成交量大幅下挫、新盘供应减少是事实,房价仍未现明显松动迹象
■新盘“难产”比去年下挫近7成
同样出现明显下挫迹象的还有新盘的供应量。北京市房地产交易网昨天的数据还显示:2月16日到3月16日,北京市住建委新核准的期房住宅预售许可证11个,加上1月和2月前半月,总共核准的期房住宅预售证只有17个。而去年1月初到3月16日期房预售核准个数为52个,同期新楼盘供应量下挫67%,近7成。
“供应量减少从1月即2011年新年伊始已经出现。预售资金监管的政策还没有完全消化,限购又开始升级,这些政策叠加的影响到底有多大,现在谁也看不清楚。看不清楚的情况下,能晚点开工的尽量晚点开工,不到万不得已不去拿预售证,已经成为开发商的共识。除此之外,定价难,不知道如何定价,或者说定什么价才能卖出去,也是开发商放慢新盘速度的主要原因。”多位接受采访的开发商表示。
■新政首月成交下挫5成多
北京市房地产交易网昨天的数据显示,2月16日到3月16日,“新政执行第一个月”中,全市住宅成交总量为13838套,环比1月16日到2月16日29500套的住宅成交量,下挫53%。
其中,二手房成交量下挫幅度最大,达57%,近6成;期房住宅次之,成交量下挫43.7%,4成还要多;现房成交量下挫幅度最小,35%,不到4成。对此,业内人士认为,之所以二手房最受影响是因为过去的成交显示,二手房成交量最大的区域为海淀、朝阳和丰台区,改善型需求和外地人需求多,而这两类人群多因为房产套数超标等原因不具购房资格。此外,业内人士强调,新盘供应骤减也是成交下滑的主要原因之一。
■拟购房人群“不合格”者近5成
与此同时,调查还显示,二手房住宅的准购房人群中,近54%的人“不合格”,即不符合现行的购房资格标准;期房住宅中,近45%的准购房人群不符合购房资格审核。二者不符合的原因主要相同,房产套数超标或者是外地人不能提供5年社保或者纳税证明。另外,越是接近城区的新盘,拟购房人“不合格”率越多。而这点在二手房上同样显现。
多位业内人士认为,和上面二手房成交量下挫幅度最大的原因一致:二手房和城区项目或者说“位置优越”地区,购房人多为改善型或者投资型,这类购房人如果是北京人则多为多套房产拥有者,如果是外地人,也是如此,绝大多数已经在北京有购房记录。
■楼盘打折多为新政前折扣
近期,打折楼盘越来越多,甚至“狠折楼盘”出现的传言不断。调查结果显示,眼下的打折楼盘多为新政前就已经实施打折的楼盘,并不是因新政而新推打折;而新政前没有打折的楼盘,绝大多数仍然“按兵不动”,没有进行促销,少数新推打折的也多是借机出手“烫手山芋”。但值得关注的是,通过增加“性价比”来变相让利的楼盘开始增多。
一些“打折”楼盘,一类是“限量低价型”,如富力某楼盘近期推出了20套“特价房”。还有一类是“变相让利型”,典型的是万科此次3月6日开盘的6期,均价不变,但装修标准由过去的1000元/平方米提高到了2000元/平方米。
■房价没有出现松动迹象
一个值得关注的现象是三类打折楼盘,多处城近郊区,或者是远郊区,且为供应量相对大的区域;此外,让利不多,试探市场的意思更加明显也是共同点。这意味着房价还暂时未出现明显松动现象。
对此,买房人的困惑是,想像中的降价或者让利为什么并没有如期而来。开发商的困惑是,“我降价没有意义,现在的情况是降与不降,该买的还得买,不能买的降了也买不了。”
而调查还显示,3月下旬或者4月、5月将要推出新盘的楼盘不但没有降价的打算,提价的预期很明显。亦庄某项目将在4月或者5月推出后期,销售负责人告诉记者,“肯定是要涨的,每平方米较前期涨7%,涨价幅度在经济增长幅度之内,我认为是政府认可的‘合理空间’。”
与此同时,调查显示,投资购房人依然对房地产前景看好,但限购的条件下,他们暂时转移了“投资热点”,而将投资分散到三个领域:一是改买银条;二是将目光投向周边河北、天津区域的楼市;三是商业地产。
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