去年年底买的房子，但是今年才完成网签，赶上新政策了吗？银行利率折扣会变吗？网签时间决定是否受新政策限制；网签价、成交价、二手房评估价、过户指导价各不相同……这些买房贷款冷知识，你应该知道！买房前多多了解一下，有备无患！(张家港新房)

      1、网签时间决定是否受新政策限制

      网签时间，决定购房人是按照新政策执行还是按旧政策执行，商业贷款和公积金贷款都是如此。目前苏州，名下有一套及以上住房房或者有一次及以上住房贷款记录的，再买房都不算首套。

      2、网签价、成交价、二手房评估价、过户指导价各不相同

      网签价、成交价（合同价）、评估价，虽然都是关于价格的标准，但是各自有着不同的职责。

      网签价：指的是房屋在当地住建委网站上备案和公示的价格，这个价格不能低于区域的最低过户指导价（下边会介绍过户指导价），网签价最高可以达到合同价的90%-95%。

      成交价：就是买家实际支付给卖家的房款金额，也就是购房合同中写明的房屋价格（合同价）。

      二手房评估价：是指在二手房交易时，银行请评估机构得出的房屋价格，出于风险的考虑一般评估价格比成交价格稍低些。评估价的高低决定购买房子的贷款额度的高低，商业贷款额度=评估价格X首付比例。

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      过户指导价：过户指导价是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的最低过户指导价都不一样。过户指导价不仅有下线，也有上限，超过上限不管交易房屋面积多大都视为非普通住宅，都会多交很多税费。具体可以咨询当地房管部门。

      3、通过缩短贷款年限的方式提前还贷，需要重新签购房合同

      房贷提前还款主要有两种方式，一是提前全部还清，二是提前部分还清。在一些城市房价较高，贷款额度较大，很少有人能一次全部还清，因此多数人都会选择部分提前还贷。部分提前还贷又分为两种方式：一是缩短贷款年限，月还款额不变，二是减少月还款额，贷款年限不变。

      选择缩短贷款年限的方式相对更能节省利息，但是弊端是提前还贷剩余部分需要重新签订贷款合同。

      4、父母以未成年子女名义买房也受政策限制

      家里父亲名下有一套房子，未成年儿子名下无房，如果以儿子的名义买房能算首套房吗？要知道评估首套房还是二套房是以家庭为单位的，子女还未成年，作为监护人，父母和孩子属于一个家庭，父亲名下有一套房子，即使用儿子的名义买房，也要算二套房。另外，银行在审批贷款时会查未成年子女名下的房产情况，如果父母把名下房产过户给未成年子女的方式，再以无房的名义买房同样会被认定为二套房。

      在买房的过程中，购房人要时刻保持怀疑的态度，多多了解购房、贷款知识，只有自己掌握了问题，才会降低遇到问题的可能性。