说说今天的两块拍地。

一块位于大新镇新湖北路南侧，张地2016-B17号地块，经过10轮报价，最终由赤峰中天房地产开发有限公司以总价24988万元成交，成交楼面价 5209元/㎡，溢价率 11.12%。

这个楼面价也算是目前大新的地王价了。从配套成熟度上来说，这块地周边的资源还是比较有优势的：

靠近新湖，妥妥的湖景房，周边从新南幼儿园到乐橙商业广场、政务中心、新南集贸市场，整体区位成熟度还是可以的。

买房讲究的是“近资源者富”，开发商拍地的逻辑也基本是一样的，这块地周边的资源，诸多学校、商业、生活、自然资源等都比较集中，在大新目前的市场，后续只要产品打造得好，销售前景还是比较乐观的。

很多人都是第一次听说赤峰中天这个开发商，这家地产公司是来自内蒙古的地产界“杠把子”，成立于2000年，是一家具有国家二级开发资质的房地产开发企业。我们在官网上可以看到相关开发项目代表作。

其实赤峰中天进场还是有强烈的企图心的：锁定长三角价格洼地，张家港作为TOP3的县级市，整体的经济基本面、城市购买力还是可以的，虽然我们本地人看张家港一堆毛病，人口在流失，很多传统产业在外迁等等，但是必须承认的一点是，长三角诸多三、四城市的经济基本面，还是比很多内陆城市要强很多。

另一块张地2013-B71号地块，位于金港镇兴港路西侧，出让面积25756㎡(38.63亩)，规划为住宅用地，容积率1-2，建筑面积51512㎡。地块起始总价19317万元，最终由张家港保税区君地房地产开发有限公司以底价19317万元成交、楼面地价3750元/㎡，溢价率0%。

君地以底价拿下这块地，和6月份君地以楼面价2751元/㎡拿下的金港镇张地2016-B52号地块，也就是金港镇晨丰路北、金港路西的商服地块还是不无关系的。

金港路西的商业用地占地面积约为11227.46㎡，预计打造集美食餐饮、休闲娱乐、教育培训、商住两用等业态为一体的，以“美好生活”为主题的商业文化街区。

两块地离得相对较近，周边主要以金桥花园、金都花苑、中德社区等小区为主，前期销售上，以商业预期带动住宅去化，后期运营上，以周边成熟度来推动商业人气，君地集团在苏州深耕了15年之久，在商业运营上还是很有几把刷子的。

整体来看，今年下半年的土拍战场并不激烈，看似热闹，实则偏冷。

不知大家注意到没有，今年整个下半年市场，土拍多围绕着大新、凤凰、南丰等乡镇地块，市区地块越来越稀缺，楼面价也越来越贵。

这意味着对于很多开发商而言，“大口吃肉”的黄金时代早已远去，现在的拿地逻辑都非常清晰：不再搏预期，只看中现实面：资源优势好的地块，群起而抢之，资源优势偏弱的地块，基本就成了部分中小型开发商的拿地对象。

城市核心区域拿地价越来越高，一些相对的中小型开发商也要生存下去，只能转战城市的一些乡镇板块，在乡镇板块中再挑选资源比较集中的地段，这也是目前很多开发商的拿地逻辑。

今年的土拍战场，有一个非常典型的现象，就是碧桂园，开始在张家港各大乡镇疯狂拍地。

8月11日，碧桂园拿下南丰镇新民路南侧一块地，楼面价3874元/㎡。

想当初碧桂园14年刚进港城，那时候的张家港还是本地大佬盘踞，碧桂园做为头一个“外来和尚”，那也算得上是搅动一方风云式的大鳄角色。

后来的事情大家都知道了，世茂、建发、保利、新城、朗诗、金茂等房企大鳄大举来袭，中旅、正荣、石榴、恒顺、青禾置业等开发商也陆续进场。

越来越多的品牌开发商进驻的结果，就是地价也相应的水涨船高，抛开楼市烈火烹油的那几年，目前的市场竞争局面下，一个看得见的好处是：整个楼市越来越百花齐放的“炫技”，目前的市区楼盘，在产品力打造上大家都有几把刷子。

光是打科技王牌，目前市面上就有五六家“科技住宅”楼盘；

光是走产城融合路线，金茂先行，紧接着绿地也风风火火的进场了；

光是拼品质，从建发、金茂到万科、青禾置业、国泰，个个都有标杆。

这种“百家炫技”的附带好处是，港城人对于真正好产品的鉴别力也越来越与时俱进。

所以，当初所向披靡的碧桂园，又开始不得不在这个城市走起了“农村包围城市”路线，以高周转闻名的“宇宙第一房企”，在市区的主战场，凭借原有的产品力，已经征服不了有钱人们的挑剔眼光，那就只能在各大乡镇上，去“小放异彩”。

从这个角度上来说，与前几年开发商们“大口吃肉”的情形相比，目前的市场，对于广大买房者而言是利好，这意味着开发商们，只有做出更好的产品，下更大的功夫，才能赢取“民心”。

否则，连在城市核心区上场的机会都不再有。

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