“限购令”“房产税”“商品房预售资金监管制度”等一系列政策的出台，楼市降声一片。已购房者生怕自己买亏；未购房者手握资金迟迟不敢出手；开发商拿地热情不高，开盘兴趣不大；投资客纷纷离场；“刚需族”的需求被抑制……整个房地产市场冷清萧条。人们大呼：“房地产的冬天来得比以前更早一些。”

　　其实，大家不必太过担忧。

纵观国内外的楼市历史，我们不难发现，房价上涨是一种“规律”，下跌只是一种“意外”。在调控大背景下，无论已购房者还是准备购房者，都不要被短期“意外”吓倒。在线调查中，近六成网友认为炒房的黄金时代已过，但有趣的是，34.1%的人在回答“您倾向于哪种投资”的问题时仍然选择“炒房”……

　　由于新政原因，楼市提前迎来了“寒冬”。虽然都是房展会，但无论人流量还是开发商，都不可同日而语。然而，在北京，除了几处“领涨”楼盘现在出现“领跌”外，大部分楼价依然坚挺，这是否也意味着，“不差钱”的开发商能挺过这个寒冷的冬天？

　　调控将成常态 房价仍有长涨空间

　　房地产市从来都是政策市，中国的房地产调控被戏称为“十年九调”。确实，从1998年一直到现在，12年调控的结果，大家很容易看到它到底怎么样的走势。向上调控，刺激性两次，一次是1998年，另外一次是2008年由于整个全球性的金融经济危机造成了我们一次向上，仅有的两次向上。其他全部向下，十几年当中大概七八次，以它的持续可以看到，每次波动都有一年多。因此，我们要以平常心来看待房地产调控。

　　然而，虽然房地产调控是常态，但我们知道房地产长期肯定会发展，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，房地产肯定会有5~15年上升区间。这是聂会长在由搜狐焦点举办的“严政下的购房与投资研讨会”上所说的。聂会长提醒房地产企业要考虑如何转型的问题。她为大家提供了两个方案：第一个转型给新兴产业。转型是拉动整个中国经济转型的动力，应该向绿色、低碳、环保转型。第二，转型保障性住房。公租房政策正式公布要吸引社会投资，将来这块比重也是很大的，而且是缺钱的。

　　新政或将导致“两个青黄不接”

　　“房地产调控可能造成两个青黄不接，一个是上半年原材料、燃料、动力购进价格同比上涨10.8%，人力成本上涨9.7%，但销售价格指数CPI上涨只有2.6%。工业品PPI上涨仅6%，说明生产企业利润下降，实体经济生存环境在恶化，这样产业结构转型的动力不够，在这样的情况下不宜对房地产继续加压，以免造成实体经济青黄不接。只有在新兴产业真正产生效益、吸引了就业以后，房地产退出才是可能的，才不会在产业转型中造成青黄不接。

　　“另外，就是保障性住房和商品房的青黄不接。政府应该先把保障房做起来。曾经有一段时间，政策想利用低端商品房解决保障性住房的问题，这跟当时的经济和社保实力有关系。但现在看来，用商品房解决保障房是有问题的。因此，有可能发生大家既买不起商品商也排不上保障房的情况。”

　　这也是聂会长所担心的调控后带来的后果。

　　房产投资比任何投资都靠谱

　　如今的中国人越来越善于理财。对于普通人来说，理财投资不外乎几种：房地产、股票、黄金……从实践中印证，股票市场让富人变成穷人，房地产市场让穷人变成富人，只要咬牙跺脚地凑一个首付，几年以后就会增值。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授认为，房地产投资一定要做，但现在的情况，只好去国外做了。这其中，仍然有很多技巧和经验。第一要找值得信赖的机构去做，第二要有流畅的资金渠道，第三要有税费标准信息。董教授“严政下的购房与投资研讨会”现场，介绍了不少海外投资经验以及一些国家的情况，例如澳大利亚。首先，该国的经济持续增长，在所有发达国家中增长率是最高的。其次，澳大利亚有大量的移民。第三，移民过去的人，由于文化不习惯，找工作可能受到限制，但是他们倾向于生孩子，生孩子有大量的补贴。再者，这个地方的资源非常丰富，资源号称两千年花不完，所以经济发展是可持续性的，市场潜力非常大。

