好久不见，大家过年好。真心希望今年真的是好年，人人爱出门爱逛街，钱包依旧鼓胀，各大商业体和售楼处内人气依旧爆棚。

      一个事实是，经济并没有很多舆论声音所鼓吹那么好。

      以房地产为例，这轮房产调控的惨烈是罕见的。70城房价已经连跌16个月了，下跌周期太长了，而救市政策可以说是从2022年1月开始就大招频出，可是依旧没有到底。连郑州这样的省会城市，首套房贷款利率都下调到3.8%了，今天的最新消息是，福州、厦门、天津等城市的利率也下调了。

      预期这个东西，说起来抽象，实际上简单粗暴：有涨的预期，大家就蜂拥而至买房，没涨的预期，大家集体躺平。

#1

      昨天凌晨，苏州官方发布了《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》，推出了12个方面55项干货政策。涉及到税费减免、房地产、利率信贷、援企、稳就业等等。

      有人说苏州这是要开启"狂飙"模式。其实ZC这个东西，大家得反着来看，通常而言，都是遇到问题，才会想到解决问题，苏大强在着手解决全国各大城市都面临着的问题上，无论是提方案还是搞执行，一直都很“尖子生”。连官方发布都是定在凌晨1:25分，多少公务员还没下班呐。

      回到张家港，去年一年的楼市，只能用四个字来形容：惨不忍睹。

      数据是最直观的，来自张家港楼市头条的年报统计数据显示：2022年比去年的网签量明显下降，网签套数同比去年下降了约59.63%，网签面积同比下降了约59.16%。

以上图片截取自爱上网房产

      而土拍市场更是“千山鸟飞绝”的节奏。与2021年相比，2022年的张家港土地出让在面积和成交总价上大幅减少。出让面积环比下降了约123.8%。出让金额环比下降了约97.11%。

以上图片截取自爱上网房产

      翻译过来就是，开发商日子越来越难过了，新盘都卖不掉，哪有钱有信心来拍地。

      房叔的购房群里，真关心这块的其实比较少，很多普通买房人并不怎么关心土拍，觉得这是开发商和ZF的买卖，和自己半毛钱关系都没有。

      但是我建议大家和我一起多看看，这对于普通买房人有个非常隐秘的好处：烈火见真金。在市场最惨淡的时候看开发商怎么做选择题，比市场好的时候看开发商脑子进水的膨胀拿地，要高明太多。

      所以大家今年一定要看看土拍，看最没有区域情怀、最有操盘经验、成功活到了现在的巨头房企们，是怎么在挑选板块、地段的，这对于你后续的买房抉择，是非常重要的一个参考项。

      那么2023年张家港土拍市场的看点在哪呢？

#2

      港城2023年的开局，似乎也很佛系，房叔仔细看了下2023年港城计划推出的12宗地块，能够用来开门红，开局就提振下市场信心的王炸地块，确实比较少。

      我直接说几大主要看点和自己的预判吧，大家后续可以结合实际的拍地战况看房叔说的靠不靠谱。

      看点一：沙洲湖西三块地

      沙洲湖西侧地块有3块地，均位于海关路东侧、沙洲湖西侧，拟出让土地面积约150000m2，容积率为2，规划用途为住宅用地。

      如果说今年还存在着土拍重头戏的话，这三块地无疑是部分开发商在紧盯的硬菜。尽管地块有点太靠北了，但是架不住周边资源量自带高光。

      因为这块土地完全不在“画饼”阶段了，全新的红利已经崛起。

      学校资源上，实验幼儿园斜桥园区、云盘小学沙洲湖校区都差不多建完了，学校非常新，还有规划中的梁丰初中沙洲湖校区。

实验幼儿园斜桥园区实景

云盘小学沙洲湖校区实景

      此外，这三块地紧邻沙洲湖，自然资源非常优越。港城最大综合体览秀城去年年底已经开业，万达等巨无霸商业体也非常近。无论是繁华还是繁花，资源都是开挂的。

      以上还只是属于“地利”的部分。开发商们的眼睛也毒的，“天时”部分也是看得见的机会点：城北目前一言不合就是新房断供的节奏，金茂悦2期清盘后，城北新房市场急需新上场选手，从过去两年的楼市表现来看，城北，尤其是沙洲湖CBD这一片区，很多次都属于销售业绩上月度、季度、年度的霸榜选手。

