全民营销、事件营销，一成首付、送物管费、两年原价回购……今年以来，楼市出现各种各样的营销方式。近期，北京的珠江四季悦城也创新推出“购房保值计划”，其中包括“买房降价险”和“无理由退房”。在广州 (论坛)市同创卓越房地产 (论坛)投资 (论坛)顾问有限公司总经理赵卓文看来，当前的房地产营销已经过度，“过度营销越多，越易让市场失去信心，楼盘会越难卖”。

  
　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，目前市场大部分项目去化放缓，直接降价容易导致前期客户纠纷，选择保值保证，可以一定程度上提高项目热度。

　　在赵卓文看来，今年以来的房地产营销有四大特征：一是渠道泛滥，传统的营销短期难有起色，开发商热衷于搞一、二手联动，搞线上线下，甚至搞“全民营销”。二是赏金杀手，现在市场处于调整期，买家普遍看跌，开发商也不愿意随便降价促销。于是采取了大幅提高代理费用的办法。广州一、二手联动的代理费用，很多已经到了3%到5%。最“狠”的楼盘（张家港楼盘 http://www.zjgzf.cn/newhouse/ ）已经到了10%。给代理商的激励，创下了十年来的新高。三是花样百出，从“零首付”到“120%无条件回购”，从“送家电”到“送汽车”，开发商为了吸引客户掏钱，什么招数都有。四是比谁狠，只要价格“打对折”，楼盘一定热销。促销期，急于回笼资金的开发商比谁都狠。

　　他认为当前的房地产营销已经过度，营销费用已经超过常规，难有持续性，“代理费用10%的楼盘，不是开发商疯了，就是代理商疯了，不正常”；而渠道泛滥也已经透支客户；短期的营销成果带来的品牌损失，从长期看，并不合算。