宏观经济运行走势与房地产业发展的关系,要远远比想象中复杂。长期以来，房地产业是国民经济重要支柱产业，可以对宏观经济增长起到一定支撑作用。过去几年，当我国宏观经济增长放缓时，房地产投资往往承担起稳定经济增长的积极作用。但这种支撑作用要受到宏观经济运行内在机制的明显约束，未来宏观经济面对房地产业发展的抑制作用将会明显增强。这意味着房地产业已经难以担纲经济稳定增长的重任。对此，应有理性认识。

　　我国房地产业发展的黄金时期即将过去。2003年至今，我国房地产业迎来了长达十年之久的黄金期，不仅住房销售面积连年快速增加，房价也有近十倍的上涨，而且至今还未出现一个完整的调整周期。

　　之所以会出现我国房地产业的黄金发展期，这与中国入世后的巨大红利以及城镇化进程加快有着极为密切的关系。随着我国居民财富的不断积累，以及城市人口快速增长，城镇住房需求增长强劲。这种状况在2008年出现了转折。

　　2008年国际金融危机爆发后，我国宏观经济内生的增长动力开始衰减，经济运行内在矛盾有所激化。但随着刺激性货币与财政政策的实施，在基本面没有发生实质性变化的情况下，我国房地产业开始了近五年的非理性上涨，房价连续飚升。

　　客观分析，过去五年我国房地产业的快速发展，是经济政策刺激的结果，更多是“货币幻觉”的作用。剔除货币因素，房地产真实需求并没有发生根本性变化。特别是在房地产巨大财富效应的示范下，社会资金进一步加速向房地产业聚集，致使房地产业成为事实上的“资金洼地”，货币对住房需求的牵引作用较为明显。

　　目前看，随着过去一年半住房需求的集中快速释放，未来住房需求增长动能开始衰减，而我国宏观经济增长中枢已经下移，社会资金面约束明显增强，这些均表明我国房地产业发展的黄金时期即将结束。

　　我国房地产业发展越来越受到宏观经济面的约束。

　　一是宏观经济增长速度放缓，将影响到房地产业终端需求。虽然当宏观经济增长放缓时，地方上的房地产调控力度会减弱，可能会对经济增长形成支撑，但应看到，房地产市场终端需求由社会经济结构与发展前景所决定，而不是相反。在当前房价已经过度透支社会购买力情况下，很难指望未来房地产市场将继续迎来快速发展。

　　二是房地产业资金面约束作用明显增强。过去一年来，我国货币市场利率中枢已经上移，金融市场资金成本明显抬升，将影响到房地产开发企业融资。在房地产融资较为集中的影子银行领域，随着中诚信“诚至金开1号”信托计划最终以软约束兑付，明确撕开了信托计划和非保本理财产品刚性兑付的一角，将会积极提示投资者财富产品领域的风险，大大增加房地产企业影子银行融资的难度。

　　三是房地产市场指标已经过度背离。且不说房价收入比和房屋租售（张家港租房网 www.zjgzf.cn ）比远远偏离市场合理值，大多数人对房价泡沫有理性认识，即使是部分人认为并不存在泡沫的一线城市北京、上海，其房价与国际大都市可以比肩，但居民收入要差好几个等级。

　　四是房地产市场已经出现调整迹象。目前，我国二三线城市住房市场开始供过于求，将会出现明显调整。这种调整作用也势必通过复杂的链条传导到一线城市。尽管房地产市场有区域性，而支撑房地产的资金是自由流通的，如果二三线城市房地产市场出现调整，势必会影响到一线城市的资金供应。事实上，很难指望在二三线城市房价普跌情况下，一线城市仍有人携巨量资金积极介入。如果有，那么可能也是部分人的一厢情愿。综合各方面情况看，今年以来，我国房地产市场已经明显降温。

　　值得注意的是，最近一段时间一线城市出现若干“地王”现象。当然，存在地价上涨推动房价上升的可能，但正如上面分析，社会终端住房需求已经衰减，盲目购地风险很大。由于房地产开发企业对金融杠杆的过度使用，购地风险最终将由金融业承担，这值得我们深刻反思。