4月，太原楼市进入一年一度的成交旺季。往年此时，新项目营销高调，老项目推盘活跃。然而，在政府继续严惩楼盘各类违规行为、项目开发成本持续上升的今年春天，太原新盘数量有限，楼盘营销策略分化明显，声势浩大转为低调平淡，圈层营销胜过自然到访。

    好房子都去哪儿了？清明小长假，不少看房者发出这样的感慨。事实上，只要购房者摸清楼盘营销动向和供应特点，便可以更精准地买到自己需要的房源。

    A 营销手法

    促销返现去哪儿了？——团购、电商盛行

    太原商品房售楼处正在大规模地减少，业内人士、购房者对此深有体会。

    以太原长风街、长治路为例，两年前盘踞在这两条路段上的售楼处有二十余处。如今这两条街上，大方开门迎客的售楼处所剩无几，原因是大批违规预售的项目全部关停了售楼处。红汽球、锣鼓队、高音喇叭等等楼盘（张家港楼盘 http://www.zjgzf.cn/newhouse/ ）假日常见的推盘造势活动，现在难得一见；而全天闹响不停的售楼短信，在今春的劲头也削减了不少。

    4月6日，记者走访太原楼市了解到，太原在售正规楼盘中，营销范围正在缩小。超过六成以上的楼盘借助单位团体、政府、媒体等第三方力量，组织针对性更强的团购（张家港房产团购http://www.zjgzf.cn/newhouse/tuangou/ ）、电商活动，销售效果显著。“以往的营销目标活动，覆盖面为全社会，而现在的营销活动主要针对老业主及意向客户，以拉动销售。”太原富力城营销部门工作人员称。

    多位太原房地产资深经纪人介绍，许多楼盘营销活动花里胡哨，但真正吸引业主掏钱购房的却常常为实惠的促销返现活动，即业主购房能享受特惠价格。如今，楼盘实惠的促销返现活动与媒体电商嫁接，即购房者在房产媒体注册为会员客户，将自己所需的购房面积、地段、价格等需求信息反馈到媒体，参加媒体组织的定向团购活动，可以享受多重购房优惠。

    购房支招：

    目前，包括恒大、富力、兰亭•御湖城、海尔十二院城等名盘项目均与各类房产媒体合作，开通团购、电商渠道，无论是新房源还是特价尾房，业主只有参与电商活动，才能享受到楼盘更多购房价格优惠。到访售楼处，购房价格反而会更高。

    B 成交态势

    “日光”“清盘”都去哪儿了？——蓄客周期拉长

    太原楼市连续两年实施限购政策，投资及投机型置业需求得到明显抑制。与此同时，担心销售不畅的各大楼盘，供应节奏及供应量却有减无增。2013年下半年，太原多个新增供应楼盘出现日光、清盘状态，楼市量价齐升的状态让购房者错失购房良机。

    但业内人士分析认为，去年频现的“日光”现象原因复杂，一是业主积累已久的需求集中爆发；二是正规楼盘供应量不足；另外，楼盘蓄客期增长，人为制造的饥渴营销对“日光”“清盘”作用非常明显。去年下半年，部分名盘为赶超年度销售任务，集中释放了一批房源，今年春季楼市需求明显不如去年春季紧张。

    3月底，位于太原和平北路及和平南路的两大名盘项目推出新房源，共计释放数百套两居、三居刚需房源。但与去年频现的成交火爆相比，两大楼盘均未取得开盘“日光”的销售盛况。“开盘之前，营销部门对排号客户进行过调研，预估能销售完六成房源，实际销售情况略好于预判。”知情人士透露，事实上，两大项目的热市蓄客时间已持续超过半年，没有“日光”早在意料之中。

    业内人士指出，太原待售项目的数量及供应量在加大。但由于供需结构不对等，待售项目定位不断拔高，太原刚需客群选房范围依然在减少。这意味着，今后仍会出现的“日光”“清盘”现象，将会集中在价廉的刚需楼盘上，像太原星河湾一期这样的高端项目所现的“日光”现象将难以再现。

