先说几组现象，最近的楼市东边日出西边雨的，吃瓜群众很困惑。网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示，广州（2月17日—2月23日）一手楼网签成交506套，环比（2月10日—2月16日）一周的186套，网签增加320套，环比上升172.04%。南通最近开盘的两大楼盘，价格小幅上涨，买房人却更加买账！1. 开发区万科翡翠公园清盘，精装均价上涨540元/㎡，200人秒光82套房！2、苏通园区刚需大盘海上传奇收官！精装均价上涨230元/㎡，据置业顾问反馈，买房人戴着口罩排队抢！
除此之外，即将开盘的四个盘也在放风要涨价：价格至少上涨1000元/㎡。
随着开发商的全面复工，无锡很多楼盘的优惠活动也画上句点，甚至有楼盘放话：价格上涨3个点！碧桂园旗下两家楼盘都荟、铂悦名邸宣布限时优惠结束，主城板块的恒大悦珑湾所有在售房源价格上浮3%！锡东红盘玖里映月，3月2日起价格全线上调2%！不仅这些城市的楼市在显示种种热销“涨价”迹象，上海、南京、北京、沈阳等地新房成交量也在大增。
对于开发商而言，疫情并没有影响他们的拿地热情与节奏，优质土地的溢价率依然很高。比如今天苏州青剑湖的土拍真叫一个刺激！5分钟5轮，加价1.54亿，当前最新楼面价为 24022元/㎡，这个价格，直接是苏州很多区域的精装现房价格了。复工后的楼市，乱花渐入迷人眼，有人唱衰，有人热捧，吃瓜群众一头雾水的原因如下：一边各大媒体都在说开发商很难，开发商现金流快撑不住了，为什么现在又开始挺起腰杆涨价了，哪里来的底气？原本都觉得是窗口期的机会，现在涨价了，要不要这个时候买？
这里房叔分享个人的几点思考。
1. 局部地区的大太阳，不代表雨季并未来临。
分享一组全国的数据，2月份全国百城房价调研下来，跌幅还是占多数。
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2020年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为15173元/平方米，环比下跌0.24%。从涨跌城市个数看，26个城市环比上涨，72个城市环比下跌，2个城市与上月持平。
2020年2月百城新建住宅样本平均价格指数
大趋势面前，难免会有逆流的小浪花。只是这种浪花被很多媒体无限放大了。ZF希望看到企业复苏一派兴荣的景象，开发商们也乐于制造“涨价潮”的舆论攻势，懂了吗？伴随着非重点疫区疫情的逐渐退却，从大佬到大伙，最想看的海，依然是售楼处的人山人海。2月11日，旭辉集团CEO林峰发布《2020地产之变》，他表示库存是房企的癌症，今年是个去库存年。库存，特别是现房库存和滞重库存，就是消耗资金成本的癌症，会占用宝贵资金，吃掉仅有的利润。
楼下卖煎饼果子的大爷都知道“买涨不买跌”，但是这一轮局部地区的红火，却起源于“买跌不买涨”。开发商最开始确实是割肉让利、线上售楼处，网红小姐姐唱着RAP告诉你：走过路过不要错过,2000元定房买不了吃亏买不了上当！“买跌不买涨”的念头蠢蠢欲动，抄底的欲望在内心摩擦摩擦，恒大的75折卖房，2月份卖出了10万套，总价值1026.7亿！就是赤裸裸的例子，广大购房者的需求并没有缺席，只是稍微迟到了一点。这个时候大家注意了，人气起来了，大票订单在朋友圈刷屏了，售楼处带着口罩看房的人多起来了，之前饿疯了，喘过气来了的开发商现金流上回了点气血，然后呢？见好就收吗？不，见好就涨！远有10年的全国楼市、近有14年的苏州楼市、也是多轮央行利好刺激、地方ZF强势松绑，银行政策大宽松之下，人气起来了，数据好看了，见好就涨。历史总是惊人的相似，套路千变万化，但是营销上万变不离其宗，那就是对利润率的追逐，喘过气来的开发商内心有点底气了，迅速切换到追逐年终利润率的营销节奏把控上来。购房者也不用气急败坏，因为真相总是残酷，而不赚钱的开发商，明显是不道德的，下面有贷款要还，有利息要付，有员工要养，还有地要拿。如今的开发商们，早已回不到当年的“土豪”时代，无非是给银行和地方ZF打工而已。楼盘涨价，人气过火，这只是局部城市的局部案例，以小见大，套路总是相似的。因城施策最大的好处是，地方楼市套路的统一不代表全国楼市的跟风而行，整体节奏不再整齐划一，每个城市有每个城市的现实。既然套路相似，开发商对购房者心态的拿捏显然是“抄作业”模式的，房叔的预测是，本年度3~5月依然是购房黄金窗口期，因为现在的开发商，整体是饿的，也不排除那些炒作涨价的开发商，是在破釜沉舟背水一战，整体是饿的，那整体的大趋势还是不容乐观的，所以这期间，优惠让利还是主调，至少在没有十足人气把握的情况下不会冒然涨价。6月份开始就未必了，如果3月份开始，一个开发商让利，人气起来了，两个开发商让利，人气又起来了，3月、4月、5月，数据开始逐渐暴涨，难保大家不会“见好就涨”！饿了就割肉，现金流回血了，人气稳了，之前割掉的肉，就必须一口一口补回来。“买涨不买跌”的五字真经，在大量被疫情暂时封印了的大需求面前，就是一剂猛药。以上，只是房叔的个人分析，最终今年楼市的这把火烧得旺不旺，不在于短期的喧嚣，而在于釜底加薪的“薪”。货币政策的松绑，这才是开发商最终的底气。
2020年的这个农历庚子年，被人们称作”大灾之年”，随着疫情全球化的蔓延，和2008年的金融危机有很多相似之处。
当年楼市低迷，又遭遇金融风暴，多地发生楼市降价潮、断供潮，18年11月，政府推出四万亿计划，除了全国上下的基建，更多的钱还是流入了楼市，正如国务院发展研究中心吴敬琏后来说道：国家当年4万亿投资主要给了国企、特别是央企，拿到这些钱怎么办呢？只能纷纷成立房地产企业。
而近期，中央及地方出台政策积极推动企业复工复产，推动重大项目开工建设。据《证券日报》记者不完全统计，近日，北京市、福建省、河南省、云南省、江苏省等地发布了2020年重大项目投资计划清单，总投资额合计逾11万亿元。
当然，如今“房住不炒”的大基调下，楼市迎不来大水漫灌，但是不排除一部分水流入楼市的可能，比如前几天炒的沸沸扬扬的深圳建行抵押云贷，被误读成“二套房首付三成”的神操作，这就是地方和中央的博弈了，结合目前的央行降息、浙商银行等政策，很大程度上，这几年一直被严限的楼市正在得到一步步的放松，资金面的相对宽松，加上各地政策对于房企的救市，这才是开发商们继续拍地、停掉优惠的底气。
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房叔说：
分析不唯利，信息不唯多，房叔只唯真，欢迎点“在看”。
作者 /港城房叔 排版 /ya
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