下半年地产趋势四人谈

　　经济观察报：今年以来，楼市成交量一直下降，但价格并没有出现明显的调整。这种僵持状况还会持续下去吗？会持续多久？

　　全忠（成全机构董事长）：因为大部分开发商的资金链，还没到特别紧张的地步，并没有出现大面积降价求量的现象，但成交量低迷的状态持续下去，会导致开发商降价。

　　从目前我们接触到的开发商看，他们对新盘的价格预期已经出现下降；对旧盘、尾盘则在犹豫，担心降价幅度太大会影响前面的业主，会出现纠纷。不过这种前期业主闹事的现象2008年也出现过，最终也没什么大事。

　　所以，成交量如果到8月份还持续低迷，降价会成为大部分企业的选择。一般来讲，9、10月份是今年最后的机会，年度任务能否完成，现金流能否通畅，在于9月份的最后一搏。过了10月份，就要待来年3月份，中间隔了四五个月。如果9、10月份业绩上不来，对全年的业绩影响几乎无法挽回，关键是对第二年的工作影响很大，包括开工、资金分配、拿地等。

　　李文杰（中原地产华北区董事总经理）：现在房价虽然没有明显的变化，但是推动因素存在。房地产调控，有几个步骤：一、政策出台；二、信贷紧缩；三、成交下滑、预期改变；四、土地市场趋冷。土地价格降温，对房价趋势性的带动作用很明显。现在从全国范围内看，土地溢价明显减少，现在已经到了结点。三季度，房地产市场价格会出现明显的变化。

　　李国平（高策房地产顾问机构董事长）：价格往下走的几率非常大，6月之前市场在僵持，这种情况不可能持续很久，开发商不可能永远不卖房子，现在供应量已经在增加了。从开发商去年拿地来看，存量是很大。银根收紧，都有回款的压力。

　　有一种可能，僵持很久，价格下不来，购房者开始买了，但这是以前；现在有限购政策，购买力受到了很大限制，而存量、回款压力却很大。今年下半年，价格松动往下行，新盘更明显的折扣、低定价都会出现，尤其是中低价位的房子、郊区的房子。

　　丁祖昱：价格实际上是有变化的，主要体现在新上市的楼盘，市场价格已经有所下降。要看供求关系的平衡，即使不跌50%，下降20%、30%，投资者可能早就把房子都买光了。

　　预期很难说，价格的松动只有可接受和不可接受。我个人认为，老百姓的预期是失真的，往往会放大价格下跌的预期。这段时间，成交的情况已经不是特别差，甚至比2、3月份翻了一番。目前的成交量不是不可接受。

　　经济观察报：银行信贷紧缩，开发商的融资成本大幅上升，部分企业贷款年利率能够达到25%-40%。为什么开发商宁可承受高成本融资而不愿意调整价格？融资成本的上升，转化至价格的调整，会有一个怎样的过程？

　　李文杰：开发商融资成本高，还继续扛，只是表面现象，背后的原因在于，现在降或者不降，对回款的影响并不大，尤其是高总价、高单价的项目。

　　降价并不是最好的选择，开发商权衡的并不仅仅是回款的问题，还有其他的影响。二次开盘的项目，压力很大，降价，怕以前的客户闹事。关键问题是降价时，开发商的权益谁能保障，政府也很难去采取什么措施来保证开发商能够安全地降价。

　　李国平：高价位的房子，跌了也没用，反而更麻烦，如1995年的上海，1997、1998年的深圳。降了没有用，没有买房、买不起房的人不可能来闹事，但是买了房的人，看到房价降了，就可能来闹。另外，开发商也存在一定的侥幸心理，以前房价都是越调越高、慢慢恢复景气，但是没有经历过一落千丈、万劫不复的时候。

　　融资成本高，不能单单只看利率，即使融资年利率达到40%，但是只要有30%的自有资金，就能做100%的项目，这样对售价只有12%、13%的影响。

　　全忠：很多企业还没到融这么贵的资金的阶段。有的到了，但可能担心降价对销量的影响没那么大，所以没有降价。

　　各个项目各个城市情况不同，也跟竞争楼盘有关系。大致来讲，现在降价15%-20%应该有效果，中海的案例已经可以证明。但开发商是不到黄河心不死，一般没有人敢这么降价，老板不愿意降，肉疼；经理人不敢提，怕被说无能或没信心；代理公司也如此，降价卖还要代理公司干嘛？整个决策机制上存在一定的原因。

