谁是“预测帝”？

　　楼价会涨吗？这是在已过去的2013年年初时最受关注的“新年猜想”之一。当时，广州楼市存在着两派意见，有专家认为“全年楼价将呈现稳中略升的态势，涨幅在5%~10%之间”。理由是由于2012年的交易量明显增加，令两年多调控积累下来的交易量得到释放，也释放一部分需求压力，所以2013年的楼市面临的需求压力没有那么大。因此房价暴涨的可能性不大。另一派则预计“2013年广州商品住宅市场整体向好，成交量将保持750万平方米左右的较高水平，价格会呈现平缓上升趋势”。同样是在2013年1月，地产大佬任志强放言：“房价报复性上涨只是迟早的事。”他认为，由于高库存不能正常消化，土地供应较低、新增供应减少，因此，从2013年3月份后，巨大的需求会使得房价出现报复性高增长。

　　一年过去了，无论从全国还是广州本地的成交来看，量价齐升已既成事实。整个2013年广州的真实楼价确实经历了“暴涨”，这一点与任志强的预测相当吻合。

　　根据国家统计局发布的2013年11月全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%。面对一线城市楼价上涨的压力，住房和城乡建设部部长姜伟新忍不住发话：“北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市，要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。”政策“从严”之下的2014年，广州的楼价又将何去何从？业界人士尽管观点不一，但存在的共识是：房价将继续在高位运行。就成交量而言，预计2014年的同比增速将有所放缓，广州住宅价格依然稳中有升。让我们来听听各位专家对今年楼市的预测吧，顺便立此存照，明年看看谁的眼光更准。

　　年初成交放缓 下半年反弹

　　合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江预测，2014年年初商品住宅成交或会减缓。

　　黎文江表示，由于大多数开发商2013年业绩好，资金充裕，因此2014年年初不会降价出货，但房价涨幅或会收窄。在强劲需求及土地、劳动力高成本推动下，预计商品住宅成交量价在2014年下半年将会快速反弹。新一届政府对房地产调控思路虽然有所转变，但长效机制真正建立需要数年时间，在长效机制真正起作用之前，楼市调控难放松，限购限贷等政策依旧。

　　黎文江指出，美国QE3开始退出，对全球金融的影响存在很大不确定性，我国为防范金融风险，需要抑制资产价格（包括房价和地价）过快上涨，避免泡沫放大。2014年国内银根不会有太大放松机会，存款利率上浮空间有可能进一步打开，除非政府加以管制，否则房贷实际执行利率将继续保持在高位。至于房地产税能否真正施行，黎文江认为，这需要达成多个前提条件，包括构建信息平台、实现信息共享、相关立法、推进实施等，这些都需要耗费较长时间，2014年不会施行。他坚持认为，“限购、限贷”仍将持续，“限发、限价、限签”等“本土政策”有可能区域性、结构性退出。

　　在商业地产领域，展望2014年，带来大量人流的地铁沿线商铺，例如新开通的六号线串联了大量各类专业市场集聚区域；以及体验式消费场所的购物中心商铺，还有社区街铺，都能够化解网购的影响，仍是投资者的最佳选择。   

　　对今年楼市不宜太乐观

　　去年的楼市统计数据在限售、限价、限签等行政手段压制下，出现部分时期数据失真的情况，导致难以了解市场全貌。但从成交量来看，去年的成交还是相当不错的，但如果楼价按照真实的水平发展，却又会导致很多买家实际上无法承受这样的楼价。也就是说，今年楼市是否还能保持这样的成交量很难说。针对不限购产品的投资型需求估计还是会比较旺盛。但是受限的住宅产品价格会受到市场的调节，去年年底不少住宅产品开始降价促销，今年如果开发量保持去年水平，但买家对价格承受能力进一步下降，住宅产品的价格也不得不向市场低头。

　　楼市调控长效机制仍然要建立，但短期内难以启动。值得留意的是，去年开始三、四线城市楼市趋冷，最终将会影响到一、二线城市的温度。如果今年GDP水平同比下降，则楼价下降的可能会明显增大，如果GDP走势向好，则楼价也有足够稳中有升的底气。由于各种因素的影响，对今年楼市不宜太乐观，地方政府对楼市的多过干预则应该退出。 
　　今年房价上行动力不足

　　就目前市场环境来看，限购政策短期内退出不具备条件，诸多前置条件尚未完善，包括个人住房信息联网、实体经济疲软等，过快放开限购对市场影响更多是负面的。三中全会中有六大方面涉及房地产行业，但这六大方面改革短期内很难从根本上影响房地产现有格局，市场作用更在长远。