　　私房话

　　购房技巧

　　专家：董藩（北京师范大学房地产研究中心主任）

　　1.从地带上来看，能买沿海不买中部，能买中部不买西部。

　　2.从全国城市来看，一线城市回报大于二线城市，二线城市回报大于三线城市。例如，北京的回报率就比大连的回报率大很多。

　　3.从城市产业结构来看，商贸型城市>综合型城市>交通物流中心城市>旅游型城市>工业型城市>农业型城市。

　　4.从城市区位上看，中心区域>次中心区域>普通地段>边缘区域。

　　5.从人口密度上看，拥堵区域>次拥堵区域>正常区域>稀疏区域。

　　6.投资回报从项目档次上看，高端住宅>普通住宅>经济适用房>；大户型>普通户型>小户型。

　　7.在房价较高而且新就业人口大量涌入的城市，从回报上看，在一定时期内，小户型住宅>普通住宅>豪宅。

　　8.商铺、写字楼租金高于住宅；住宅升值幅度大于商业项目。

　　后记

　　诸位珍重

　　望来日以富贵相见

　　朱元璋手下大将朱文正，被敌军陈友谅部队围困于洪都城中，准备拼死一战。出征前大宴众将，看着眼前众位将领，不知今后有几人能生还，朱文正动情地说：“诸位珍重，望来日以富贵相见。”

　　新政出台，无论是刚需族、改善型还是投资客，都茫然了：想住大房子的愿望到底对不对？想利用房产理财到底可行否？房产税究竟是按面积收还是套数收？今后购房出路会怎样？5年甚至10年后房价会怎样？似乎谁都说不清楚。也许就像任大炮在某个论坛上说的一样，市场上的事儿他懂，但政策上的事儿，他也搞不懂。

　　既然谁都整不明白，只能借用朱文正的一句话：诸位珍重，望来日以富贵相见。

　　新房市场

　　开盘打折下的供需博弈

　　频发的政策影响面甚广，从开发商到购房者无一幸免，不论是资金还是土地，是首付还是贷款，新房市场因为政策影响而废掉了“银十”梦想。其实，“金九银十”本就是几年前造出的舆论，延续到现在倒成了“风向标”。现在看看这“风向标”，几阵政策“强风”把北京的新房、二手房市场吹向了哪个方向？

　　现状

　　经过与房地产相关政策的颁布与消化，10月住宅期房成交量下降38%。据数据监控中心数据显示：2010年6月北京楼市住宅成交陷入低谷，出现2010年以来最低月成交量，此后便一度上涨，直至9月出现2010年来最高月成交量。当人们都在关注北京楼市是否会出现“金九银十”的时候，“9·29二次调控”出台，10月北京楼市住宅成交迅速下滑，其中住宅期房签约量下滑38.3%。

　　就目前情况来看，北京10月计划开盘的住宅项目为45个，实际开盘项目22个，实际开盘量仅占计划开盘量的49%。从价格走势来看，10月开盘项目的整体开盘均价为21874元/平方米，环比9月，略涨了3.7%，显示了价格的震荡走势。截至10月31日，北京11月计划开盘数为44个，与10月计划开盘数基本持平。

　　截至2010年10月31日，北京住宅库存量（可售期房与可售现房之和）达到101524套。2010年10月北京住宅库存总量一直维持在10万套以上，为2010年来唯一一个每日库存量都在10万套以上的月份。

　　分析

　　在新一轮楼市调控政策出台后，关乎楼市的其他消息也逐个入市，由此引发的一系列后市猜想成为人们热议的话题。不论是土地市场的供应和成交，还是北京楼市的交易量和价格，或者是购房者的首付和贷款，每一项都有众多声音在分析走势和个中原因。

