补充协议是买房合同的补充部分，它对合同中没有约定、约定不明确或者容易发生纠纷的部分进行补充，并提前约定好具体违约责任。一般来说，补充协议提到的问题更容易发生。那么作为合同的补充部分，新房的补充协议里到底该写些什么内容？（张家港新房）

      一、关于违约责任是怎样约定的？

      1、贷款办不下来，如何承担责任

      买房过程中，签了合同付了巨额首付，如果因为贷款办不下来，导致不得不退房的话，责任由谁来担很重要，这些需要在补充协议中提前约定好。一般来说，贷款办不下来的原因原因有三种：

      ①开发商原因：购房者可退房且不用承担违约责任，甚至可要求开发商承担责任；

      ②银行、政策等原因：购房者可无责解约；

      ③购房者自身原因：可与开发商重新协商付款方式，无法缴纳余款的，购房者要承担违约责任。

      2、明确退房的责任

      对于购房者退房，按照法律规定，以下情况可以选择退房：面积误差绝对值超过3％；房屋质量瑕疵；房屋质量问题严重；开发商单方变更规划；银行按揭失败；开发商没拿到预售许可证；开发商迟迟不交房；开发商迟迟不办房产证；合同无效……对此，可在补充协议中做详细规定，比如一旦退房是由于开发商原因，开发商需要承担什么责任，什么期限内把房款退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

      二、对公摊比例、装修标准是怎样定的？

      1、表明公摊面积的比例

      公摊面积直接影响你的实际使用面积，现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题。由于公摊属于隐性面积，一些开发商就只告诉业主一个笼统的大概数字，然后在里面动文章。对此购房者在补充协议中应当约定好公摊的具体数字，并注明公摊的具体位置、面积大小，特别是对于公摊变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。

      另外，赠送面积可能占用了公摊，比如顶层楼台、一楼庭院等属于全体业主共有，开发商无权赠送。

      2、精装房需要明确装修标准

      如果购买的是精装修的房子，一定要明确交房标准，具体到装修材料的品牌、型号、颜色等尽可能避免使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，以免开发商偷梁换柱。另外，可以在补充协议中约定，在隐蔽工程覆盖之前，购房者要到现场检验，签字确认后再进行覆盖。

      三、办证时间、承诺等细则如何约定？

      1、明确房屋产权证办理的时间

      开发商提供的购房合同中通常不会写明办理产证的时间，一般开发商会在交房1－2年后办。如果急着拿到房产证，可以在补充协议中约定产证的具体办理日期，并注明赔偿责任，比如：在交房一年内不办好房产证，赔偿房价的百分之几等。另外，因为开发商原因导致房产证无法办理，开发商需要承担责任并赔偿损失。

      2、把开发商的承诺写进补充协议

      开发商在销售楼盘时，经常会对购房者许下承诺，比如周边配套会有医院或学校，亦或是承诺会有学位。购房者尽量将承诺都写进补充协议，收房时若发现承诺没有兑现，购房者可以凭借补充协议维护自身的权益。

      四、物业问题怎么约定更清楚？

      包括物业公司及物业费的缴纳时间、缴纳金额等，都在补充协议上详细约定好。需要明确的是，开发商和物业是两个不同法律主体，按规定，物业公司应该由全体业主通过业主委员会挑选确定，但现在一般做法是开发商自己成立物业公司或者选择与其有业务关系的公司，业主如果不满意，可在入住后通过业主大会表决更换。

      补充协议需要注意的事项很多，着重关注以上几点，可以避免后期的纠纷。如果购房者自己看不懂合同，不会拟补充协议，建议带上专业的经纪人或律师，为自己把关。