　　去年11月制造业PMI指数持续稳步向上回升至51.4，创近15个月新高，通胀形势处于可控范围，GDP平稳波动等各项经济数据显示,临近去年年末经济面环境逐步向好。2013年前11个月房地产开发投资额达77412亿元，同比增长19.5%，同比增速正走出2011年、2012连续两年的下跌趋势。在经济企稳回升、房地产调控政策效应递减的背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。我们认为，中长期行业供大于求将成为市场常态，按当前新开工及土地供销差规律来看，预计2014年市场销售量或将有近10%左右的增长。

　　房价方面，我们认为，欧美经济弱势复苏，国内社会融资总量增速回落，通胀压力和高房价现象仍将延续，预计2014年上半年货币环境比2013年差，综合来看房价上行的动力不足。

　　房企集中度也将更加提高。2013年国内进入“千亿军团”的房企预计将达六七家，较去年翻了一番多，同时Top10金额门槛有望破600亿元，较去年提高近四成。数据显示全国范围品牌房企集中度进一步提高，市场门槛同步提升。从典型企业的经营表现来看，2013年前11个月销售金额排名前十的企业有8家都是通过快速开发高周转运作项目。其中万科、绿地、保利、碧桂园和恒大表现突出，其产品复制、快速拿地、快速开盘的策略成为企业当前的核心竞争力。

　　房产税？“一切皆有可能”

　　2013年楼市末段因限价放开签约而打出一个小高潮。不过广东中原项目部总经理黄韬透露，全市签约均价拉高掩盖不了部分楼盘的降价举动，南沙和番禺都有多个楼盘降价促销，如番禺某大盘之前卖1.6万元/m2，现在卖1.4万元/m2。他认为，进入2014年，估计小范围降价的趋势依然延续，整年楼价走势为“前低后高”，但总体来说依然是“稳中有升”。

　　去年广州楼市为完成调控目标而出台限价限签限售限贷的措施，去年年底更出台“穗六条”，对此黄韬预测2014年可能不会出现具体的房价调控目标，而改以较灵活的市场化调控措施。他表示，对开发商贷款予以支持，增大市场的供应，同时对个人住房贷款（张家港贷款 http://www.zjgzf.cn/daikuan/ ）严加控制，确保“刚需”和改善型置业者可以买到房子，避免不符合资格的投资者贷款（张家港楼盘 http://www.zjgzf.cn/newhouse/ ）炒楼。对于豪宅类的高端住房供应，签约上可以减少限制，但是贷款上可以增加难度；对于“刚需”盘的价格控制，也可以继续进行。差异化的调控，将使市场健康和规范地发展。至于今年限购政策的走向，黄韬认为，长远限购政策应该会退出市场，但限购政策的退出必定会有长效调控机制取而代之。一直风传已久的房产税，黄韬认为“一切皆有可能”。

　　就今年楼市而言，楼市焦点依然在外围新区，如萝岗、南沙和花都，因为这些区供应量大，日渐成为广州市“刚需”族的置业热点，市中心已无大盘开发；就土地市场来说，广钢新城和国际金融城的拍地将成为瞩目的地块。

 
　　三大结构问题羁绊楼市

　　展望2014年楼市走向，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文指出，三中全会中没有提及房地产调控，但并不意味着现行的房地产调控政策退出或未来几年没有房地产调控政策出台。预计差异化房地产调控政策将成为政府新思路。因此，2014年地方政策将有更大空间，更具灵活性和针对性，并深刻影响未来的楼市。而“价格指导”、“限售”、“限签”等政策则有待明朗。如果2014年中央管理层不再有年度新建住房价格控制的要求，上述举措将会退出，否则将持续。

　　当前，广州房地产市场存在较为严重的结构问题，表现在三点：非住宅类物业比重偏低；高端商品住宅比重偏大；普通“刚需”型商品住宅比重偏小。如果2014年房地产市场的调控政策不发生重大改变，广州房地产市场当前结构产品难以放大销售量。预计2014年广州房地产市场将继续维持“小市场”特征，年销售总额将在1500亿元左右。

　　至于备受市场关注的房产税试点是否会落在广州？赵卓文认为广州房产税试点概率不大。从地价和房价看，预计2014年广州地价将继续上升，幅度不低于15%。房地产开发步入“高成本、高价格、高风险”阶段。2014年房价将保持10%以上的上升幅度。2014年广州将有四大热点：土地市场热点是金融城、火车南站、广钢新城；楼价上升热点是萝岗、增城、从化；投资热点是珠江新城、番禺万博地区；人气热点是广州北-清远地区。