开年后，楼市整体的复苏迹象比较明显，这一次，张家港出手，开始用尽全力保房价。

      上上周，张家港召开了2023年张家港市经营性用地招商推介会，我也受邀参加了。

      但实在太忙了，无空解读，正好这次趁着周末空了冒个泡跟大伙聊聊。

      这次推荐会其实就两件事：

      第一，给各大房企介绍了2023年张家港即将出让的地块，吸引大家积极拍地的热情。

      第二，公布了几项最新的政策，想要给楼市添一把火。

      我全程参加了会议，最大的感受就是：

      ——张家港这次为了保房价卖地，真的拼了。

      01、这次政策最大的特征就是四个字“应出尽出“。

      一般来说，一个城市想要放松楼市政策，无非就是从三个维度着手，分别是限售、限购和限贷。

      ——从限购层面讲

      张家港目前已经不存在限购，不需要社保，不需要户口，只要你想买，你买100套+都OK。

      ——从限售层面讲

      张家港目前也不存在限售，今天买了明天卖都行，你想啥时卖就啥时候卖，无非就是税多交点。

      ——从限贷层面看

      如果是首房首贷的话，看用户的资质，有些可以做到2成首付，有些能做到3成首付，如果是买二套的话，直接就是3成首付。

      实话说，这样的贷款政策，已经是非常松了。

      换句话说，如果想要从限购、限贷、限售的层面来进行楼市政策调控，张家港其实已经没有半点空间了。

      因此，只能另辟蹊径。

      这次从买房者的角度来看，主要出台了以下三大政策。

      第一，优化了公积金的贷款政策。

      调整商品房项目公积金贷款备案标准，商品房项目领取预售证后可办理公积金贷款备案手续，购房者即可按规定申请住房公积金（组合）贷款。

      用大白话来解释下。

      很多楼盘刚开盘的时候如果你想要办理公积金，其实是挺难的。

      因为开发商要拿到预售证后才能去公积金中心进行备案，还需要进行一系列的审批，导致前期买房的客户无法办理公积金，只能办理商业贷款。

      现在直接简化了规则。

      预售证和公积金贷款准入备案可以同时办理，这对于很多想要用公积金贷款或组合贷款的朋友，就能同步办理了。

      这意味着大家接下来买新房想要用公积金，没有任何障碍了。

      第二，购房享受契税补贴。

      买房直接给予50%的契税补贴。（此次新政最大的亮点）

      享受对象：大专及以上人才，在张家港名下无房

      补贴时间：2023年4月1日至2023年12月31日（以网签备案时间为准）

      补贴范围：新房（含住宅+商业用地）

      操作方式：自己先垫付，后期再返。

      用大白话解释下。

      我先贴一下目前张家港的契税政策。

      首套、二套住房面积≤90平方米的，契税为房屋合同价格的1%；

      首套住房面积>90平方米的，契税为房屋合同价格的1.5%；

      二套住房面积>90平方米的，契税为房屋合同价格的2%；

      这里需要补充个很特别的点，如果你名下有2套房，卖掉其中的一套二手房后再买新房的，也是可以享受到契税补贴的。

      鼓励你卖旧买新。

      至于补贴的金额，我给大家举个例子。

      目前张家港市区均价差不多是在1.6万的样子，如果是120平的话，总价在200万左右，按照首套房测算，要缴纳的税是1.5%，就是3万，补一半的话差不多就是1.5万。

