没有傲娇的成熟学区，也没有看得见的成熟商业体，只有售楼部壕大壕大的沙盘，半个小时的流程化介绍，居然却完成了张家港众多有钱人对其的“路转粉”，就连一次城市会客厅开放都是“网红打卡点”般的人气，凭什么？

究竟是在画图还是画饼？是楼市的“噱头”还是价值的预期？我们姑且来看一看金茂是怎么一步步完成对务实港城人的说服的？本文的主题是，房叔用自己这些年真金白银买来的教训与经验，分享下咱如何去通过换位思考，看一个开发商靠不靠谱。

第一点：看看该名学霸的既往成绩单。

2018年，万科在秋季运动会上喊了一句“活下去”的主题，各大房企心中一凉，大佬居然都在喊中年危机了。

一语成箴，2019年的楼市冬天，比以往时候来的更猛烈一些。

楼市跌宕轮转， “地王”断臂求生事件轮番上演、全国诸多房企降价跳水，广大房企们面临严峻挑战，这个时候，有一个地产商却活得风生水起，傲娇的突破了地产周期，走出了不一样的style。

我们看看它上演着“高铁速度”般的业绩神话。

金茂数据显示，公司2017年销售额700亿元，增幅高达43%，2018年，金茂实现销售额1280亿元，跻身为“千亿房企俱乐部”的新贵。2019年，金茂的销售签约额目标为1500亿元，

金茂的野心不止于此，它计划于2020年实现销售签约额2000亿元，以更强大的综合实力进入行业第一梯队。

万科都在高喊着活下去了，金茂的成绩表为啥如此骄傲？

这与它独特的城市运营模式无不相关，金茂给其自身的定位是“城市运营商”，而非地产开发商。啥叫城市运营呢？

简单来说，地产开发商就是拿土地盖房子，享受的是目前土地上的现有或潜在配套（商业、学校、交通、自然）等带给房子的红利，而城市运营商不一样，它一般而言面对的是一片区域的荒土，开发商要以产业导入方式赋能产业新城，由原先的“土地收益分成”升级为“产业导入”模式，通过规划驱动和资本驱动，融合所有构建美好城市要素，升级城市科技、文化、健康产业，实现人口大量导入，片区价值综合提升带来开发运营与服务收益。

城市运营是金茂的王牌，2015年金茂提出了城市运营体系，2018年金茂形成了一套“以城聚人，以城聚产”的“城—人—产”城市运营逻辑。

今年，金茂要完成6大区域7个城市运营项目的落地。到2022年，金茂60%的土地都要从城市运营项目中获取。

也有人说了，步子迈太大，容易扯着蛋，事实是，在城市运营的每一个布局上，金茂都足够小心翼翼。

第二点：学霸的眼光靠不靠谱

目前金茂总土储6998万平方米，已在44个城市拥有180余个项目，85%以上土储集中在核心一二线城市，而涉及到三、四线城市，也大都是围绕在核心城市周边的城市群，并且几乎均是东部沿海的热点城市，比如温州、张家港、佛山、徐州、南通等城市。这些城市抗跌能力强，购买力强劲，对于产业和人口导入吸引力大。

2019年是长三角区域一体化发展国家战略的起步之年，2019年3月ZF工作报告指出，要将长三角区域一体化发展上升为国家战略。

金茂作为实力央企，嗅觉灵敏，早在2018年5月4日金茂上海区域公司的战略发布会上，金茂就表示将在上海、杭州、宁波、苏州、温州、嘉兴这六座城市，构筑长三角战略。

2019年，金茂更是将这一年主题定义为“城市运营年”。

在向着“长三角战略”挺进的路上，金茂动作迅速，却胆大心细。

2018年11月，金茂与常熟高新区签署了《常熟高新区智慧科学城项目合作开发框架协议》，总投资120亿元。

2018年8月，金茂与港城ZF的 “张家港智慧科学城”项目合作协议签约仪式在京举行。

2019年1月，张家港首场土拍，高新区6块土地被金茂拿下，总价39亿元。

在总的战略方针下，金茂上演了“飞”一般的执行力，我们不难看出，金茂的每一步发展战略中心，都稳稳的踩在国家发展重心之上，无缝接驳国家大战略，顺势而为，这是一家央企的小心翼翼。

