房价分化现象将来会越来越严重，但10年内中国房地产不可能出现大的危机，因为还要解决‘三个1亿人’的问题：促进约1亿农业转移人口落户城镇。

“我要纠正，昨天一篇新闻说报告没有提‘房地产调控’，事实并非如此。”6日的小组讨论会上，全国政协委员、住建部副部长仇保兴在发言时纠正个别媒体的提法，“报告明确提出，针对不同城市情况分类调控。”

政府工作报告第26页以“完善住房保障机制”为题，论述了本届政府的房地产调控思路。

“房价分化现象将来会越来越严重，但10年内中国房地产不可能出现大的危机，因为还要解决‘三个1亿人’的问题：促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”

“房地产全面崩盘不大可能，但是局部地区、个别城市如果不注意调控，就会出现像鄂尔多斯等地那样的情况，需要注意。”仇保兴委员说。

政府工作报告提出，以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度。

“提出分类调控，实际上就是不能开一个药方大家都治病，必须分类。”仇保兴委员表示。

“政府工作报告提出‘增加中小套型商品房和共有产权住房供应’，就是要解决中间层、低收入阶层的住房问题，而且报告确定了一个目标，今年新开工700万套以上。我碰到美国一位部长，说中国怎么动不动就是700万套，不是700万平方米吧？我和他说，一个城市保障性住房就700万平方米了。”

“更重要的是，报告讲了要‘抑制投机投资性需求’。”仇保兴说，说房价被绑架或者难以控制，关键就是投资和投机在起作用。

“这几句话组合起来看，构成明晰的、实事求是的房地产调控思路。”他说。

房地产业走向“以管代调”

今年楼市是否还应出台调控政策，分类调控是否就是住建部负责人透露的双向调控，似乎变得扑朔迷离。人们在研读今年的政府工作报告时发现，今年“罕见”地未提房地产调控和遏制房价过快上涨势头，仅在完善住房保障机制中点了一句“针对不同城市情况分类调控”。

结合去年中央政府房市调控“真空”，政府工作报告向市场传递出两大关键信息：一是在完善住房保障机制下的分类调控，不是住建部负责人提的双向调控；一是在重点倾向保障房体系的构建等背景下，房地产调控十年了首次“退出”政府工作报告，很可能透射出商品房市场将遵循简政放权改革思路，逐渐放松管控，不再出台带有明显行政色彩的调控政策。

如果今年中央政府继续坚持“不干预”的理念，尤其是在房价理性回归过程中，不再像2009年出台房地产刺激政策，那对房市的健康发展无疑是一大好事，对经济也是一大幸事。环顾自2005年以来的楼市调控和房价走势，不难发现与楼市调控如影随形的是房价的节节攀升和泡沫化。之所以出现这种事与愿违的结果，虽然可以用因缺乏调控经验的“政策试错”来诠释，但根本上源自楼市调控本身就混淆了权力与市场的边界，忽视市场规律和逻辑，进而导致不合理的市场干预。

近年来的调控从供给管理到需求管制，再到供需双向调控，其力度不可谓不大，但在持续多年的宽松财金政策背景下，这种人为限制和调控市场供需的手段，最终都蜕变成了市场对监管的套利，进而强化了市场对房价走高之预期。这种楼市调控与房价相互攀比的格局，与过去决策层在房市抉择中缺乏“定力”，出台被市场牵着鼻子走的楼市调控政策直接相关。

最为典型的如限购和以打击投资投机性需求所采取的增加交易成本政策，本来长期以来快速增长的房地产投资已导致了城市住房空置率高企，对症下药的方法应是最大限度地降低市场交易成本和壁垒，鼓励存量房交易，而限购和增加房产交易成本，实际使大量本应进入市场交易的住房闲置化，使房价越来越取决于受人为干预的新建房，进而强化房价上涨预期，使囤房式价差套利交易大行其道。

当前淡化楼市调控，反映决策层越发明确，房市走向是市场机制发挥作用的结果，而决定市场走向的信息分散在不同的市场主体中，再强大的政府都不可能获得决定市场走势的所有信息，通过调控来转变市场预期必将以扭曲市场信号为代价。而让市场在资源配置中起决定性作用，政府主要做好事中事后监管，维护市场交易秩序正义。

淡化房地产调控，反映决策层希望在房市探寻政府与市场的合理边界。如政府工作报告仅在完善住房保障体系上提出分类调控，源自住房保障体系是政府应尽的公共服务义务，是政府有所为的施政重点；而之于商品房市场，则属于市场机制发挥作用的地方，政府所需做的是事中事后的管理监督，并维护好合理的市场交易秩序。

　　同时，仔细解读政府工作报告，不难发现决策层似乎在系统性地营造淡化房地产调控的环境。如推进混合所有制改革，投资管理体制改革，鼓励民资进入垄断行业，简政放权的行政审批制度改革，中央预算内投资增加至4576亿元及研究房产税立法工作等，反映决策层有意降低经济对房地产的依赖，为房地产领域的降杠杆做对冲准备。

