日前，苏州市政府出台多条专门针对商业地产的调控政策，规定对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前需划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，三年内不得销售、抵押和转让。

　　据悉，政府出台新政的目的是，因为当地商业地产已出现过剩的苗头，万一这些项目运营不善，可以将资产用来抵押，以此来降低开发风险。

　　商业地产过剩危机浮现

　　这份名为《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》的文件规定，对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年。冻结期内不得销售、抵押和转让。

　　苏州为了限制商业地产进行一轮相对强力的“限卖”，或是为了改变苏州市商业地产开发过剩的现状。

　　据苏州市商业联合会于2013年年底发布的报告显示，目前苏州中心城区已建各类购物中心超过40家，在建购物中心超过30家，总量已超过南京。自2012年以来，在中心城区新建的20家购物中心中，近半数经营情况不理想，存在商铺、写字楼空置的现象，部分项目甚至无法正常开业。“按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合量的参照值，但苏州城区部分区域按照目前已建、在建、计划建造的商业项目计算，人均商业面积将达到3平方米，有的甚至达到4平方米。”上述在苏州有投资的开发商表示。

　　整治“售后包租”再断一臂

　　此次苏州出台的楼市新政，还对商业地产领域普遍存在的“售后包租”现象进行了全面的禁止。

　　新政规定，将提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，在现行标准上增加50%。如出现“售后包租”现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。

　　所谓“售后包租”，即房地产开发商将商品房（张家港商品房 http://www.zjgzf.cn/newhouse/ ）出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营，并定期向购房人支付租金的一种销售方式。由于国家相关部门早已原则上禁止“售后包租”模式，故不少开发商就想出了“售租分离”的模式来打政策的“擦边球”。

　　30%的限售，加上“售后包租”大门的关闭，无疑将让苏州开发商资金困难问题凸显。一位在昆山有过商业地产投资的人士表示：“‘售后包租’是目前苏州很多开发商用于资金回笼的主要方式，如果受限，实力较弱的开发商资金流会受阻，从而带来更多的开发和运营困难。”同时，业内有观点认为，这样的“兜底”政策只能相对保障投资者的权益，并不能根本解决商业地产过剩的问题。