　　数据显示，10月北京仅有8宗土地成交，其中7宗为工业用地，1宗为商服用地，住宅用地则出现了空缺。自12月1日起，北京开发商将被严禁收取或者使用期房预收款，商品房预售款将全部存入预售资金监管专用账户，优先用于工程建设。对此，亚豪机构副总经理高姗分析，10月住宅用地空缺是在一系列政策调控下，开发商既面临着融资压力，又遭遇销售艰难，资金链吃紧，拿地意愿骤降，加之缺乏优质地块供给、郊区新城地价升高，由此导致了10月土地市场变得异常冷清，而年内还有50宗地块、792万平方米的经营性用地即将入市，显示出当期和后期土地供应充裕。北京房协副秘书长陈志对此表示，资金监管是为了保障项目的质量、工期和购房者权益，这原本是一件“专款专用”的理所当然的事，现在被拿出来重申强调，警示作用大于市场作用。由于眼下市场资金充足，该“预售资金监管办法”短期内不会对北京楼市及北京开发商产生严重影响，其监管资金占开发商现金流比例有限，不至于在短时间内使开发商资金流陷入困境，但从长远看，监管资金对禁止楼市热销传导到土地市场有着一定作用。此外，这也许是一个警示，国家在调整产业结构的同时，也给楼市的发展方向指了路……

　　10月的北京楼市“量跌价滞”，尤其是受到提高首套房贷首付比例、限购、加息等政策影响，不仅投资性购房受到抑制，改善型购房、首次购房也被株连，导致以往以自住及改善性客群为主的五环至六环间出现成交量明显下降。由此，“打折促销”成为主旋律，据“链家地产”市场研究部统计，全市10月份打折项目有120个，11月份前4天就增加到了172个，较9月份分别增长30%和87%。同时，9.5折以下的项目占比30%左右，相当于平均每平方米降价1500元。因此，11月，开发商仅靠部分打折项目很难改变日趋变冷的新房市场，开发商和购房者的博弈也由此升温，开发商推延开盘，而购房者进一步观望。

　　普通购房者在购房时面临着首付和贷款的双重影响，只能说，在社会经济的转型期，房地产市场力求平稳，由此出现购房者需求被压后。北京房协副秘书长陈志认为，纵观市场前景需要不断判断，就像病人每天都要测体温一样。近期楼市现状如此，按照国家发出的信号推测，状况还要维持一段时间，普通住宅的成交量维持在这个水平上，除非价格出现较大跳动；高端物业则会因为自我属性而价格波动相对较小；因不受政策限制，商业地产成交量可能小幅增长。

　　预测

　　从国际金融形势到国内产业结构调整发展，我国房地产市场目前处于调控期，在这期间新建商品住宅存量高，且市场观望情绪较高，在多方形势集中作用的情况下，可能会形成项目短时间集中供应，之后进入博弈供应阶段；而价格方面，新项目开盘价格面临下行的市场环境，部分开发商表示：就目前而言，不会轻易降低房价，但是会以打折等优惠方式来吸引消费者。

　　但正如北京市市长郭金龙所说：“目前，建设中国特色的世界城市，是这座美丽之都新的战略目标。”北京作为政治、经济、文化于一体的城市，一座“世界城市”的房地产市场还是应该在属于它自己的轨道上运行的。因此，不要期待北京楼市房价的大跳水，所有的房产政策指向是抑制房价过快上涨，保证房地产市场的平稳发展。

　　二手房

　　无法打压的购房需求

　　现状

　　在本周调查二手房市场的时候，记者无意中在网上发现了一篇转帖率颇高的关于卖房的帖子，大意是房主见新政加码，怕将来房子降价，欲出售手中三居室，当时买的时候房价17000元/平方米，现在30000元/平方米，现在出售能赚约一倍的价钱。该房主本来以为市场会在新政后反应冷淡，害怕卖不出去，没想到挂牌的20天内接待了40多拨欲购房者，其中80%的客户都是全款购房，最后深度接触的10个客户中，有9个都是外地来京购房者，一个为周边村拿到拆迁款的村民。这10个人的需求中，4人改善型住房，想两居换三居，2人是来买婚房，1人投资，2个是孕妇，1个是给儿子买房，并且10个客户全部为全款购房……

