李先生一家正在到处看房，他们的目标是市区140-170平方米的四房单位，并且学区和生活配套都要“说得过去”。“最近把老家的父母接过来了，原本不到100平方米的三房显然不够住，考虑到老人孩子的需求，市区配套好、环境好的四房是首选。”李先生说。在“改善型”需求的强劲支持下，升级置业的住房需求已经成为楼市的主旋律之一，而这类人群在选择房产时，往往与刚性需求者们有着不同的诉求点。主要关注点在于区域的发展前景、完善的周边配套、宜居的生活氛围、开发商的综合实力、优越的生态环境、先进的物业管理、品牌房企等多方面因素。

　　高端人群换房看好大宅

　　“您考虑买几房？”房企销售和置业顾问经常这么问。如果回答：“把你们景观好、朝向好的大户型，给我们介绍一下。”这样的选房要求，其实瞄准了更高要求的居所选择。

　　据调查显示，这样的购房群体占据着市场的顶端需求，数量稍小，对住宅产品品质的要求非常高，而四居室及以上产品很大程度上正好可以迎合他们。

　　在银行工作的范先生决定换房，“孩子渐渐长大，需要有自己的空间，父母也时不时从老家过来暂住帮忙照看，原本的三房实在太拥挤”，他说。虽然已不是第一次买房，但他还是看遍了广州数十个楼盘，最后选择了海珠区一套150多平方米的四房。“这套房子无论小区环境还是户型结构，都比第一套房子有质的飞跃”，范先生非常满意，再加上交通便利，而且周边配套成熟，“就是这套房子住到老了。”

　　与范先生有着相似诉求的改善型置业者并不在少数。他们中很多人都有过购房经历，有的人还不止一套房子，现在手头有一些积蓄，面对政府对房地产的调控，他们开始慎重考虑自己的居住需求。“因为是改善居住，所以他们对价格的敏感度要远低于初次置业者，更加看重户型、朝向、环境、配套、交通等实质性的元素。”某市区热销大宅楼盘（张家港楼盘http://www.zjgzf.cn/newhouse/zjgls_news/）的销售人员告诉记者，最近他们接待了不少这样的购房者，这些二次换房的购房者心目中所勾勒的理想居所，是一个兼得自然风景和城市配套的大房子。

　　是选择市区的小房子，牺牲空间换取时间？还是选择远郊的大房子，牺牲时间换取空间？对于很多高端的改善型置业者而言，选择在两者之间达到平衡的住所，成为当下新趋势，城市大宅单位因此而热销。

　　大宅大多位于城市中心，拥有无可比拟的区位优势，属于资源性“豪宅”，坐享城市生活的舒适与便捷。“城市大宅从某种意义上来说，更加人性化。同是200多平方米的面积，别墅要安置2～3层楼间，而大宅通常只安排在一个平面层上，所以平层大宅拓宽了采光面，其进深远比别墅产品要短，于是形成了通风、采光极佳的居住效果。”房企相关人士认为，考虑到家庭居住特点，大宅更加便于提供家庭成员之间的沟通，所以很多高端购房者在改善居住的房源选择时会选择城市大宅。

　　住宅功能设计创新凸显品味

　　这两年来，城市高端住宅正经历着更新换代，从产品自身的设计、配置等方面均在逐步升级。在楼市政策的限制下，高端置业者一步到位的心理更为凸显，对智能系统、会所、配套等方面有着更为全面细致的要求。

　　“在空间设计上，城市高端住宅有更宽阔的余地进行创新，能够满足居住者更深层次的生活需求”，业内人士表示，卧室+客厅+厨卫+阳台的一成不变格局无法吸引高端人群的消费需求，创意玄关、独立衣帽间、独有的超大面积景观绿化露台、安谧的书房等等，更新的空间分隔往往成为大宅的新卖点。

　　“当初看中买下这套房子，就是喜欢这个超大露台”，业主冯女士说，她平时喜欢绿色植物，以前的房子阳台太小，“摆几盆花还要考虑晾晒衣服转身方不方便”，现在的大露台上，冯女士可以尽情打理自己的花花草草，“我甚至种了一些蔬菜，不用农药不用化肥，做个色拉自己家人吃起来也安心”，除了花草，冯女士还在露台上的阳光房内安放了休闲椅和茶几、脚凳，“周末看看书，聊聊天，享受一个下午茶，非常惬意”。此外，冯女士对自家超大面积的厨房也很满意，中、西餐分离，有简单的早餐区，采光通风好的厨房让她“下厨的时候心情也会自在一些”，她说，“尤其是朋友聚会需要一展身手的时候，不会因为厨房太狭小而局促”。

　　除了空间布局上的游刃有余，高端住宅为了适应高端人群的需求，在智能化的配备上也做足了文章。如：掌纹、指纹双保险门禁系统，停车智能识别系统、情景照明、车位引导系统、浮筑地板、除湿中央新风系统、中央吸尘、地暖、户式中央空调系统等，让业主居住更方便安心。

　　优质物业服务优化居住感受

　　业内人士称，中国的高端住宅购房者正在成长，对生活的理解更注重品质、自由。对于城市高端人群而言，往往更看重综合服务良好的高端住宅，这样的项目管理运营更为成熟。打造精致的项目本身固然重要，但是如果没有一流的入住后物业管理服务，精品楼盘的档次将很快会被市场淘汰。

　　如今，楼盘的物业服务标准在不断提升、完善和细化，不少高端楼盘社区提出了“酒店式”和“管家式”服务，追求与业主的“一对一”服务关系。物业服务好坏，轻则影响小区环境、重则波及业主心情，乃至左右楼盘价格。

　　在广州珠江新城某高端楼盘社区，物业服务“除了一般小区物业管理所涵盖的内容之外，我们的服务主要体现高端和贴心”，该小区的物管公司负责人表示，专属私人管家服务，服务内容接近100项，内容涵盖营销中心服务、入住协助服务、维护与维修服务、车辆停放和交通服务、温馨提醒服务、“零干扰”服务、尊崇礼宾服务、安保巡逻与帮助、客户中心便民服务、信息收集与发布、人性化关怀、卫生清洁及绿植维护12个模块，高端管家式服务体验无处不在。

　　业内人士认为，高端人群所青睐的住宅集建筑技术、先进硬件配套、智能化控制系统之大成，其技术含量之高远远超出寻常物业，完全改变了人对物业环境诉求的传统思维，从而引领了改变人的生活方式，因此，这类住宅的物业服务也必须与之相匹配，高端物业服务的技术含量表现在物业的规划、设计、设备设施配置等方面，高技术含量赋予物业更完美、更具有高舒适度的特征，改变了传统观念的物业建造理念，并创造了全新的生活理念和品质。