供销比失衡、降价频现……楼市今年以来进入了难以摆脱的低迷，而与销售市场端的低迷局势相同的是，楼市销售增幅似乎也进入了一个骤降的区间。就在近期，多家上市企业一季度的财报数据披露，国内上市房企有56%在一季度业绩都出现下滑。房地产市场进入“中利时代”的背景下，如何提振市场购买力，也成了摆在开发商面前的主要问题。

　　去年61%房企利润下滑房地产步入“中利时代”

　　事实上，关于房地产行业是否进入“中利时代”，还在去年的时候，业内就出现过“中利时代”到来的声音。对于中利，是相较于行业发展中的暴利和微利而言的，作为行业的通例，通常是把利润在15%左右的利润区间划为中利。而就在去年下半年，有机构的研究数据显示，目前国内的房地产市场利润值普遍进入20%以下区间。

　　事实上，与利润下滑相较更严峻的还是销售业绩的增速，作为反映市场发展活力的一个重要指标，近两年接连下滑。统计数据显示，去年上市房企销售收入为7026 亿元，同比增长24.26%。

　　记者翻阅了地产龙头企业万科去年的财报数据，去年该公司实现销售额1709 亿元，销售额再居国内上市企业第一，同比增长21%，创下了近年来增速的新低。有统计显示，2004年至2010 年，万科销售额的复合增长率接近50%，而2009年至2013年间，复合增长率已下滑至23%。

　　统计显示，去年61%的上市房产企业利润率下滑，并延续着年均下降1个百分点左右的趋势。种种迹象显示，房地产行业的利润空间正在收窄。

　　“事实上，在经过2008 年之前的快速发展之后，房地产市场也进入一个调整期。”云南财经大学教授周大研在接受采访时表示，特别是在快速增长可能存在泡沫的背景下，包括宏观调控和市场调节手段在内，也让房地产价格恢复合理的空间，这种调整下，利润空间也出现由之前的“暴利时代”转向中利的可能。就在近期，有房地产企业人士还直言，2015 年利润值还很有可能触及10%红线进入微利时代。

　　未来预期利润空间还将再度缩小

　　而从今年的行情来看，这种下行的趋势还出现了已经有进一步加剧的态势。今年一季度，由于楼市降温、信贷环境未得到明显改善，房企的销售压力正在不断加码，这也进一步影响到其业绩释放能力。以A 股市场的四大龙头企业———“招保万金”为例，万科去年归属于母公司股东的净利润同比增长20.46%，增速连续3 年放缓，同时创下近5年来的最差纪录；保利地产和招商地产与之大体相似；而金地集团去年净利润同比更是下滑2.92%，同样创出2009年以来的新低。

　　龙头房企尚且如此，中小房企的情况也就更糟，不少公司的营收与业绩出现“双杀”。据Wind数据统计，已经发布年报且有可比数据的124 家房企，今年一季度已发布一季报的82 家房企，合计实现归属于母公司股东的净利润为49.37 亿元，同比下降12.30%。“重点房企一季度净利润的加权平均增速为13%，较2013年年报时24%的增速有所放缓，主要是由于销售下行以及开发商结算意愿减弱。”申银万国专家分析。

　　房地产市场利润下滑的另一个佐证就是前4 月国内的房产税收情况，数据显示，受近期商品房销售额下降影响，4月房地产营业税443 亿元，下降4.2%。在企业所得税中，房地产企业所得税248 亿元，下降3.1%。“房地产营业税和房地产企业所得税的表现反映了当前房地产市场的不景气和企业利润的下滑。”财政部财科所副所长刘尚希分析指出。

　　“房地产早在前几年就提出已经进入买方市场，而利润的接连下滑，也让开发商在中利时代销售压力更大。”周大研说，目前摆在开发商面前的不仅只是营收和利润下滑，成本居高不下和信贷市场资金链收紧，也都是企业短期内不得不面对的难题。

