近年来中山大部分销售中心都传来一种声音“我们卖的是首置首改，大户型基本好难卖得动”，大户型滞销基本上已经成为各个楼盘面临的问题。据相关数据统计，目前中山市场仍以刚需为主，120㎡以上的产品去货率普遍偏低，由于政策的利好，刚需受惠，促使开发商开发产品也偏向于刚需产品，导致整个市场上刚需产品货量充足，而市场上推出的刚需产品基本上都是一推出就能消化7成以上，也大大增强了开发商的信心。但是我们也能从中山2013年各面积段的一个消化量看出，60-80㎡的两房产品消化量3023套，但80-100㎡三房的产品消化量却比60-80㎡高出3倍有多，高达9937套。都是刚需产品为什么消化速度差别如此大，关键看适销对路。

　　其一，刚需客户的需求也有不同

　　多年之前，我们都认为买房子是人生大事，这种历来都是“大人们”做主的事情。楼市发展至今，这种状况也发生了潜移默化的变化，眼下楼市中，年轻人正逐渐取代中年人成为购房的主力军。据分析，目前楼市中大部分购房者的年龄段集中在26-35岁之间，而偏中年的客户群却略有下降，年轻人大多数是因原本无房而有购房需求，或者购买婚房为主。随着中山外来人口不断增加的因素影响，大部分的镇区项目消化群体都是以外来务工居多，他们资金有限，但在中山工作需要定居，有购房需要，该类人群主要以两房产品为主。但在城区项目中，考虑到城区用地稀缺这个因素，多数的开发商也当两房产品是一种投资性的产品，刚需的客户群置业更以一种一步到位的思想选择物业，所以他们更偏向小三房的产品。所以在不同的区域，刚需产品针对的客户群体也是有不同的。

　　其二，刚需产品的位置布局

　　从产品的布局上看，两房产品大多数是靠近路边而建，朝向向北居多，这类产品在朝向及景观上优势不明显，也因没有太多的优势支撑，所以开发商在促销中往往也偏向这类产品开刀，客户觉得价钱便宜，自然难以抗拒。三房户型布局一般是向南向园景，相对两房优势较明显，虽然价钱略高一点，但却可以享受到小区内的园林景观，在生活上的舒适度也提高不少，而且对于一些年轻的客户群体来说，也能达到一步到位的置业梦想。所以产品的布局，也影响了客户的选择，对购买者的不同需求也能达到一个分流的效果。

　　刚需产品在市场上的热度一直不减，也是客户一直追棒的产品，每个项目都知道这类型的产品在市场上是供不应求的，要在竞争中脱颖而出，就要寻找到适合自己项目的适销对路。

　　其三，促销手法的选择

　　从户型上两房、三房的促销手法上也有区别，两房单位由于户型较紧凑，面积小，总价低的因素影响，出货不成问题。但随着市场上的开发量不断加大，三房产品市场上竞争激烈，开发商的火力也主要集中在该类产品上。近年来随着政策收紧，三房产品已经并不是单纯的以低总价就能达到快速走货的目的，从近期市场上也可以看出，伴随降价促销是一批高性价比、高附加值楼盘的推出，是一批差异化、创新型的产品赢得市场青睐，各项目推销这类型的小三房产品招式层出不穷，招招都能使消费者觉得不买就亏了。

　　招式一：低首付，轻松置业

　　几年前，看见“首付8万，轻松做业主“觉得好吸引，时至今日“首付3万8，入住城中心，首付8000，轻松入住精装房”等类似的广告遍街都是。甚至有些项目更狠，直接“0首付”购房，连首付也不用给，能不火爆吗？前段时间沙溪某项目配合着低首付开盘，甚至出现了“日清盘”的佳绩。

　　招式二：精装房，省心省力

　　买刚需产品的客户，一般都是以自住为主，由于资金压力大，考虑的事情比较多，例如买完房后还要考虑装修问题。现在不用担心这些问题，客户买房，开发商帮你把房子装修好，为客户省下装修的烦恼，除了增加了性价比，还大大提高了附加值，开发商卖得顺心，客户买得省心。　

　　招式三：送面积，买小户住大户

　　消费者都希望用相同的价钱，能买更多的商品，以前买一套房子，实用率高达85%的已经相当高，钱是给足了，但是到用的时候只能用8成。但是现在随着户型的创新，超100%实用率的房子也很常见，明明买的是80㎡两房，实际交楼变成100㎡的三房，实际算算楼价，其实单价还是很优惠的。

    国土资源部下属中国土地勘测规划院日前发布报告称，2013年上半年楼市的高位运行，加强了房地产企业对于楼市后期的向好预期，带动了土地市场的升温。当前一线城市土地市场热度不减，房企拿地热潮不断，导致住宅地价持续向上，从多重因素来看，2013房价后市行情可谓一路走强！

　　土地市场升温，房企拿地热潮不断

　　国土资源部下属中国土地勘测规划院日前发布报告称，2013年上半年楼市的高位运行，加强了房地产企业对于楼市的后期向好预期，带动了土地市场的升温。当前一线城市土地市场热度不减，房企拿地热潮不断。住宅价格高位持续，住宅地价上升动力仍强。报告以上海为例称，上海土地市场上半年吸金703.78亿元，同比大涨373%。北京土地市场的热度也大抵如此。

　　报告中指出，“在库存压力减小、资金充裕的前提下，房企拿地的热情较高，特别是一线城市的强大消化能力，更是吸引了大批实力强劲房企的土地储备意向。房企拿地的目的已不局限于备战企业的后期开发，也支撑着拿地抵御资金贬值的长期发展规划。”

　　多位专家认为，楼市在“国五条”的影响渐消的背景下，房价并未出现松动。部分城市住宅市场新房提价行为有所显现，二手房（张家港金港二手房 ）市场也在供不应求的情况下出现议价空间压缩、跳价上涨的现象，上述表现都加深了住宅地价持续向上的预期。

　　房价上涨后市走强，金科太阳海岸彰显升值实力

　　地价带动房价上升，房价又反过来刺激地价上涨。在目前的经济结构下，这样的循环难以终结。对于购房人士来说，要做的只能是在有中意目标且条件允许的情况下尽快购入，切勿幻想房价下行。对于刚需房源（张家港房产网 www.zjgzf.cn）是这样，对于高端物业更是这样。对于高端物业的买家来说，房价并非考虑的首要因素，人居环境、配套设施、交际圈层等才是决定购买与否的重要指标。