第三点：学霸是孤军奋战还是强强联合？

在具体城市以及合作对象的选择上，金茂更为小心翼翼。

所谓强强联合，金茂在长三角城市群中，遍寻城市豪杰，他们在寻求合作的，是与自己城市运营战略相匹配的雄心勃勃的城市建设者。

作为全国综合实力百强县市前三甲，“三超一争”的张家港精神就是城市蓬勃的干劲所在。

10月23日，张家港誓师大会先声夺人，本质上就是“长三角一体化”风口之下，张家港率先发出的敢于“亮剑”的战斗檄文，蓝书记亲自站台，为张家港开启“火红时代”加油鼓劲，鼓励张家港作为“苏州北大门”，勇于当“鲶鱼”。

这背后，张家港在“长三角一体化”风口下雄心奔腾，城市在挑选实力雄厚的城市运营商，城市运营商们也在甄选着一座城市的战斗力，只有雄心奔腾的ZF，才能够为后续的合作提供强劲的动力与最便利化的支持，从这一点上，金茂眼光精准。与张家港ZF强强联合，共同打造张家港智慧科学城。

在地段布局上，金茂也并不含糊，“智慧科技城”锁定的其实是这个城市未来的市中心。

在港城召开的“三标杆一率先”会议中。明确提出张家港将按照“一核双副四中心”的城市格局打造，而高新区正是位于杨舍“一核”未来高新区融合人民路政务文化区组合而成的新市中心将是“核心中的核心”。 

此外，长城宝马的进驻，将吸引大批量供应商、产业链企业汇集而来，无论从政府政策所向，还是产业红利来说，金茂的区域选址，都精明强悍。

一片荒土之上，中国金茂壮志凌云，我们不妨来看下金茂为张家港绘制的运营蓝图。

张家港智慧科学城立足高端定位，总投资约300亿，重从政府立起来的牌子来看，1107亩点围绕“四个一”，即：

1幢高端智能摩天大楼——地标塔楼，主体结构高度超220米，地上建筑面积超9万平方米；

1家高端国际连锁五星级酒店——希尔顿（规划），建筑面积超3.8万平方米，客房超250间；

1座高端商业综合体——金茂览秀城，建筑面积约14.4万平方米；

1个高端国际品质社区——金茂多产品优化组合，建筑面积超137万平方米。

高端，高端，高端，还是高端！外行人看到的是一张有楼盘、酒店、商业、摩天大楼的区域规划图，内行人窥见的是一个城市即将崛起的新中心。

金茂非常清楚自己要满足的是什么人的胃口，以及要画什么样的蓝图给到什么样的人看。

以长城宝马为例，合资企业的员工想在国家化的环境里喝咖啡，城市界面感和城市配套服务的高大上就显得尤为重要。未来，张家港作为三条高铁的交汇中心，在承接上海溢出性产业上独具优势，这样一群被城市产业挤压而来的“高精尖”人才，见过最大的世面，也吃过大城市的苦，他们需要什么样的面子与里子，金茂作为运筹过上海北外滩的城市运营商，心里门儿清。

最后一点：学霸是否有成功案例。

那么问题来了，城市运营听上去很美好，但是兑现速度慢，资金回笼慢，如何让港城人民确信无疑你是在画蓝图，而不是画饼。

金茂对此非常自信。

因为它是带着成熟的城市样本而来的。从上海北外滩到一手缔造长沙梅溪湖传奇，金茂无疑是成功的，在长沙，梅溪湖从一片葡萄园到如今以高品质、国际范气质，成为长沙房价最贵的区域，真实崛起的城市图景是最具信服力的。

中国金茂在2018年业绩发布上表示：“我们在谈城市运营项目时，谈的差不多了会请到梅溪湖看一下，然后再到上海看看北外滩，到金茂大厦坐一坐，基本上这个事儿就成了。”

隐忧不是没有。

楼市早已不像前几年，高溢价高回报，如今政府限价严格，住宅上的利润率有限，而城市运营看上去很美好，全产业链运营模式实在复杂，酒店、商业、学校、摩天楼，前期哪一个都是烧钱的主，300亿总投资什么概念？如果住宅利润率不高，或是回款缓慢，后续资金周转上衔接不到位，很容易变得无利可图。

所以，虽然楼面价十分感人，但是请相信金茂的溢价能力，毕竟规划图里连续四个高端，住宅价格也就低不下来了。这么多的宏大规划下来，前期现金流的关键点就是靠住宅抢收啊！

不管怎样，金茂还是值得期待的，它的进驻，一定程度上代表着张家港的“火红时代”已经按下了启动键。