“两会”定调楼市是否“金三银四” 第一，今年两会房价是最热门的话题，政协委员的提高半壁江山是关于房地产的，您是怎么看待社会对房地产有这么高的关注度的？你是怎么看待2010年的房价走势以及成交量的？ 张宏伟：政策调控下的2010年楼市，我们应该结构性地看待未来市场走势，不仅仅是要看未来楼市成交量，更应该看未来楼市成交结构式什么样子。包括高端市场和中低端市场、投资自主市场、大户型中小户型市场方面，不同地域之间等都应该区别对待和综合分析。 2010年的房价走势个人认为还是处于“高位盘整”的状态，这主要还是由于政策调控的有“针对性”即有保有压维稳政策、开发商资金流相对富有及楼市仍有强大投资自主需求等多方因素博弈而导致。 2009年底至今出台那么多调控政策，业内有人断言楼市拐点到了，其实未必，我们看问题更应该客观的分析原因：第一、按照调控的效果时间点来看，一般政策出台半年后才会逐渐看到效果，现在谈调控效果如何为时尚早；第二、房子是大宗商品，短期内不可能马上有大量供应和上市，楼市供求关系紧张局面不改，难有楼市“拐点”。 2010年楼市如何还得看3月份楼市是否因调控政策而转向，尤其3月份“两会”后房展之后楼市的开发商、购房者、投资客等各方的反应情况，也就是“两会”后3月份成交量、成交价格情况将定调今年楼市是否“金三银四”。我们简单以目前出台一些政策的背景下的淡季楼市情况判断未来楼市发展趋势是不合理的。 第二，根据国土资源部城市地价监测信息，2009年全国城镇商品住房的平均成本，每平方米约2500元。可以大概算出，2009年中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元。您是如何看待开发商在牛年赚取这么的利润的？ 张宏伟：中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元，得益于去年政府4万亿投资计划所导致“流动性”过剩。 2009年房地产商通过销售回笼资金也好，上市融资也好，银行授信也好，现在开发商确实有钱了。这个过程中，政府在房地产行业的税收也受益匪浅。官商利益一起，尤其是地方政府对于地方开发商的保护，这一定程度上给当下楼市调控力度和执行效果方面带来了不少难题。 第三，统计局局长马建堂在回应房价只涨了1.5拗赋隽降悖旱谝皇鞘莶杉绞街饕刻畋ǎ诙窍钟型臣品绞窖兔涣瞬ǘ裕庵旨扑惴绞接幸欢ㄓ么Γ热缂扑惴康夭档脑黾又担诖戳巳鲜段笄Φ备慕Ｄ闶窃趺纯创飧?.5奘莸模颐侨绾胃慕颐堑耐臣剖莞芊瞎壑诘母惺堋? 张宏伟：1.5奘菥咛逶趺赐臣瞥隼吹奈也恢馈Ｆ涫担颐怯Ω酶庸匦氖萸蛴姓攵孕浴＜次颐窃谔阜考凵险嵌嗌俚氖焙蛴Ω每淳咛逡桓龀鞘械恼欠趺囱谝桓龀鞘欣镆睬殖鞘泻诵那徒记Ｕ庋难芯慷杂诜康夭谐『秃旯劬糜幸妗Ｈ绻皇峭媸钟蜗罚夼胀ɡ习傩眨蔷兔挥幸庖辶恕? 第四，多位委员呼吁开征物业税，但现实的物业税遇到了法理上的难题和现实的羁绊，您预计近年物业税能够落地吗？开征物业税能够抑制高房价吗？ 张宏伟：调控楼市的手段很多，政策、金融、税收等多方面，采用不同政策组合都可以达到一定的效果。调控楼市不见得非用物业税，除了市场自身因素，还和政府决策者调控楼市的个人偏好有关系，因此，2010年物业税出台与否都难定。 如果物业税要开征并且采用分级制征收方式，从楼市调控的角度来说，物业税采用分级制征收，对自主需求免征，对楼市的投资需求有针对性的征收，其实这是有针对性的对楼市过热的环节进行调控；从构建和谐社会，平衡各方收入的角度来说，物业税采用分级制征收，政府可以通过这种税收制度征税，由此而再分配给普通居民，平衡收入不平衡的问题，对于缓和贫富差距，构建和谐社会也有重要的意义。 从一定意义上讲，任何税费政策的出台都是为了楼市平稳健康发展而来的，而不是为了某一个集团的局部利益。出台物业税对于重新调整收入和分配比，保证楼市健康发展有重要意义。因此，对于开征物业税就可以平抑房价的说法是有偏颇的，我们应该客观看待物业税的征收。 第五，您预计两会出台遏制房地产发展的政策或者法律性？ 张宏伟：估计出台的更多的是之前政策的深化和执行细则。比如：关于打压过剩投资投机需求；关于经济适用房的相关政策；关于信贷政策的适度、有针对性的收紧。 政策出台后效果“短期化”的效应，势必期望“两会”继续出台调控楼市的执行细则来强化楼市调控的效果。一定程度上说，政策细则的出台与否，对于今年楼市是否“金三银四”有直接的影响。 第六，2009年豪宅市场火爆异常，在不差钱的背景下，豪宅屡创天价，请问2010年豪宅市场还会延续2009年的辉煌吗？还是会陷入调整周期？ 张宏伟：应该不会像2009年那样疯狂。与其说豪宅市场陷入调整周期，不如说豪宅市场进入正常的市场供求关系和销售期。主要原因三方面： 第一、资金“流动性”适度收紧，豪宅投资回报空间在短期内最大化现象不复存在； 第二、政策对于投资投机需求在打压，政策对于豪宅市场的影响是最敏感的，因此豪宅市场将步入平稳的轨道； 第三、政策对于实体经济的倾斜和实体经济逐步的回暖，将使资金重新回流至实体经济，豪宅投资视察过势必受到压缩。