    购房支招：

    由于土地成本的快速上涨，太原楼市的项目定位正在呈现泛豪宅化，价格适中的刚需房源供应比例在缩水。建议广大置业者遇到五证齐全的刚需楼盘尽早出手。另外，在房产营销界，开盘房源售出八成就算销售“清盘”。所以，某楼盘自称清盘，往往还有少量房源，业主可以抓住机会选购前期房源。

    C 价格动向

    低开高走都去哪儿了？——预期楼价停涨或微涨

    楼市供需分化，在目前已成共识。据太原多家专业房产网站数据中心调研显示，4月，太原预计有5个新老项目入市，新增供应乏善可陈。

    业内人士介绍，今年春节过后，太原市政府对楼市违规建设、违规预售行为再度进行了多次彻查，未取得预售证项目连隐蔽销售的状况都很少见。在这种情形下，项目只有在取得预售证之后才可以销售，楼盘提早炒市、热市会带来供不应求，影响销售控制市场能力。

    另外，因为中高端项目成交疲软，多个新增大盘的亮相在即，为避开楼市的同质化冲击，无论是一线房企还是本土项目，在价格上不敢贸然大幅涨价，以免后市销售被动。“太原楼市已出现过多次纯新楼盘被低价开盘的竞争对手拖下水的事情。楼价低开高走的‘低’要‘低’到什么程度，考验着开发商的智慧，否则就会搅乱销售计划。”今年6月即将开盘的迎西某楼盘的经理称，该楼盘现在就降低了开盘价。据介绍，项目开发已持续两年，2013年，项目规划按市政府要求进行了重要调整，仅此一项投资预算就增加了数千万元。按此推算，项目住宅的销售价格至少应达到8500元/平方米才能保本，去年年底项目的预期开盘价定在9500元/平方米至10500元/平方米之间。但华润、保利等迎西项目的开建，给该项目带来压力。近期，营销部门已调低了项目的预期开盘价。

    值得一提的是，多个房产调研机构认为，太原今春楼市整体价格走势为微涨，而高端项目的楼价基本为止涨状态。全城开发商正在观望太原城建、楼市整治动向，在价格上调方面不敢轻举妄动。

    购房支招：

    楼价起伏过于频繁不利于项目销售，所以，为避免业主产生质疑，楼盘调整楼价非常谨慎，开发商调价会冠以各类合理化的理由。比如抬高或降低装修建材、园林、公共部位的配置及标准，户型楼宇设计的优点及缺失。业主在选房时，一定要了解清楚所购房源价格与其它房源价格的区别在哪里。通常而言，价格最贵、售楼处惜售的房子为项目中优势最多的房子。

    D 新旧项目

    海量房源都去哪儿了？——4月推盘前松后紧 5月将现供需高峰

    今年年初，针对2014年太原楼市供需走势，本报曾进行过专题报道。按照各楼盘公布的信息，绿地•塞纳公馆、恒大•山水城、富力桃园、富力城•辰栖谷等名盘均有海量的刚需、改善型房源入市。但时至今日，众楼盘未现集中放量，这让众多购房者等得心焦。“整治楼市、天气寒冷、名盘入市，都对全城楼市今年回暖较慢有影响。”4月4日，记者走访太原楼市了解到，太原各大楼盘3月一直处于探市阶段，4月将进入推盘高峰。4月的推盘动作如同往年一样依然是前松后紧，到了5月、6月，太原楼市将进入上半年的供需成交旺季。

    今年4月，恒大山水城主推房源250套左右，户型是109平米三房和170平米四房；恒大华府主推房源有100套左右；奥龙湾、富力城辰栖谷、绿地•塞纳公馆、兰湖•御湖城、天朗美域等老项目累计的新房源有逾千套。4月预计亮相的纯新盘仅有万景城、七色镇等少数项目。

    与供不应求的刚需楼盘相比，定位高端的楼盘入市谨慎，4月的新增房源及楼盘数量非常有限。恒大御景湾、龙湾写意、合生国际城等纯新项目的开盘日期初步定在上半年年末，具体日期仍未确定。“现在中高端市场的客户观望情绪较多，但这部分产品仍然是稀缺的，观望是暂时的。”资深人士郭先生认为，太原楼市今年会处于慢热状态，楼盘没有集中入市全因时机未到。

    购房支招：