在23日举办的重庆五大功能区建设暨商圈发展机遇与挑战高峰论坛上，全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波称，随着近两年中国商业不动产的转型、升级和加速，困扰中国商业不动产的四大瓶颈问题资金、土地、商家和人才也出现加剧走势和排序变化，人才的短缺现已上升为尤其对品牌连锁企业和二、三区域企业发展的最大瓶颈。

　　作为亚太商业不动产学院院长，朱凌波对商业地产颇有研究。

　　朱凌波认为，商业地产的定义和概念应该改为与国际惯例接轨的商业不动产或不动产。这主要是彰显两个转换和升级：一是商业地产已不是中国开发商熟悉和习惯的地产或住宅的方式，而是资产的范畴和金融产品的理念。二是主流已不是销售物业，而是持有经营为主体，至少是租售结合。

　　宏观经济与商业地产自身的发展周期、城市化的加速、第三产业的发展、人均收入增长包括消费理念的提高，特别是文化水平提高与休闲时间的增加，都促使中国的商业不动产进入一个相对成熟和快速提升时期。

　　在朱凌波看来，中国商业地产发展大体分为三个阶段：第一个阶段以销售为主的商铺型方式；第二个阶段进入销售与持有结合的状态，最好的一个模型就是现在主流开发商在坚持做的城市综合体，销售物业跟持有物业找到了较好的组合和一个相对良性的资金循环链；第三个阶段未来一定会进入一个持有物业为主的资产经营和资本运营结合的阶段。

　　朱凌波说，由于中国商业不动产业的发展存在时间短、速度快的特点，人才来源基本是经验型和非专业型为主，主要来自四方面：零售企业转行、房地产企业转型、自行摸索培养、国外和港台的相关专业人士等。

　　目前商业不动产企业专业人才获得方式主要是企业自身培养、猎头挖角、参加专业机构的培训等三种方式，但挖角是主要方式，特别是对大型连锁企业人才挖角已呈现恶性竞争和急剧短缺的态势。

　　对于中国商业地产发展趋势，朱凌波则认为将呈现连锁标准化与分类个性化并存发展的趋势；呈现城市综合体与轨道交通一体化开发新趋势；而城市综合体已成为重要的金融投资产品。