释放需求,改善型需求增多
    纵观湘潭市场，无论从供应还是成交“小三房”独霸楼市，各路房企更是纷纷将其作为抢占市场份额的杀手锏。然而，随着“两孩”政策的落地，在家庭人口可能增加的情况下，85~110平方米的产品将较难满足“单独二孩”家庭，新增的刚性面积需求，由此催生换房需求，或促使四房产品热销。

    有调查显示，本市有二胎意愿的家庭大多具有改善住房的需求。随着单独二孩政策的放开，对改善型物业的需求必将明显增加。某事业单位工作的王女士有一个4岁的女儿，她的家庭满足“单独二孩”的条件。得知湘潭市“单独二孩”政策即将落地，她和老公准备计划第二胎。王女士说，现在住的房子是90平方米的小三房，等第二个孩子出生，她的父母还要来湘潭帮着带孩子，没准还得请月嫂，房子肯定就不够住了。

　“虽然从目前来看，刚需产品依然是湘潭楼市的主力产品，但是，随着生育政策的放松，现有的家庭人口结构必将被打破，当家庭结构从三个人发展到四个人时，普通的三房将不能满足一个四口之家的日常需求，此时他们就需要更多的房间和功能区。”房产网购房专家分析道，目前湘潭符合符合“单独二孩”条件且有能力再生育的育龄妇女大约为1.19万人。这部分人的再生育，将带来出生人口数量的增加，对改善型物业的需求必将明显增加。

    “单独二胎”放开利好房市 “小三”让位

    过去10年来房价持续攀升，与不断扩大的劳动年龄人口对住房的刚性需求不无关系。然而，截至2012年底，我国60岁以上老人将突破2个亿，房地产业似乎也受到“老龄化”的影响。而“单独二孩”新政，则被视为将有效缓解“老龄化危机”。按照目前预测，“单独二胎”放开之后，每年将会新增100万新生人口，对增量销售有很大的好处，也可以为房市带来更好的前景。

    而湘潭目前改善型住房，即面积在120平方米至200平方米的住房库存较低，未来一旦这部分住房需求被撬动，将会成为房价结构性变化的重要因素。

   有业内人士认为：“单独两孩”政策的明朗或将延续地产商们的“黄金时代”，房地产市场的上行周期或延长5-10年；而对于购房者而言，随着“二孩”计划提上日程，匹配户型“升级”的需求也开始加强，传统的小三房将不能满足一家四口的日常需求，“小四房”或将成为购房者的新选择，同时还会让90平米以下的二手房转入二手房（大新镇二手房 ）市场。
    原因：
    1、生二胎的大部分在30至35岁，这个年龄层基本上工作稳定，有一定的经济基础。原先这部分人大多数居住在90平以下的2房1厅的房屋，一旦再多生一个孩子，居住空间不足。

    2、2个孩子的情况下，必然需要老人帮忙带，否则只能一方全职，这在大多数家庭中不现实，所以，老人需要一间房。

    3、对于增加一个第三代所需要的额外购房成本，爷爷奶奶会非常舍得花钱。有意愿的父母多少都有些积蓄，如果当初结婚时父母补贴有所保留的话，那么这次为了下一代的购房老人必将不惜血本，甚至会出现老人卖掉唯一住房来付首付的情况

    小四房特点：比“小三房”更实用 更注重生活品质

    要真正一步到位，还得买四房，老人、小孩、夫妻各有私密空间，生活、学习两不误。144平方米是个“坎儿”，按照相关规定，购置面积在144平方米以上的房子需要缴纳4%契税。因此，144平方米及以下的小四房在市场炙手可热。既能满足实际居住需求，总价又相对较低，还能少交点税费，何乐不为？

    据了解，湘潭楼市上目前并不占据供应主流的“小四房”，建筑面积段主要集中在120-140平方米之内。不过，与面积在170平方米甚至200平方米以上的“大四房”或者五房相比。尽管它在总面积上缩水不少，但对于广大购房者而言，通过可变空间，提高房屋使用率的“小四房”在总价上更有优势，也因此吸引了不少“两孩”购房者的关注。

　　而相对于“小三房”，“小四房”不仅多出一个房子，但其实用率往往更高。因为作为其它用途，比如游乐室、小书房、会客室，都是不错的选择。

    业内人士表示，“单独二胎”政策推出后，由于在售楼盘的户型大多已经确定，因此对于湘潭楼市的影响力还是未知数，但是长远而言，政策对于市场的影响还将体现到产品设计中来。例如一个比较可能的方向是，未来的户型设计可能会打造更多的房间，120㎡-140左右或者以上的四房会逐渐增多，将成为一个趋势；此外，中高端社区在户型配比上会考虑适当增加四房的比例，同时也会将双儿童房的设计引入，或者增加保姆房。

　　尽管短期可能不会太明显，但这绝对是未来户型布局的新方向。

　  学位房或更火爆

    除置业房型由三居、四居方向改变外，“单独二胎”同时带动本身就已“身价高高”的学区房变得更加炙手可热。

    有网友就向记者坦言，为了方便以后两个孩子能够就读于一所名校，学区房（张家港学区房 http://www.zjgzf.cn/xuequfang/ ）成为他们置业首要考虑的因素，“现在就读名校是多数家长所期盼的，所以在开始置业时就要考虑新房周边有没有好学校，为了不让孩子输在起跑线上，置业选择学区房是比较有远见的”。