      至于买家，金茂首当其冲，我估计金茂花了两三年时间，好不容易把这块地孵热孵熟，撒尽红利，还是会在自己的根据地上继续拿地（收割~）的。

     看点二：主城区又出“肉渣渣”了。

      这几年，ZF对于主城区的肥肉都抠得太厉害了，没有办法，市区拆迁太难了。于是肉眼可见，蚂蚁腿上也是肉，新拿出来的都属于主城区里的“肉渣渣”项目。

      ① 朗诗国泰城北侧地块

      原东渡地块。地块位于职中路东侧、人民东路南侧，拟出让土地面积约33333.33m2，规划用途为商住用地。

      这块地市区资源优势非常明显。学校配套：常青藤实验学校、张家港外国语学校、梁丰双语实验学校，缺点是太小了，开发商哪怕有产品力的大招也放不出来，园林、仪式感、圈层生活啥啥都需要空间。

      所以形势也不容乐观，因为起步楼面价不会低，前年中锐使出了洪荒之力拿下了市中心地王，结果呢，顶着一个地王之名，卖得那叫一个高处不胜寒！

      ② 梁丰大厦地块

      这块地更迷你。位于沙洲路南侧、东环路东侧，拟出让土地面积约6000m2，容积率为3，规划用途为商住用地。

      留给开发商发挥的空间并不大，好处是教育资源不错，梁丰小学、张家港市一中，张家港外国语学校，配套非常好。

      这两块主城区“肉渣渣”地块整体来说，对于开发商吸引力有限，前有中锐星公元高位站岗，后有金新城碍于人情世故，托底拿下的市区龙潭路东侧的地块，到现在都不开盘了。

      不是市区不香了，而是现在的改善性群体的需求不那么简单粗暴地只追求地段了。目前这种行情下，房企们的霸气，都转化成了拿地时的小心翼翼。高价拿地，高位站岗的压力就摆在眼前。

      看点三：城西综合体地块，苦等了三年的“综合体”还没上。

      地块位于暨阳路北侧、南庄路东侧，属于张家港城西区域，拟出让土地面积约166666.67m2，容积率为2，规划用途为商住用地。

      学区不错，实小+梁丰配置学区无敌。但是对于金主们而言，土拍受宠指数估计是“冷宫”级别，毕竟前几年行情好的时候也没有卖掉。

      而且最重要的是，城西目前库存量还是比较吓人的，国泰景云台、金辉·文锦云庭等等，都在找客户，饿得嗷嗷叫。

      总体而言，本次土拍能提振市场的看点太少了，其它地块在开发商眼里真的属于比较”边角料“了。

      比如，乘航工贸学校地块。标准的老城区，又没有好学区加持。

      陈东庄南侧B地块，这块地旁边就是朗诗乐府，交通非常便利，但是教育资源不太占优势，靠着科技王牌加持的朗诗乐府，19年拿的地，都卖到现在了。

      其它地块，比如苏外东侧住宅地块、荟萃坊地块、外校北小区南侧地块、凤凰新城、鸷山地块等等，基本都是属于在高库存板块玩加仓，塘桥、凤凰、金港太多房子了，而且很多说好的利好都“飘”了，例如塘桥。

      所以从今年的土拍拟出让地块来看，很多地块的凉凉是很明显的，市长终究干不过市场，批发价出售的可能性比较大，虽然我非常乐意看到各大房企的土拍喜报刷屏朋友圈，一派的喜气洋洋~