自今年开始以来，关于房价拐点、楼市崩盘之说再次甚嚣尘上，包括青岛购房者在内的大部分置业人群集体进入观望状态。其实，随着“分类指导”这一长效调控思路的确定，我国楼市已逐步进入调整期，远期房价将呈现稳中有升、涨幅缩小的态势，未来房地产的走势将更加平稳和理性，所以当下的这些“乱花渐欲迷人眼”的一切只不过是“浮云”。对于普通购房者来说，切记莫让浮云遮望眼，买房还得从心出发，适合自己的时机才是所谓“最佳置业时机”。

乱花迷人

四大猜想催生购房观望潮

自3月份开始岛城许多楼盘（张家港楼盘 http://www.zjgzf.cn/newhouse/ ）优惠手段频出，但受“买涨不买跌”心态的影响，不少人都在等待“更低的价格”。真的会出现“更低的价格”吗？首先让我们来看一下催生此番购房观望潮的四大猜想。

猜想1：全国多城市成交量持续下跌，个别城市现“降价潮”，降价将持续？

从全国范围来看，2014年4月百大城市中，有55个城市房价环比上涨，45个城市环比下跌。业内人士认为，所谓“降价潮”仅会出现在个别城市，这是由当地城市的独特因素所造成的，不可能扩展到全国，而阶段性数据只能表明楼市正在经历调整期，调整期的总体趋势是房价涨幅缩减，这恰恰符合国家的新型调控思路。在这期间部分房企会选择“以价换量”，这就出现了部分城市平均房价的下跌，但受房屋建设综合成本影响，平均降幅不会十分剧烈。

猜想2：全国存房量处于高位，青岛存量房接近20万套，房价因此将失控？

自去年底开始，全国城市存房总量一直处于高位，而截止到目前，青岛存量房也接近20万套。业内人士分析指出，就青岛而言，其存量房主要集中在郊区，“以价换量”的楼盘也主要集中在这一地区，而刚需和改善性需求集中的市内四区(市南、市北、李沧、崂山)的存房总量并不高，因此高存房量不会对岛城房价造成根本性的影响。

猜想3：国内个别地区现中小房企“倒闭潮”，房企倒闭现象后期扩大化？

近阶段，浙江地区出现了中小房企“倒闭潮”的现象，此消息一出便闹得人心惶惶，但放眼全国，房企倒闭仍是个别现象。扎根青岛的各家开发商仍然十分坚挺，无论是万科、佳兆业、万达、和记黄埔等地产大鳄，还是鲁商、海信、青特等本土房企，都在按部就班地继续拓展“大青岛”新兴板块。

猜想4：银行房贷和公积金贷款政策双双收紧，后期或松绑再等等？

商业贷款的优惠利率基本绝迹，普遍上浮至基准利率的1.1至1.2倍，拉紧的“房贷之结”并没有松动；与此同时，包括青岛在内全国 10多个城市收紧了住房公积金贷款。业内人士指出，多种迹象表明银行对房贷的态度正在产生根本性的转变，这是出于防范房地产风险的考虑，其在未来很长一段时间里不会出现松绑迹象，如果想等到贷款政策放宽后再买房那极可能是一件“猴年马月的事”，正确的做法是顺势而动，该出手时就出手，掌握方法巧贷款（张家港贷款 http://www.zjgzf.cn/daikuan/ ）。

剥茧抽丝

两大因素判定房地产未来走势

日前，社科院城市发展与环境研究所和社科文献出版社联合发布的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.11(2014)》显示，今年全年的房产交易将稳中有增，房价将保持小幅上涨，但具体涨幅取决于调控政策力度。而从远期看，土地价格和城市化进程是影响及判定房地产市场未来走势的两大主要因素。

因素1：楼市冷、土地热，土地价格将推动房价增长

与全国楼市遇冷状态不同的是，土地出让市场异常火爆。数据统计，截至日前，北上广深四大城市合计土地出让金高达2261.7亿元，相当于2013年全年的43%，平均楼面价也创下8632元/平方米的历史纪录。

“楼冷地热”已经成为全国性趋势，青岛也未能例外。相关数据显示，2014年第一季度，青岛全市土地成交总价达85.7亿元，地价同比上涨10% 。众所周知，土地成本是楼盘开发建设的主要成本，也将直接影响到最终售价的确定。毫无疑问，高额的前期土地成本加上日益提高的后期开发成本将对未来房价走势产生重要影响。

因素2：新型城镇化规划促使房地产行业发展迎来新机遇

今年，新型城镇化规划格外引人关注，青岛也将按照“全域统筹、三城联动、轴带展开、生态间隔、组团发展”的空间战略布局而踏上新型城镇化的建设道路。

外界分析普遍认为，新型城镇化的战略给房地产转型和创新创造了巨大的机遇，房产行业将承担着城镇化过程中完成基础设施建设的重要任务，经历调整期后的中国楼市将伴随着新型城镇化进程而逐步上升。

2014置业指导

莫让浮云遮望眼，买房还得从心出发

无数次的血泪经历告诉我们，“降价说”、“崩盘说”，如此种种对于多数计划置业者，尤其是刚需和改善性需求购房者来说只不过是“浮云”罢了，与其望眼欲穿不如从心出发，从自己实际居住需求出发，结合钟意房源售价变动而抉择，进行适时置业才显得更为切实可行。

而所谓的“最佳置业时机”其实更多的是针对投资、投机性购房者而言的，但在持续且深入调控的影响下，投资、投机性置业行为正在逐步退出房地产市场。如果非要找一个“最佳置业时机”的话，那么或许是在目前正进行中的楼市调整期，也就是当下，因为一旦房地产市场和房企度过这一阶段，难说会不会转入回升进程。