大家好，我是R先生。

      好久没更了，但今天这个消息比较重磅，所以不管多忙都得跟大伙唠唠。

      就在前天，张家港诞生了一家新公司：张家港市金恒置业有限公司。

      大家仔细看一下股东结构，非常的清晰：金厦+仁恒。

      仁恒，就这样悄无声息的来到了张家港。

      当然，这其实也是意料之中的事情。

      仁恒，对于当下的张家港楼市而言。

      或许能成为刺破穹顶的那根矛。

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      首先回答一个问题。

      仁恒和金厦这样的CP组合，是为了什么“选秀”节目出道的？

      答案已经明牌。

      就是为了9月28日即将土拍的华昌路东侧地块。

      这块地很多人应该印象深刻。

      这是目前为止市中心唯一一块连续流拍两次土地，当时流拍的价格是1.2万/平。

      换句话说，这是华昌路东侧地块的第三次闯关了。

      中国有句古话说的好，事不过三。

      这一次，我敢打赌，肯定不会再流拍了。

      因为张家港祭出了王炸组合：金厦+仁恒！

      金厦：本土国有企业，兜底之王，哪里有需要就往哪里冲，目的就是为了稳定市场。

      仁恒：楼市的无冕王者，口碑之王，溢价之王。

      想提醒大家注意下这个新出让土地的楼面价：13105元/平。

      很多人会觉得很奇怪，前2次的楼面价是1.2万每平，流拍了，怎么现在涨到了13105。

      直接超过了青禾暨阳府从2017年到维持到现在的地王价格，13090元。

      5年过去了，我们也终于等到了“久违的地王”。

      稍等稍等，bug来了，既然前2次流拍了，这次应该更加便宜才是。

      因为我卖不掉，所以我就加价卖了，这是啥神仙逻辑。

      谁都不是傻子，开发商更不是。

      如果你仔细去看下这块地，会发现这一次的竞拍条件跟以前比，删除了一个重要的条款：

      需要无偿建设不少于6500平米的商业用房（这次删除了）

      如果有这个竞拍条件的话，实际成本大概会增加1100元/平左右，现在呢，直接把这个条件给删除，直接加到土地价格上去。

      更加简单明了，更容易抬升地价。

      当然，该给的糖还是要给的。

      另一方面是调整了相关的土地款的交款时间要求：

      先给大家看看以前的这个要求，从拍地到全款付清土地款，给到的时间周期是5个月。

      大家再来对比下最新的要求：从9月28日开拍到完全付清土地款，给到的时间周期达到了整整9月时间。

      给你大大降低了原先的配套要求，同时也大大延长了你土拍款的缴纳时间。

      在当下这样的楼市环境下，哪怕你多给1个月的资金周期，对于很多开发商而言，也是至关重要的。

      我现在多给了你四个月的缴纳时间。

      在原先的楼面价上多加1105元，怎么了？

      亏吗？不亏。

      这是典型的明升暗降，实在高明。

2

      其实，对于万达北侧地块，我在5月份的文章里已经直接给出了相关建议：

      从这一次最新的挂牌要求中，我们也看到了相关的建议也确实被采纳了。

      再来回答一下，对于这块地为什么要引进仁恒的几个判断。

      第一，在当下楼市，也许只有仁恒才是最优选择。

      前期很多品牌已经被纷纷验证了，这些品牌无法在张家港支撑起足够高的溢价。

      我们要明白之所以张家港会选择仁恒，是因为除了这家品牌，我们其他的路基本都被堵死了，不是我们选择了仁恒。

      目前张家港卖2.3万+的新房，去化都很慢，比如暨阳府、比如万科大都会、...

      作为品牌溢价头部房企，或许也就只有仁恒，才能撑的起高价位段住宅。

      第二，为什么楼面价会涨到1.3万，变成地王。

      土地出让金上调，最大的受益方当然是政府。

      此次调整楼面价，其实醉翁之意不在酒，也确实没必要为了这一块地大动干戈。

      对这一块地当然没必要了，那如果对应的是十块地呢？

      目前沙洲湖附近、金茂悦二期周边还有大量的土地等待土拍，这次提高楼面价的最大意义。

      就是为后续土地留足价值空间。

      兄弟，张扬公路以南卖到1.3万了，我这边的土地卖1万多不过分吧。

      与此同时，张家港很久没有出地王了，目前楼市比较冷。

      现在出地王，恰逢其时，可以给大家带来更多的信心。

      第三，未来的价格和户型设计预测。

      这次应该是底价中标，13105元，后期的售价应该是在2.5万每平左右。

      这块地是妥妥的改善用地。

      按照仁恒一贯的手法，基本会采用全精装大户型的设计，120平很可能就是最小的户型。

      换句话说，想要买这个项目的最低总价应该是在300万左右。

      不出意外的话，金厦可能只是资金托底，从设计到施工到营销，后期基本都是仁恒一手抓。

3

      最后的最后，跟大家聊个八卦。

     去年5月份，有一位南京市民气冲冲的去“12345热线”上留言，举报仁恒某盘突破限价销售，违背“房住不炒”原则。

      仁恒所在的城南区限价35000元/㎡，而仁恒卖到了43800元/㎡，突破限价标准8000元/㎡以上。

      这位南京市民不知道的是，这个楼盘表面上是仁恒操盘，背后实际的两大股东，是武汉guo资委和南京GUO资委。

      一个地方城市，把土地交给仁恒这样一家外资企业开发的根本原因是——

      仁恒的房子，能卖上高价。

      仁恒品质高，历来房价都比其他开发商贵；

      仁恒突破限价卖贵了，别家房企也不逼逼。

      整个事件里，仁恒得到了突破限价的权利，地方得到了卖地的利益，银行得到了放贷的标的。

      最不懂事儿的，就是去12315留言的那个南京市民。

      夜壶这个玩意，妙就妙在：

      所有人都知道它是个什么玩意，可是又没有人能抗拒它。

      地方真没钱，需要土地来获得周转机会；

      房企想拿地，需要在政策收紧前狠狠地囤地；

      金融要赚钱，想在放水大潮中提前锁定更稳定的收益。

      有人出地，有人出钱，有人借钱拍地。

      一把夜壶，一起把房价滋的老高，一起玩转整个市场。

      所以，为什么这块地只能是仁恒。

      我想你应该有了答案。

      PS.以上为正文，来自R先生。