　　也许这只是个例，但如此旺盛的购买欲望以及强劲的购买力不得不让人唏嘘，但或许也可以从一方面解答，为何二手房市场在新政严控之下，价格仍未有较大变动。据北京中原三级市场研究部的成交数据显示，10月二手商品房成交价格环比9月下降了1.3%，从22746元/平方米下降到22450元/平方米，基本保持平稳状态。而保持平稳的原因，主要还是房屋持有者对于未来房价仍然看好，所以并不着急抛售，大不了还可以继续出租。因此，大量的买卖观望导致了出租房市场房源的增加，据北京中原三级市场研究部的数据显示，2010年10月以来租赁房源供应量环比9月同期上涨了7.85%，而租客求租量则下降了11.4%，供给的增加，也加大了租房的议价空间。

　　当然，二手房的报价平稳并不表示市场没有变化，296元/平方米的价格滑落是事实，很多业主也表示担忧购房观望情绪加大，会让房价持续下跌。其实只要仔细分析一下，就会发现，受到政策影响较大而降价的区域，多为户型不好、交通不方便的户型。中原物业市场总监张大伟介绍，经过近期的观察，目前二手房成交价格领跌的区域是西山、房山、沙河、延庆等地区，而八角、北苑等地铁沿线以及如方庄等成熟居住区，报价仍然有2%~6%的上涨。

　　分析

　　对于二手房和租房价格的小幅度回落，其实不难理解，政府对于楼市的监控肯定仍将继续，又正逢楼市交易淡季，因此中原物业市场总监张大伟认为，岁末两个月房产市场的成交量将保持在10月的水平。而在价格层面上，从金融、税费、交易环节限购等政策的持续作用会抑制需求，增加市场的观望，因此价格在行政手段的干预和市场季节性趋冷的影响下将继续小幅回落。租赁市场也一样，虽然10月份以后，北京各大高校的毕业人群将陆续走出校园出外租房居住，还有一些来自外地的求职人群也将陆续进京，新增租赁需求仍将存在。此外，在调控政策加码的影响下，大量原本应该进入二手房市场的房源转而进入租房市场，再加上年底岁末，租赁市场面临淡季调整，客户租赁到期等原因会导致部分地区房源增加，因此第四季度的租赁价格也会小幅度滑落。但从长远来看，记者认为，无论是调控政策或是市场季节性的反应，一线城市市场的需求每年都在增加，租金最快会在明年春节过后回升，而二手房房价将会依附商品房价格的稳中有升继续保持增长态势。

　　短期的市场回落以及交易量的下降肯定会影响中介经纪机构，今年4月份出台房地产调控政策以来，就不断有中介机构为抢客户火并甚至门可罗雀而倒闭的消息。据中国房地产估价师与房地产经纪人学会赵庆祥介绍，中介机构的健康稳定发展对二手房市场的规范发展有着非常重要的意义，因此虽然目前市场受政策影响观望情绪又开始抬头，但由于整个行业在经过几次市场调控后已经有了一定的抵抗能力，具备一定的预知性，因此对于具有一定实力的大型中介公司来讲，市场的短期冷淡并不会对其经营造成太大影响。但可以肯定的是，为了应对市场的变化，中介公司的业务中心肯定会有所调整，比如由市场火热时业务以买卖为主转向以租赁为主，同时增加一些延伸服务，诸如成交后代办产权、抵押贷款等业务，甚至提供装修信息，家政服务等，完善整个产业链，并且这些附加业务也可以帮助中介机构渡过成交量低迷的难关。不难想象，将来的中介机构，或许会发展成一个全面的与房产家政有关的服务机构，没准还能寄养宠物呢。

　　预测

　　二手房和租房价格短期内或小幅度回落，但因为需求量巨大，长期依然看涨。