　　面对新一轮洗牌

　　房企需要市场手段解决资金和库存问题

　　上述情况，在市场端也有所体现。就在昆明，从上月18日开始，由天宇澜山开始的昆明首波直接降价潮，也打开了昆明房地产项目降价的序幕，随之国富现代城、兆丰六千城等楼盘，也以优惠促销、特价销售的形式跟随。

　　回到本月，就在本周，与天宇澜山同属一个开发商的神州天宇葡萄街区也宣布总价直降10万，根据其官方的销售数据，仅在14 日宣布降价当天上午，其项目就卖了4套。一时间，关于以价换量的声音，也成为本地市场的一个焦点。买方市场和中利时代的大背景，开发商似乎也是被逼到降价的一个角落。

　　“事实上，房地产市场的低迷态势，也是开发商不得不面对的现实。”神州天宇营销管理部总监熊小明在接受记者采访时表示，目前大环境是很多人唱衰，也逼得很多开发商不得不作出应对。“只有积极应对的态度和清晰的战略，才能在低迷环境下有所突破。”熊小明表示，神州天宇旗下的项目之所以率先启动降价，也正是这种积极应对的做法，“尊重市场，积极应对，坚决清库，就在4 月，神舟天宇销售签约金额7.3 亿，排名昆明市场第二”。

　　在他看来，目前昆明市场也呈现出新一轮的两极分化。“包括经典、海伦堡和神州天宇在内，春季市场中表现很好，其中很大部分原因也是由于积极态度应对。”熊小明说，目前的楼市已经面临新一轮洗牌，“不仅是销售业绩的问题，还有包括资金、产品是否适合市场需求的考虑，企业也必须通过市场化手段来解决资金和库存问题。”在他看来，未来房地产企业市场化程度和产品品质也是突围的关键。

　　事实上，前4月的市场数据也证实了熊小明的这一说法，借助以价换量等手段，1-4月昆明销售面积同比去年增长了35.7%。

　　要尊重市场品质化思路和精准服务

　　成开发商未来市场突破点

　　事实上，还在此前房地产行业刚出现增速下滑的时候，辰兴地产董事长白武魁就在一次公开言论中表示，利润下滑进入中利时代，房地产企业更是需要用微利时代的服务要求来取胜。

　　“事实上，很多越是利润低的行业，要赢得客户的认可，对于客户的尊重和服务，也更为明显。”业内人士分析。

　　这实际上也是买方市场和利润下滑这种背景下市场的必然。

　　“房地产市场的根本还是产品和营销，尊重市场本身也必须在产品品质和服务上为购买者做足工夫。”熊小明介绍，事实上，很多企业以强势的心态来面对市场的态度，已经不适合目前这样的大趋势。“如果反应太慢，不拿出实在价格回馈消费者，就很难有业绩的快速飙升。”他表示。

　　在采访中，对于这种微利时代的服务意识，也是不少行业分析人士的共同认识。“之前房地产行业利润丰厚甚至暴利，也让企业本身缺乏尊重市场和服务消费者的意识，包括价格也是这种缺乏市场尊重的一个直接体现。”周大研说，持续的高增长，也让不少购买力直接锐减，加上生产成本等压力，也是目前房地产市场转型中的一个关键。

　　这种背景下，也需要开发商在项目开发中加入更多的服务意识和品质思路。“房地产企业必须从传统粗放增长方式向精准服务和品质化方面转型。”在本月10 日的广福城智慧城市启动仪式上，云南集成广福房地产开发有限公司工贸公司总经理张学东就这样表示，而对于广福城开启的智慧城市项目，广福城方面也直言，根本目的还是希望能通过智慧城市来提高城市居民的生活品质。

　　“价格回归理性反馈消费者是一个思路，未来的开发商，也必须朝着品质化和精细化细节服务等方面来赢得市场。”业内分析，这也是微利时代服务意识的关键。