购买二手房之前做足“功课” 躲避法律风险
对于许多有购房需求的人而言,从成本考虑以及为了减少装修的麻烦,购买二手房似乎是个不错的选择。但是对于许多购房者而言,因为是第一次购房,经验较少,碰上黑中介或者不靠谱的业主,往往会吃“哑巴亏”,那么在购买二手房时需要尽可能的防范哪些法律风险?(张家港二手房)
一、首先要核查房屋权属状况。
购买二手房,第一选择当然是具有70年产权可以过户的房屋。毕竟购买小产权的房屋,无法办理房产证,同时也无法过户,对于购房者的保障比较小,未来法律风险极大。为防止出现产权问题交易之前尽量要求业主出示房产证的原件,核实房本,并且查看房屋是单独所有还是属于共有,如果房屋属于共有,应当要求共有人签订同意售房声明。
二、注意房屋上是否有业主落户。
很多购房者买房为了落户,由其是花高价买的学区房,但是一些业主往往在卖房后拒绝迁出户口,最终形成纠纷。需要注意的是,因迁户所产生的纠纷并不在法院审理范围之内,而是由公安机关管理。所以许多购房者起诉到法院要求对方迁出户口,往往会被驳回起诉。所以在购房合同中针对户口的迁出约定一定数额的违约金,或者留存一部分尾款,待业主迁出户口后,再向其支付。
三、看房屋是否符合“满五唯一”等条件。
很多中介或者业主在出售房屋时,会打出“满五唯一”、“满二唯一”等噱头。因为房屋符合“满五唯一”条件,则购房者可以免交个人所得税和增值税,“满五不唯一”,则不需要缴纳增值税;“满二唯一”则免交增值税。故业主持有房屋的年限以及是否唯一,将会对直接影响购房者的税费缴纳。因此在购房合同中就房屋是否符合“满五唯一”作出特别约定,或者要求业主提供相关的证明。
四、注意仔细查看合同条款。
购房者购买二手房往往是通过房屋中介居间介绍,房屋买卖合同也是中介提供,对于第一次购房者而言,面对条款众多且专业的合同,容易看花眼,往往签订时不仔细审查合同,签订后又后悔莫及。签署购房合同时着重细看合同的关键条款比如房屋价款约定、是否赠送房屋附属设施、房屋过户时间、关于户口迁出的约定、违约责任约定、合同解除条款、争议解决方式等,同时还要注意居间服务合同中居间服务费的承担者以及具体数额。
总而言之,购房可能是许多普通人一辈子的梦想,购房很可能花费一生的积蓄,购房过程中存在的法律风险并不局限于上述几条,希望购房者在购房时能多做考虑,必要时可以聘请专业人士全程协助购房,尽量避免落入陷阱,避免房财两空。
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2024/9/19