据截至11月10日统计，上海11月打折优惠楼盘共计169个（含别墅），已经是今年优惠项目数量最多的一个月，同时也是整体优惠幅度最大的一个月，11月有多达25个项目推出了9折以上（含9折）的优惠，占全部优惠项目的13.6%。

　　眼下，降价几乎已成外郊环区域新盘必贴的一个标签，张家港楼市。

　　早报记者昨日获悉，位于宝山罗泾板块的某楼盘预计在本周末开盘，该项目此番预计推出100多套“花园洋房”，报价在9800元/平方米。售楼处工作人员称，该楼盘的这次推盘，属于“零利润销售”。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，考虑到该楼盘位置偏远，单价跌破万元并不奇怪。对于刚需客户来讲，他们关注的应该还是轨交所能覆盖的地段。“零利润”促销的效果还有待观察。

　“还是有利润的”

　　上述售楼处工作人员昨日介绍称，该楼盘此番预计推出的房源面积在60-100平方米，开发商原定报价为1.2万-1.3万元/平方米，而实际开盘时的会员均价仅为9800元/平方米。

　　“基本上是成本价销售了。”上述售楼处工作人员称，该楼盘本周末的首次推盘量在100多套，购房者交3万元意向金可办理会员卡，“明天是最后一天，目前已经办理了200多个。”

　　网上房地产显示，此楼盘23日获得预售证，目前可售房源332套。大多数房源报价在1.1万-1.4万元/平方米。也有部分报价近3万元/平方米的高端产品。

　　据分析师薛建雄介绍，这个项目所处地块系去年竞得，总体容积率为1.8，其中一部分地块按1.0的容积率建造，一部分地块按2.5的容积率建造。折算楼板价总体在2800元/平方米左右。

　　“所有成本加起来，7000元/平方米差不多，开发商应该还有利润空间。”薛建雄说。

　　宋会雍进一步分析，由于上述楼盘是毛坯房，“建安成本不会超过2000元/平方米，税费也就在1000元/平方米，财务成本、营销成本、管理费用等加起来也就1500元/平方米，开发商应该还是有利润的。”

　“离罗泾更近”

　　不过，沪上某房企副总裁昨日则称，上述楼盘9800元/平方米的均价，“开发商即便能赚钱，也赚不到哪里去”，“2800元/平方米左右的楼板价，4000元/平方米左右的建安成本，加上1300元/平方米的税费，还不算财务成本……”

　　某上市房企高管认为，考虑到地下室的建造成本要分摊到销售面积里，露台也会抬高单位成本，花园洋房的建安成本比普通多层产品要高。普通多层的建安成本在2500元/平方米，而花园洋房的建安成本在4000元/平方米。该高管分析，9800元/平方米的报价，对销售应该能有所拉动。

　　但前述沪上房企副总裁也提到，上述楼盘所处位置比较偏远，距离罗泾老城也有一段距离，“有点前不着村后不着店”，区域内也没有其他新的项目，开盘后可能消化的客源应该是以当地区域为主。

　　参与该楼盘一手代理的某中介经理也称，这个项目位于罗泾镇和美兰湖之间，离罗泾稍近，有1.5公里。区域内目前只有该楼盘一个新盘，周边是农田和工业区。“9800元/平方米是均价，房源稍次点的还能再便宜些。”

　　21世纪不动产宝山美兰湖二店分行经理李芳表示，罗泾距离美兰湖有约10公里的距离，区域内的二手房以动迁房为主，价格在8000-9000元/平方米，而美兰湖的一手新盘均价在2万元/平方米，二手房价格在1.5万-1.6万元/平方米。

　降价最多的一个月

　　前述上市房企高管直言，降价，而且是一步降到位，外郊环新盘才有望带动大批量的成交。

　　“一点点降没用，客户没耐心跟开发商纠缠。”上述上市房企高管说，外郊环新盘的降价幅度，应该是周边房价的7折，“9折市场没感觉，8折不疼不痒，7折才算到位。”

　　动降价心思的开发商也不止一家。

　　据截至11月10日统计，上海11月打折优惠楼盘共计169个（含别墅），已经是今年优惠项目数量最多的一个月，同时也是整体优惠幅度最大的一个月，11月有多达25个项目推出了9折以上（含9折）的优惠，占全部优惠项目的13.6%。

　　前述沪上房企副总裁称，眼下开发商主动调低价格，至少可以回笼部分资金，把这个年过掉。

　　“等日后市场好了，再从后面推出的产品里把利润补回来。”前述沪上房企副总裁说。