日前，相关部门颁布了《上海市居住房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）。除交易登记备案、群租外，《办法》还针对续租、涨租情况作了详细规定。但从当前不少中介门店反映的情况来看，租客和房东双方对《办法》的关注度并不强。

　　有关人士分析认为，因租客和房东就租金逐年递增很难达成共识，因此续租、长租的现象一直都不多。目前市场多数租约期限为一年，租约内不存在房东涨租现象，所以相关条款对租赁市场影响不大。该人士同时表示，因租房费时费力且需支付中介费用，因此对于租客而言，续租和长租往往比一年租一次房更划得来。

　　今后租金一年只能涨一次

　　不续租者提前一个月通知租客

　　和2004年颁布的《上海市居住房屋租赁管理实施办法》相比，此次出台的《办法》条款对续租、涨租规定更为细致。

　　如针对续租，《办法》规定，居住房屋在租赁期间届满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。租赁合同对续租已经作出约定的，从其约定。未约定的，出租人不再继续出租的，应当在租赁期间届满前1个月通知承租人；未提前1个月通知的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。出租人提出解除前款规定的不定期租赁合同的，应当至少提前1个月书面通知承租人。

　　针对涨租，《办法》第十五条规定，居住房屋租赁期限为1年或者1年以下的，租赁当事人应当在租赁合同中一次性约定租金标准；租赁期限为1年以上的，每年只能调整一次租金标准。租赁合同中对租金标准调整另有约定的，从其约定。

　　有关人士分析，理论上而言，这两条规定为租客的利益增加了保障。但从实际情况来看，《办法》对实际交易案例的影响不大。“续租现象一直都比较少，由续租导致的纠纷也就更少了。另外，涨租条款主要针对长租，而事实上，长租现象比续租更少见。”该人士表示。

　　从上海北蔡一店经理洪理想、合富置业七莘店经理张颖奕等多位业内人士的表述中可以了解到，目前，租约一年，租约到期后自动解约是市场普遍现象。绝大多数房东在租约到期前1个月都会把房源重新挂牌，而租客则在租约即将到期时开始寻找新的房源。上海中原闵行区春申板块区域经理盛宝玉告诉笔者：“7月份至今，租赁交易在6月份的基础上进一步增长。除了刚刚毕业的大学生外，租约到期重新换租的租客占了非常高的比例。”

　　“租约到期涨租？不续租”

　　“租金逐年递增？不长租”

　　成小姐与同学2008年毕业后开始一起租房，至今已经搬过2次家。近期，她们正酝酿着再一次搬家，原因和前两次类似：眼看租约即将到期，成小姐和房东提出了续租的想法。房东表示：续租可以，以后每个月租金比之前涨200元。也就是说，她们暂时居住的小两室户租金由原来的2100元/月涨到2300元/月。“市场上出租房不止这一套，为什么房东说涨租就涨租？”不甘心的成小姐已于近期再一次踏上了租房之路。

　　和成小姐类似，近期，不少续租客都因不能接受房东涨租而放弃了续租的打算。在上南路某小型中介门店内，房产经纪人邵先生对笔者透露：“早在6月份，就有不少房东到门店，咨询租市行情。没过多久，这些房东就陆陆续续来挂牌了。显然，续租没有成功。”同时，近期门店也有一些老客户来寻出租房。“有些租客抱怨房东租金涨幅过高，宁愿重新找出租房。从多数情况来看，如房租涨幅达到10%左右，租客就难以接受了。”

　　鉴于房租的迅猛涨势，不少换租客萌生了长租的念头。上海中原闵行区春申板块区域经理盛宝玉介绍说，进入7月份以来，提出长租要求的租客数量明显比4、5月份增多了。“第二季度的求租客大多是大学生，工作地点没有确定，因此租约最长为一年，不少大学生还要求半年以内的短租。但7月份，到期换租的客户占比增多了，这些客户大多已经租了几年房子，工作已经稳定，更由于体会到了年年租房搬家的辛苦，因此希望长租，大多要求2-3年。”

　　不过，对于长期租客，房东的筛选标准比较高。更重要的是，房东普遍预期未来租金仍会逐年递增，因此对于长期租客提出了租金逐年递增的条款。从浦东三林、闵行莘庄等板块来看，房东对租金年涨幅的要求多在8%以上，对此，租客的接受度并不强。“租客长租的主要目的就是避免房东每年涨租，如果房东要求的租金递增幅度超过5%，成交的几率就非常小了。”合富置业七莘店经理张颖奕说。

　　房源稀缺，租金涨势持续

　　盲目换租或得不偿失

　　“虽然租客拒绝续租、长租的主要目的是为了节省支出，但从不少实际交易案例，以及当前的市场行情来看，换租可能还不如续租、长租来得划算。”信义房屋分析师朱平平表示。

　　根据21世纪不动产上海区域对旗下300余家门店抽样统计显示，继今年第一季度租金同比明显上涨外，6月以来，租金又开始上涨。在其监测的40个楼盘中，约有65%的房源租金有不同幅度的同比涨幅，涨幅最低在5%左右，最高近40%。原因一是因为前期低价房源已被消化，目前挂牌房源均价格偏高；二是高校毕业生租赁需求增多，推动了房源租金上涨。“对于相处愉快的租客而言，多数房东对续租的涨租幅度都明显低于市场行情价。租客放弃续租重新找房并不一定能找到租金更低的房源。另外，搬家也需要不少费用和精力，如果换租到更偏远的地段，交通费用也会增加不少。因此，租客退租之前，最好要先了解一下行情，谨慎换租。”上海中原北蔡一店经理洪理想说。

　　此外，出租房源的消化速度之快也给换租之路增加了困难。上南路某中介店经纪人小李介绍：“前几天，我带一位换租客看了3套房源，这位租客表示要考虑一下该选哪一套房源。等到第二天中午他作出决定时，其中2套性价比较高的房源已经被其他租客成交了。这位租客只能租下了剩下的一套。目前租赁成交速度非常快，如租客本身租住的房源性价比较高，建议还是不换租。”