最近一周，杭州的几家房地产商开始为即将召开的全国两会提供素材花絮。这个对中国房地产市场具有风向标意义的一线城市，因基础楼盘的降价促销，给紧绷的房地产产业链来了敏感一击。愤怒的业主，冲到一个名为天鸿香榭丽楼盘的售楼处又砸又骂。紧跟着，兴业银行(601166,股吧)声明对房地产开发商暂停贷款，促使了中国房市的进一步发酵。

　　在过去的十多年间，房地产行业一直是中国经济的晴雨表。它是拉动中国经济增长的三驾马车中固定资产投资的重要引擎。这个产业为地方政府打造了一个土地、财政、利税与GDP的产业链，却让老百姓叫苦连天，让中央高层头疼不已。未来几年，房价将成为外界检验新一届政府改革成色的直观标尺之一。

　　在新一届政府所有的会议和公开的文件中，鲜有明确提及房地产调控的，这与过去的调控思路形成了强烈对比。出人意料的是，过去十二个月里，房价增速已经开始明显放缓。春节前后的一段时间内，各大地产商开始纷纷调低对2014年的预期。就连一直唱高的“大炮”任志强也预测，2014年房价增速将大幅下滑。

　　习近平和李克强就这样为那些一直在为房地产调控出谋划策的经济学家们上了一课。中国的房地产问题，其实质是一个关于财政改革的课题。中共十八届三中全会为这些改革划定了任务清单，2014年开始正式启程。

　　2月11日，国务院召开第二次廉政工作会议，十多天后，官方全文发布了李克强的讲话。根据讲话内容，李克强将财政预算决算的公开，称为推进经济体制改革的一个关键举措，是财税体制改革的“马前卒”。他又进一步称，财政是庶政之母。

　　李克强说，要将国有土地使用权和矿业权出让等公共资源交易纳入规范化、法制化轨道。李克强还提到了不动产统一登记制度。他承认，真正完善起来，还要有一个过程。但尽管困难重重，这项对房地产市场起到出奇制胜效果的政策，无疑将会在2014年进一步得到强力推进。不动产等级意在清点存量，其对“房姐”“房叔”之流而言，震慑意义更大。

　　另一个跟房价一样高度敏感的是房产税。由于被归为地方税，因此，动力十足的30多个省市已经快马加鞭为开征房产税做准备。尽管如此，房产税2014年大范围推开的可能性依然很小。无论何时正式推出，中央都不希望看到房产税成为一个推动房价上涨的因素。消息人士称，房产税是要让房价平稳，而绝不是要让房价高涨。

　　根据《投资时报》了解到的信息，除了上述两点，在2014年，针对房地产行业更直接的政策安排已经没有了。更多的改革措施，围绕着财政改革展开部署。在很大程度上，这与本届政府一直强调重新厘定政府与市场的关系有关。同时，在限购、提高贷款门槛等一系列的猛药开尽之后，给新政府针对房地产市场留下的微观政策空间本身也已经不多。

　　这些开始准备实施的财政改革政策，看似与房地产市场无关的改革措施，将在今后几年间成为打开中国房地产之锁的那把钥匙。

　　2013年年底，楼继伟在全国财政工作会议上为2014年的财政工作定调：将继续实施积极的财政政策；深化财税体制改革，推动相关领域改革。楼继伟说，2014年将继续盘活财政存量，完善有利于结构调整的税收政策。同时加强地方政府性债务管理。要修明渠、堵暗道，有效防范和化解财政风险。

　　尽管表述是“积极的财政政策”，但回观2013年全年，其实际政策安排一点也不显得“积极”。全年面对经济运行的各种不利局面，中央政府都保持了克制，这在2014年仍将延续。新政府对唯GDP论的抛弃态度与其对改革的态度一样坚定。

　　积极的财政政策往往意味着相对宽松的货币政策，过去十年的政策路径已经证明，这两点对于解决中国房地产矛盾而言，百害无一利。

　　可以肯定2014年的货币投放和赤字率都不可能得到加大，中央对银行表内表外资金投放的监管力度也将进一步加大。这可以作为兴业银行暂停房地产贷款（张家港贷款 http://www.zjgzf.cn/daikuan/ ）事件的另外一个解读素材。

　　不过，在中国实体经济基本面仍较脆弱的前提下，局部小规模的刺激将是一定的。李克强关于盘活资金存量和提高资金效率的调控思路，会继续贯穿2014年。在经历过2013年年初的财政收入负增长、下半年的经济下滑和“钱荒”风波之后，中央长期改革的决心只会更坚决，同时短期调控的底气也会更充足和从容。

　　不出意外的话，城镇化规划将在2014年上半年出台，这份被外界窥探多次的规划文件，基本已没有太多爆炸性的猛料而言。但关于城镇化的话题，仍将是今年两会的重要议题之一。李克强料将在他的政府工作报告中留出一段给城镇化。十多年前，这位经济学博士在中央党校学习时，就在探寻解决中国城乡二元结构的现实路径。