      这对于很多家庭而言，其实也是笔不小的开支了。

      我遇到很多买房的朋友，买完房基本就没啥储蓄了，有的时候为了凑钱交税，办产证的时间都会往后挪一挪。

      我大概估算了下，按照张家港年新增网签1万套计算，8个月的时间张家港为此需要补贴的税费规模大概在1个亿左右。

      说实话，其实补贴的费用不算太多，但其实也表明了政府想要强烈扶持房地产的一种态度。

      不过咱们私下说句，我觉得其实如果力度更大一点的话，比如“契税全返“，说不定市场的反应会更大一点。

      现在的楼市，亦步亦趋的政策就跟温水煮青蛙似的，青蛙本身感受不大，你得猛一点，再猛一点青蛙才可能会跳一下。

      第三，大力推行二手房交易的“带押过户“。

      在押住房在二次交易过程中，可在同一银行申请办理 “带押过户”。

      用大白话解释下。

      过去，我们在卖二手房的时候，如果卖家有贷款的，需要先还清贷款才能交易。

      那卖家往往没这么多钱，怎么还清贷款呢。

      要么就是问亲戚朋友借，要么就是找过桥公司垫资周转，这会导致交易时间拉长，卖家也可能会产生额外的资金成本。

      现在好了，银行充当了“信用媒介”，不管你的贷款有没有还清，都可以直接办理过户。

      这其实就是简化了卖房流程，加快了房产的流通性。

      02、除此之外，还有些开发商层面的政策，有些重点也可以跟大家来捋一捋。

      第一，房票安置项目会进一步井喷，拆迁房将会进一步减少。

      前期张家港拆迁主要是以分房为主，接下来直接分房的形式将会越来越少，取而代之的就是“房票制度”。

      这其实就是货币化安置了，拆了你的房，不给你拆迁房，而是给你房票，让你去折价购买商品房，有利于加快商品房的去库存。

      我觉得房票制度是一项非常重要的制度，估计接下来几年，大家听到“房票“的频次会越来越大。

      第二，新房的价格会越来越贵，楼盘品质将会升阶。

      慢慢的放开备案价其实是有必要的。

      如果参考上海的话，同一个板块新房的价格差不多每年涨5%左右。

      但是如果某个楼盘想要去申请比周边项目更高的预售价格，有个前提条件，就是你得证明自己的房子品质要更加好一点。

      这其实就是变相鼓励开发商造出更高质量的房子，只要你品质好，不用担心备案价提不上去。

      第三，从拿地到开盘，时间将进一步缩短。

      都是各种流程细节，我在这里就不啰嗦的。

      帮大家总结下。

      这个其实就是政府的倒逼机制，从各个维度服务好开发商，政府这边的流程是能缩就缩，能短就短。

      在流程上尽量配合开发商的销售节奏，提升资金的回流速度。

      第四，学区的确定性将增强。

      业内有个共识，新房是不保证学区的。

      但是，对于很多购房者而言，学区层面是买房考虑的很重要的维度，为了尽可能的降低不确定性，这次新政也提到了很重要的一点。

      新楼盘开工半年后，教育部门将尽快公布学区划分范围。

      说实话，我觉得这个举措还是挺有魄力的，降低买房的不确定性，也体现了相关部门某种程度的担当和责任。

      03、今年的这一波趋势，其实挺猛的。

      不管是新房还是二手，都是两旺。

      从新房层面看：1-2月，张家港新建商品住房月均成交量，较去年同期上涨27%。

      从二手住房交易层面看：2月份成交15万平方米，3月份预估也能成交15万平方米，都是近几年的高位了。

      目前有个很尴尬的点就是，其实2022年整个张家港都没多少土地出让，所以大家会明显感觉最近一段时间好像没什么楼盘可以选择。

      跟大家透个底。

      市中心新房的去化周期，目前只有8个月了，非常的紧张，意味着如果再不出新项目，8个月后张家港将面临无新房可卖的局面。

      不过呢，大家别急，今年核心区域还是有很多好地会陆续出让的。

      这一次经营性用地招商推介会，给我最大的感受就是政府正在努力做好服务者的角色，放下姿态，招呼开发商快来投资。

      其实，只有房价稳住了，大家的预期有了，才能更好的卖地。

      为了保房价，这次政策基本就是应出尽出了。

      我也能明显感受到。

      这一次，张家港，开始拼了！