需求的呢？

      所以说，张家港的市场，其实早就变了。

      现在迎合的，就是港城本地居民的置换需求。

      而外来的纯投资客，谁能有这个勇气，花上几百万买套这样的房自己不住放着等涨价呢？

      所以，投资客退场，其实也是一种必然。

      03.

      当然，投资客被逼退了，不是什么坏事。

      说明张家港楼市，泡沫基本也挤干净了，对于港城本地的居民来说，得到的是一个更稳健的楼市。

      不过呢，有一点还是要提醒大家的，虽然张家港整体不太涨，但是买对和买错，区别还是很大的。

      比如前两年买了金茂悦一期的吧，价格1.8万左右，现在刚交付没多久，二手价格就已经能卖到2.2万了，哪怕100平的房子，也能赚个40万了。

      但是如果没有买对，比如市中心的老破小，可能过去5年也才涨了几万块，甚至可能二手市场上转手都困难。

      这并不意外，因为张家港的新房供应不少，再加上张家港买房基本都是带有自住需求的。

      所以那些品质不太行的小区，确实连流动性都很难保证，更别提能升值了。

      因此，在张家港买房想要保值增值，还是需要一些思考的。

      最后再跟大家强调一下，张家港适合在本地生活自住兼顾保值的朋友们选择。

      如果单纯想要追求房价涨幅，那我建议大家不要局限于张家港这个市场了。

      苏州当下还是有不少潜力板块适合投资的，我也做了不少调研，对这方面感兴趣的朋友也可以私聊我一起探讨（文末留言即可）。