　　丁祖昱：每家企业有自身的特色，追求流量的企业，可能降价；如果只有一个项目，可能就不会降。高利率贷款，这毕竟是少数，愿意用40%的年利率去借钱，不是调不调价的问题，而是没钱了，房子还没建，怎么去卖？

　　中低端项目，卖不动，价格会回落；中高端项目，卖不动，光降价也没有用，银行限购、限贷，贷不到款，改善型的客户受到限购的影响比较大，并不仅仅是调价能够解决的问题。

　　经济观察报：这场调控中，地方政府财政收入与房地产市场挂钩的矛盾并没有解决。这可能带来哪些影响？

　　李国平：现在各方都在博弈，地方政府比谁都着急，地卖不出去，地方财政收入受到影响，对整个国家来说，都是一个打击。现在有声音传出来，政府鼓励开发商拿地，但是现在央企、国企都不干的事，民营企业更不会去干，政府最终还会去松动政策。

　　全忠：各方面仍然是处于僵持阶段。需要带头大哥们行动，才有示范效应和实际市场格局的影响。前几天去山东的一个城市，政府的开发公司推出低于市场价10%左右的房子，两个项目，都是一开盘就卖1000套，而这只是个20万人不到的县级市。

　　这种做法，对当地市场影响很大，商品房基本卖不动了，这两个项目有四五千套房子。

　　当地政府如果直接卖地，卖不动，干脆就自己成立公司，建好房子再卖，但只追求土地收益，不追求房子收益，所以价格就可以比市场低很多。政府这么做，还是为了回笼资金做城市新区建设、基础建设等事情。

　　但是其他城市不一定会效仿，难度也比较大。一般地方政府不到万不得已不会自己亲自做开发的，时间上也来不及，毕竟开发项目需要一个周期。

　　接下来有可能出现的结果是，一些大盘、代表性楼盘价格调整，这些企业应该就是销售额排前20名的企业中的一部分。有央企、有上市公司、有靠规模胜的、有靠溢价胜的。

　　经济观察报：未来调控政策有可能会发生改变？会从哪些方面动？

　　李国平：如果企业不拿地，政府最终还是会去松动政策。松动，应该有差别地松，例如，松动高端住宅。只有北京提房价稳中有降，但提的是普通住房。高端住宅就让它松，高端房的价位上去了，政府再卖地，赚了钱，再去补贴普通住房。

　　今年下半年，即使房价跌了，土地依然不好卖。在去年的调控中，北京的土地供应，也是最后一两个月突然供应的，一下子成交量就上去了。今年这种情况，不可能重现，除非放开限购。

　　房地产市场，结构的问题没有得到解决，结构就是市场化和非市场化的部分。保障房部分，应该是完全非市场化的；普通住宅，应该都是90平方米以下的，完全竞争的市场，并且要限购；高端市场，就完全放开。保障房占 20%、30%，高端房占 20%-30%，普通住房占40%、50%。现在提3600万套保障性住房，这是一个很难完成的任务。现在房地产市场面临的矛盾是：压，经济要受损；放，价格还要上涨。

　　全忠：从表面看政策不会变，但实际情况谁也说不清楚。如果要松，可能对限购令执行上放宽松些，也可能对首付比例、按揭贷款比例放松些。

　　经济观察报：下半年房地产市场的走势如何？明年呢？

　　李文杰：从现在来看，调控政策的趋势是只紧不松，并且制度化、长期化。价量齐跌在所难免，关键是看幅度是多少。即使三季度房价出现明显变化，还算好的，明年会有更为明显的调整。

　　全忠：下半年仍是量继续大跌价稳中有跌。明年不好说。因为现在各地方政府的土地财政都受到很大影响，保障房建设资金不能得到保障。中央政府调控政策是否发生调整很难说。从表面看不会变，但实际情况谁都说不清楚。