“水景苑”试行酬金制：业委会决定怎么花钱 物业公司工效挂钩

　　小区物业管理的“财权”由物业公司来包，还是业主自己来掌管？新闸路上的水景苑选择了后者。小区业委会更换新物业后，试行业主自治和监督物业管理相结合的“酬金制”。运作两年来，该小区物业管理不仅扭亏为盈，小区面貌也大为改观，业主还得到两个月的物业费减免。

　　不过，这一成果似乎并未被全部业主所领情。老一批业委会成员的自治实践历经酸甜苦辣，随着新一届业委会成员走马上任，是否继续探索和实践酬金制，面临选择。

　　尝试酬金制

　　水景苑是一个7年房龄的商业住宅小区，拥有2万多平方米建筑面积，151户业主，所交物业费为2.6元/平方米，小区还有停车、广告等公益性收入。2004年至2008年，先后来过4家物业企业，都没能让业主满意。业主认为，物业服务偷工减料，还大量招揽社会车辆进小区；一些本该由物业公司承担的小修小补能拖则拖，甚至还动用维修资金，小区多处的安全隐患令人担忧。

　　业主感到自己的权益遭到侵占，但因实施的是包干制，即业主向物业公司支付固定的管理费，盈余或亏损均由物业承担，业主对此也很无奈。2008年年底，物业擅自减少近三分之一服务人员，服务质量更是严重下降：监控室电话无人接听、大堂无人看管，事故无人处理……这时，业委会不得不以物业违背合同约定为由，提前终止了服务合同。

　　“更换物业并不能从根本上解决问题，应该把经济杠杆掌握在业主手里。”水景苑业委会副主任郑凝说，大家意识到，与其让物业公司提供低劣服务，不如业主自己管账试行酬金制，这既可以满足业主要求财务公开的愿望，也可减少信息不对称而产生的纠纷。

　　小区发生变化

　　所谓酬金制，即在预收的物业服务费中按约定比例提取报酬给物业公司，其余包括停车费、广告费等公益收入在内的所有费用全部用于小区，结余或不足均由业主承担。郑凝说，业委会与新选聘的物业公司很快谈妥方案，这次完全由业主来管钱。

　　在和新物业签订合同前，水景苑业委会根据历史情况对小区各项开支作了详尽测算，并预留风险准备金。业主大会还出资购买了三种保险：全体业主的家庭财产综合险、物业责任险、雇主责任险。

　　“我们根据自己的需要决定钱是否花，以及怎么花。”业委会副主任厉君说，小区按酬金制模式要求物业实行工效挂钩，并建立酬金制的财务监管制度，资金运作严格按照酬金制收支预算的指标值执行，采购维修、保洁材料都货比三家，购得材料全部登记造册。

　　很快，小区发生变化：物业对监控设备进行维护保养、更新升级，机房多年来损坏的空调也一一修复，办公室添置了电脑、复印机、传真机等。小区还重新排线安装了大火表，高温季节，大堂分时段开出空调，喷水池周边的绿化也添了不少花木。

　　过去物业都喊亏损，而同样的收费标准，试行酬金制后的2009年结余28万多元，添置诸多公共设施设备后还盈余现金13万元。2010年结余33万元，添置设备后盈余19万元。此外，2009年两个月的物业费被免去，2010年可以免三个月物业费。账目一公布，原来不交物业费的居民也开始主动缴纳。

　　能否执行到底

　　“如果没有一个甘于奉献、敢于负责的业委会，是难以胜任的。”郑凝拿着厚厚几册资料里，记录了小区自治的生动实践。尽管业委会成员都是管账的好手，但在财务监督上的投入差不多等同于“半个物业”。郑凝记得，为了核对一笔费用，他们往返多次确证；为了告知业主，他们一遍遍分发《告业主书》进行宣传，而这付出的一切没有任何报酬。不过，这份辛苦和奉献未被所有业主领情。业主初尝减免物业费的甜头后，质疑也随之而来，“为什么这么卖力？是不是得到了什么好处？”业委会成员颇有压力。

　　业委会要对财务进行监督，那么，谁来监督业委会？在今年业委会换届选举中，水景苑老一批成员全部退任，新的业委会成员将继续实施酬金制、还是回归包干制，尚是未知数。

　　黄浦区房管局杨克勤说，酬金制是个新鲜事物，根据《物权法》，小区业主有选择物业管理方式的自由，而与之相应的很多配套实施细则都未跟上。在酬金制中，物业和业委会的管辖权利如何分配，财务、税收如何管理，这些操作细则都未交待清楚，给管理带来很大困难。