　　总之，当前淡化房地产调控，可权作是决策层在房市明确政府与市场边界的尝试，它或将预示着房市调控时代即将结束，而以监管替代调控或将是未来施政的航向，即若未来房市还有“调控”，那或将指向的是住房保障系统，而非商品房市场。

　　楼市调控从“一刀切”转向分类调控

　　2014年，纷纷扰扰的“房市”中，每个人的“安居梦”如何圆？5日的政府工作报告中给出了调控思路：“针对不同城市情况分类调控”、“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。

　　分类调控防误伤

　　报告指出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。这是政府对房地产调控发出的重要信号。

　　“目前我国各地房地产市场明显呈现出了差异化的局面，一线城市房价高企，而三四线城市房价处于停涨甚至下跌的状态。”王殿贵代表认为，过去的楼市调控政策基本是“一刀切”模式，如今报告提出分类调控，更符合当前实际情况，防止误伤刚需。

　　“政府的调控思路非常清晰。”全国政协委员、中国航天科工集团七院副院长窦晓玉指出，从民生属性来看，房地产是必需品，从市场属性来看，房地产是投资品。从保障人民“安居梦”来看，在房价居高不下的今天，必须首要保障房地产的民生属性，完善住房保障机制。

　　启动房产税立法工作

　　政府工作报告还提出，启动不动产统一登记及做好房地产税的立法相关工作。

　　“推进房产税改革，就必须立法先行。”全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康指出，开征房产税必须要先建立全国不动产信息联网体系，这些举措都将对房地产市场影响深远。

　　“总体来看，政府是要构建以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。”全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明指出，在房地产市场调控中，政府将更多依靠市场手段，同时加大保障房供应，加快解决中低收入群众基本住房问题。

　　针对保障房的分配和资金问题，政府工作报告还指出，“创新政策性住房投融资机制和工具”、“保证公平分配，完善准入退出机制”。“每个人、每个群体的‘安居梦’都得到了政府的重视。”窦晓玉说。

　　副部长揭开部长楼市调控四字谜

　　“双向调控”：热点城市继续严格限购，高库存城市消化库存

　　3月6日，全国政协委员、住建部副部长齐骥对政府工作报告中有关房地产部分作出了权威解释，并揭开了姜伟新部长“双向调控”的四字谜。

　　此前，上证报两会报道组独家采访住建部部长姜伟新时，他对今年房地产政策给出了“双向调控”四字谜，还说政策看政府工作报告。

　　5日，李克强总理在政府工作报告中重申中国将遏制房地产投机。即，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

　　对此，齐骥6日接受记者采访时说， “双向调控”亦可称分类指导。所谓分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地和供应结构，采取必要手段，消化库存。

　　热点城市继续严格限购

　　齐骥指出，一线城市的房地产市场热度不减，为此限购、差别化信贷等调控政策也不会丝毫放松。

　　“今年以来，前一两个月数据显示，部分热点城市，虽然交易量同比有所下降，但总的趋势仍是供应不足，供需矛盾比较突出。”齐骥说。

　　他表示，对于这些热点城市，今年“要千方百计增加普通商品住房供应，特别是中小套型商品房供应”。

　　同时，对这类城市要继续采取调控措施，包括差别化的信贷和税收政策。“我们了解到有的城市已表示，将继续执行商品房限购政策。”

　　“在继续做好调控同时，也将努力增加共有产权住房的供应。”齐骥指出，共有产权住房，很大程度可分流供求关系紧张的城市的需求，解决大城市中最困难的年轻群体的住房需求。

　　高库存城市要“消化”

　　“杭州降房价”故事不完整，但是对高库存城市敲响了警钟，要想办法“消化”库存。

　　“前阵子的杭州出现楼盘打折事件，引起了市场恐慌。为此，住建部让当地相关部门做了调查。杭州打折促销是事实，但市场上的信息是不完整的，故事只讲了一半。只讲了打折，没讲促销的结果是什么。”齐骥表情严肃地说，据了解，杭州某些楼盘房价打折促销后，“所有打折促销的楼盘，都已经卖出去了。”

　　“信息传播的不完整造成市场有误解。”齐骥说，杭州这种城市只是处于阶段性的下滑，而不是大的问题。

　　他同时指出，另一方面，一些城市住房库存量过高也是事实。齐骥指出，所谓“高库存”是指一个城市的住房库存量超过合理区间，高于该城市单月销售量的12-15倍，即高过1年到1年半的销售量。

　　对于这类住房存量比较大的城市，“要控制其今年的住宅用地规模，要调整新建商品住房上市的结构，通过必要经济手段来支持当地居民合理住房需求，消化库存。”齐骥说。

　　由此，“双向调控”的四字谜底一目了然—“托底盖帽”。

　　当然，“托底盖帽”的深意就是—十八大提出的“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”

　　对此，齐骥首先强调的就是保障房建设要求，他表示今年要推行廉租房和公共租赁住房的并轨运行，即两类保障住房统一规划、统一建设、统一分配、统一运行管理。

　　“未来将不再分列廉租房和公共租赁住房的数量，地方住房保障部门一个窗口接受登记、一个系统进行审查、一个程序进行公开分配。”齐骥说。