　　新型城镇化，将会给那些目前在二三线城市投入了大量资金的房地产商带来生机。这份规划的重点，是发展中小城市群，中央和地方的财政和政策安排，重点在为进城者兜底社保，为中小城市完善基础设施提供支持。

　　还记得2013年年底完成的那次“史上最大规模的政府债务审计”吗？2013年，审计署对中央到乡镇五级政府的全面债务清理只是序幕，在中央完成各级政府债务与债权的对账之后，地方省市已经开始试编财务报告。

　　这暗示，自2008年经济危机以来，已经议论多时的地方政府自主发债已经开始被提上日程。按照中国目前的《预算法》，地方政府不得自主发债。但十八届三中全关于“建立事权和支出责任相适应的制度”的表述，引发了关于地方举债的遐想。

　　地方政府不对等的财权和事权关系，是中国最近十年来地方债务激增的根本原因。土地财政进一步推动了房地产市场的高歌猛进。根据审计署去年年底发布的报告，截止到2013年6月底，全国各级政府负有偿债责任的债务总规模超过了20万亿。虽然与中国巨大的经济体量相比，规模并不算大，但由于地方政府举债体系的不透明和监管缺位，债务风险依然不小。

　　在短期内不可能修改《预算法》的情况下，国务院决定先行开始预算改革。其重点在于将建立跨年度预算机制以及中央和地方政府债务管理的风险预警机制。要实现这一点，前提是实施全面规范的预算透明制度。包括三公经费、转向支出、转移支付等重大的财政费用都将得到更进一步公开。2月11日，李克强在国务院第二次廉政工作会议上，进一步强调要推进预算透明和财政费用公开。

　　按照《投资时报》目前了解到的信息，跨年度预算机制将把地方政府的预算平衡周期从一年扩展到三年。地方政府可以根据收支情况，在某一年内出现财政执行赤字。该机制的建立，对于中国《预算法》下的预算体系而言，已算是大胆突破，中央其实已经为地方的财政支出留出不小余地。

　　财政部有关专家说，中央可能会选择一些债务和收入条件较好的地方，允许它们试点发行短期债，以弥补某一年度可能会出现的执行赤字。

　　从2009年开始，中央通过代发的形式允许地方政府发债，当年发债规模2000亿，此后不断增加，至2013年度中央代发地方债规模为3500亿。不过，中央代发多为地方省级政府，而中国目前债务风险和举债愿望最大的政府部门多在市县一级。倘跨年度预算平衡制度在2014年开始实施，县市级政府举债的可能性非常大。

　　中央和地方债务的风险预警机制，将为新增地方债务提供一道防火墙。但已有20万亿的政府性债务，同样需要解决。

　　过去两年三年，对地方债只堵不疏的做法也将在2014年得到改革。来自财政部的消息表明，2014年将开始着手清理地方政府债务。此轮短期清理将与长期风险防控制度的建立并行推进。

　　一个较为可能的操作路径是：通过引入社会资本或资产处置公司，将部分政府性债务转化为企业类债务；将纯政府债务纳入地方预算平衡体系。据称，这两种办法，财政部都已经召开过闭门会研究。

　　将政府性债务转化为企业债务的做法，来自于美国。早在2011年，财政部财科所、国务院研究中心等智囊机构的专家就一直呼吁采用这一模式。中国银行(601988,股吧)首席经济学家曹远征对《投资时报》说，在《预算法》不能修改的情况下，这是到目前为止化解中国政府性债务最好的办法。越早推行越好，越晚推行，债务的雪球只会越大，处理起来也就越麻烦。

　　财税的另一个较大动作有点令人意外。2014年，中央将启动对地方政府所有财税优惠政策清理整顿。此项清理，意在打击各地为招商引资设置的各类税收优惠、财政反补、低价出让土地等各种政策。过去多年间，各地政府为招商引资设置了种类繁多的政策洼地，一些地方甚至出现了零地价、零税收、低电价水价等极端现象。这种病态的竞争，不仅打破了正常的市场投资行为，还为官商勾结提供了利益输送链。

　　《投资时报》得到的消息称，此项清理结束后，国务院将发文规定，今后所有地方政府均不得出台新的税收优惠和补贴政策。这意味着，2014年，中央还将进一步解除各级政府部门拥有的涉及市场竞争的各类权限。

　　目前还无法评估清理税收政策可能给房地产市场带来的影响。但至少，这将有助于提高房地产土地开发环节的透明性。

　　从新一届政府执政一年看，改革是主基调。即便是微观的政策干预，也是与宏观改革相呼应。对房地产行业的调控思路也是如此。房价涨跌只是表象，财政问题才是利益根本。

　　2014年全国两会可算是中国新一轮改革的集结号。消息人士称，中央将2014年和2015年定义为决定中国财税改革总目标的关键两年。一些议论多年的改革即将破题。房地产行业与中国经济一样，在2013年走入调整准备期。2014年，路障初平，大幕将启。