“新国五条”出台已然一年。虽然较之前限购、限价、限贷力度更大，但目前看来，房价调控目标、问责制等直接目标似乎并没有对市场有所影响。不过，从另一方面看，随着土地供应放量增加、供地结构开始优化、自住型商品房陆续推出，增加市场供应、激活市场需求、房地产税费改革、金融政策微调等一系列市场化长效机制正在建立。

　　马年开春以来，整体市场出现销售下滑、观望势头明显的现象，甚至部分城市个别项目出现价格大幅下调，部分银行也在调整贷款政策。

　　“新国五条”周年，楼市出现新的动向。

　　记者邢飞潘秀林桂瑰

　　□回顾

　　“新国五条”出台这一年

　　2013年2月20日，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，确定了五项加强房地产市场调控的政策措施(称为“新国五条”)。2月26日，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，推出“新国五条”执行细则，诸如“从严征收房产转让所得的20%个税”、“提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”和“对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈和问责”等更严格、更细致的楼市调控措施出台。

　　3月底，包括北京、上海、广州等在内的17个城市出台了或具体或模糊的实施细则。北京落实“国五条”的执行细则于3月30日出台，规定次日起禁止北京籍成年单身人士购买二套房，严格按个人转让住房所得的20%计征个税，进一步提高商贷二套房贷首付比例；通过各种手段骗取购房资格的家庭将承担相应经济责任和法律责任，且不予办理房产证、五年内不得在北京市购房；新旧政策以买卖合同网签时间为准。调控力度远超过上海、广东等地。

　　虽然政策严厉，但执行却非如此。经过此前一年多的严格限购，遇到相对宽松的执行环境，市场出现明显反弹。根据70大中城市房价指数数据，从2012年6月开始，全国主要大中型城市一、二手住宅价格开始持续上涨，到年底，70大中城市中新建商品住宅价格环比上涨城市数量已占到近8成。尤其是一线城市，需求大量释放，供需矛盾突出，房价反弹较为强烈。另外，根据链家地产市场研究部统计，2012年期间，全国进行调控调整的城市，政策放松的达到7成。这些都成为“国五条”出台和调控收紧的重要背景因素。

　　□市场表现

　　房价

　　一线城市房价领涨

　　北上广深四大一线城市在全年房价同比涨幅中位居前列。根据国家统计局的数据，从2013年9月开始，四城市的新建商品住宅价格同比涨幅已经连续4个月超过20%，大幅领先二线城市。而从全年来看，除了一季度的同比涨幅低于10%，显得较为温和以外，从4月开始，四大一线城市房价可谓高歌猛进，每月同比涨幅几乎以平均2个百分点的速度递增。

　　这样的涨幅致使上述城市全年的房价调控目标大都难以完成。不过为了遏制房价失控，一线城市在年末率先举起了调控大旗。从2013年10月底开始，“京七条”“沪七条”“深八条”相继问世，表明了政府调控楼市的决心。

　　业内人士坦言，国五条细则，在限购、限贷、个税、限价等方面明显升级，尤其是二手房转让按照20%交纳个人所得税，影响面甚大。但后来各地出台的地方细则中，并没充分反映国五条细则，此外，政策里面提到的问责制，在实际操作中，也没从严执行。

　　新房

　　刚需盘供应断档

　　据中指系统数据显示，2014年1月监测的43个城市中，有36个城市楼市成交量环比下降，其中蚌埠降幅最大，为56.78%；其次是大连，环比下降53.11%。北上广深4个一线城市楼市成交也集体遇冷。其中，上海商品住宅成交环比下降30.65%，深圳一手住宅成交环比下降45.5%，同比下降70.4%。

　　2月继续延续1月的低迷态势。中原地产研究部统计数据显示，2月春节后，北京楼市收获历史最差开局，截至2月23日，2月北京新建住宅商品房部分仅成交1000套，二手房住宅仅成交3587套，合计成交不足5000套，相比2013年同期跌幅超过一半。

　　链家地产市场研究部张旭认为，“国五条”对于北京住宅市场的影响，对市场降温产生了一定效果，北京细则落地后，需求大幅回落，尤其是影响到购房者的心理预期，观望情绪加深。新政后至现在，新入市项目与前期同类项目相比，定价基本没有过高的涨幅。但是，过于严格的行政干预对新房供应市场产生一定干扰，2013年新盘入市节奏受到影响，全年供应量同比下降了13%，达到历史低谷。而价格方面，开发商纷纷取消优惠，项目实际成交价格逼近拟售价格，价格变化并未达到预期效果，市场中刚需力量不容小觑，深层次的供需矛盾未得到解决。

　　二手房

　　价格连跌3个月

　　楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力，特别是受到贷款（张家港贷款 http://www.zjgzf.cn/daikuan/ ）影响最大的二手房（张家港二手房 http://www.zjgzf.cn/zjg_sale_1/ ），价格开始阴跌，成交量持续下滑。

　　据中原地产统计，在2013年北京二手房市场的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅，但随着最近信贷政策的压力和自住房导致的购买观望，二手房价格已经从12月以来连续3个月阴跌。

　　截至2月24日，北京二手房成交均价在3.12万元/平方米，相比1月的成交均价3.18万元/平方米和12月的成交均价3.26万元/平方米，均持续下调。此外，二手房报价下滑幅度也有加速现象，目前北京二手房报价平均在3.2万元/平方米。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，由于客户量骤减、需求出现观望，成交量大幅下滑，房主的心理价位出现了调整，部分业主开始愿意调低报价，低于前期市场成交价格，议价空间加大，松动明显出现。