【港城房叔】今年这个年头，对楼市“后浪”格外友好_港城房叔

【港城房叔】今年这个年头，对楼市“后浪”格外友好

港城房叔 2020/5/6 10:09:21 139次 0条点评

摘要月考摸底情况来了

最近后浪很火，刚需们首次置业，到底是楼市的生力军，还是新一波的韭菜？

房叔每次看楼市月度成绩榜，都有点像看月考摸底情况：一个月下来，营销上再多花拳绣腿都不管用，“打”得动人才是真本事，一句话，业绩意味着一切。

4月份其实是一个楼市里很关键的月份，今年楼市年成整体怎么样， 4月是一个比较明显的风向标，2月份疫情影响、3月份积压性回暖，都有“非常态”的部分，而4月份呈现的，相对而言是一个比较理性的数据。

张家港4月份的榜单出来，有些迹象非常明显。

广大购房者用真金白银投出来的票，比各种朋友圈“虚火”都好使，大家细看，排名前十的楼盘里，抛开金茂这种港城灭霸级热销楼盘不谈，你会发现，其它的红火热盘，都是清一色的刚需为主。

从万科公园大道到锦鲤花园、天润悦府、建发御璟湾、建发泱誉、公馆1790，这些楼盘4月份的在售产品无论是面积段，还是价格区间，都直指刚需市场，4月份的张家港楼市榜单背后就传递了四个字：刚需为王。

这里面网签的数据有点滞后，4月份有个非常低调的区域断货王——绿地海源名邸，项目非常传奇，首次开盘所有房源瞬间遭到秒抢，毛坯均价11317元/㎡，装修房源均价12716元/㎡，加上超级爆款的93㎡三房两厅两卫可变户型，区域内久旱逢甘霖，秒抢速度让很多购房者都有点目瞪口呆。

整个四月，确实很多刚需楼盘都是热火朝天的气象，楼盘销售好比网红景点的导游，客户围着沙盘听讲解，一围一大圈，黑压压全是买房客。

从今年4月份的楼市土拍情况来看，整个楼市火中有稳，不少地块土拍溢价率都在14%左右，这并非广大开发商心有灵犀，而是每场出牌都受限于游戏规则：超过中止价之后，一次性报价区间是政府划定好了的，限地价、限房价，“限”字当头，所以与无锡、江阴、常州目前此起彼伏的地王相比，张家港的土拍很克制。

可以看出，广大开发商进场，依然秉承着“环线内外冷热分明”的传统城市逻辑，然而今年的金港出乎意料的很“受宠”，中骏世界城商业地标的加码、文化中心地标明年左右会成型，加上苏州外国语学校张家港校区这样的重磅私立学校选址在金港，预计将在今年9月正式投入使用，对于金港来说，商圈、学校、城市公共配套都在全面升级，这背后，当然与金港保税区里的一些产业大佬密不可分。

这几年的楼市看清了，其实道理很简单，越有人的地方，才越有未来。

今年高铁新城挂的地着实不少，实际土拍情况会是一个大的风向标，直接代表着很多品牌开发商军团对高铁新城的信心，作为政府今年的重头戏，高铁新城的土拍会比较有看点，值得关注。

有人问房叔这个时候刚需适不适合入手，房叔其实想非常果断的说一个观点：今年，或许是刚需们买房的最好年份。

说几点理由：

不知大家注意了没有，今年2月份开始，各大城市政策热点不断，央妈降息降准动作也很频繁，作为吃瓜群众里干自媒体的，房叔一直以来呕心沥血（qiangpozheng）守在每一个楼市利好新鲜出炉的当口，但是头条抢到后来发现，央妈一顿操作猛如虎，目前已经让大家习惯了隔三差五就捡捡红包，今年这年头，大伙都见怪不怪了。

越是见怪不怪，越要引起重视：今年的货币政策相比去年，绝不仅仅只宽松了一星半点，这种迹象，既透露出大利好，也隐藏着绝对的利空。

今年，既是全球疫情蔓延，经济危机频发的一年，也是国家全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年，GDP显然是带着任务的，而三驾马车，投资和出口短期一定靠不住，关键时候，房地产作为多年御用“夜壶”，其实已经被提起。

过去几年的无数次历史证明，越是经济低谷，越是房地产在猛将出征。

前几天，苏州房贷利率大松动，17家银行中超9成都重回5字头，从去年下半年开始就一直“高冷”，只升不降的四大行，这一次带头降年利率，最低只要5.88%，最快的只要2天就能放款。

为什么各大城市都在狂发“消费券”，领导们带头在面店里打卡，网上铺天盖地都是“姑苏八点半”人流如织夜生活的报道？因为城市经济的运转、实体店面的复苏，需要大家多消费。

为什么苏州17家银行去年还是冷若冰霜的“三个月放款”、“放款时间不确定”，今年就开始为你转身，“2天，一周左右就放款”，货币政策端口的松绑，直接作用就是在鼓励大家买房，虽然在“房住不炒”的总精神下，楼市的猛将出征，表现的很含蓄。

银行的口子已经打开，有大松的时候，就会有缩紧的时候，整体而言，今年的银行政策，对刚需们分外友好。

利空的一面在于，大家有没有发现如今的百元大洋越来越不经花了？买不了吃亏买不了上当的情况下，依然买不了几斤二师兄就没了！因为物价在飞涨啊！

从长期看，这几年通货膨胀一直在持续，存在手里的人民币，莫名其妙就被稀释了，远不如手头的房子更保值。关于这一点，一代酷王谢霆锋曾经说过，他商业领域的第一桶金来自地产投资，“从19岁开始，便把拍戏赚到的钱放在投资地产，只觉得砖头不会走”。

可见酷是需要资本的，一直酷下去是需要头脑的，年轻的时候，咱只看到他的非主流，现在看来，这位帅哥在19岁的时候，就比咱们多少中年人还主流。

从目前楼市来看，你可以看到广大开发商并不恋战，价格都以跑量为主，限价之下，“捂盘惜售”那是作死的节奏，开发商们最大的利润争取点大多不再是溢价，而是快速现金回流，再还债、再拍地。

于是你看目前港城楼市上，很多品质感不错、配套也很齐全的楼盘，价格还算友好。限价之下的玩法已经改变，今年无数倒闭的房企告诉大家的真理是：更快，才能更强。

对于广大刚需朋友们来说，多分析其实无益：丈母娘要婚房、小两口需要个不用看房东脸色的家、孩子要学区房、老婆要三房，桩桩件件，都需要你来快速兑现，看准了就上车，你或许永远等不来那个最优惠的价格，但是如果不上车，总能等来所谓“追悔莫及”的那一刻，不要幻想楼市大跌了，通货膨胀懂不，房住不炒，并不意味着房住不涨啊。

作者 /港城房叔 排版 /ya

作者介绍：港城房叔，港城意见最独立的自媒体，为你提供全方位的投资买房攻略。

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