近日，张家港自然资源和规划局发布了“张经预告〔2022〕01号”预申请公告。

      11宗经营性建设用地正式亮相，其中包含了纯住宅用地3宗、商住用地7宗、商业用地1宗，总出让面积约867亩。

      这也是张家港土拍历史上，首次采取推地集中预公告预申请的方式！

      这对于当前的港城楼市又将产生什么样的影响呢？

1

最长2年不得参与竞拍？

       3月29日，张家港自然资源和规划局公布了用地预申请的具体细则。

▲来源：张家港市自然资源和规划局

      根据公告显示，此次预申请公告期为2022年3月29日至2022年5月31日。

      针对纯住宅用地、商住用地、商业用地等公开出让的地块，意向竞买人可按预公告内容提前递交与申请书就行审核。

      在预申请书中，需要填写申请地块的基本信息以及预申请的土地单价。

      如果出让人接受该价格的，即为有效意向预申请；否则，该预申请将不被接受。

      本次的预申请模式，还对地块的付款时间做出了调整。

      实行用地预申请后，预申请人在拍得地块后，第二期出让价款缴纳时间可在地块正式出让公告规定的时间基础上延期3个月。

      同时还可享受企业信用评级加分、审图绿色通道等政策。

      值得注意的是，本次公告还提出，如果预申请人未参与该地块竞买或未提交有效报价而导致该地块最终未成交的。

      预申请人及其主要投资人（控股股东）二年内不得参加张家港市国有建设用地使用权公开招标拍卖挂牌出让活动，且在张家港开发的该预申请人及关联公司房地产企业信用等级下调一级。

      总体来说，官方就是鼓励各家开发商参与土地预申请，好处就是付款时间能够相对延长，并且会给予参加预申请的开发商一定的优惠政策。

2

流拍、终止或成历史？

      为什么张家港会开始采用“用地预申请”制度呢？

      本质上来说，预申请是为了减少土地流拍，促成土地出让。

      这对于ZF而言，可以有效的预判具体地块的冷热程度，从而提前做好相关的预防措施。

      其实一句话总结，就是如果谁要买地，需要提前沟通下，并给出你的心理预期价格。

      现在的用地预申请制度，其实是有前身的，就是香港的“勾地制度”。

      所谓“勾地制度”，是土地主管部门根据市场情况和产业特点，对纳入出让计划的土地预先向社会公布出让方案，由意愿购买者提出用地预申请并承诺愿意支付的土地价格。

      如果申请者的资格符合条件而且所提出的价格符合政府预期，主管部门将以招拍挂方式公开出让该宗土地，提出用地申请者应当参加，且报价不得低于其承诺的土地价格。

      对政府而言，勾地政策提高了政府在招拍挂中的优势地位，排除了实力不足的中小企业，也就避免了流拍风险。

      对开发商而言，相比土地招拍挂激烈的竞争和不可控的土地成本，勾地是一种能够低于市场价格锁定并获取土地的方案，更有利于开发商锁定土地，取得土地。

      简单来说，“勾地制”在土地资源的市场配置过程中，更重视其公共资源属性，更有利于地方政府对土地资源的保护，减少土地流拍。

      话说回来，而张家港之所以采用用地预申请制度出让土地，与近一年来的土地市场关系不小。

      2021年下半年，张家港土地市场遇冷，虽然没有出现流拍，但是确实有地块终止的现象出现。

      根据统计，整个2021年，从7月份开始张家港就没有地块再度成交。

      作为楼市“源头”的土地市场遭到冲击，势必会对整个楼市产生不利影响。

      因此，为减少土地流拍、终止等现象发生，用地预申请政策就是当前可实施的有效手段之一。

      在预申请的保证之下，之后张家港的土地市场上，流拍、终止也许会成为历史。

3

全国多城实施，成效如何？

      用地预申请制度，有效减少了土地流拍等现象的发生，因此已经受到了不少城市的青睐。

      目前，全国已有多个城市采用用地预申请制度，成效明显。

      比如杭州、宁波等城市，适当采用了“用地预申请”的出让方式，同时结合部分回炉地块起拍价格下调等举措。

      在2021年第三轮土拍中热度回升明显，土地成交溢价率甚至达到7%，这也是全国第三轮土拍中溢价率最高的两个城市。

      可见，在当下的全国楼市，用地预申请制度更是一种有效的土地市场回温手段。

      回到张家港市场，此次采用用地预申请方式供地出让11宗地块，总出让面积约为867亩。

      其中，中心城区2宗、城西生态区1宗、经开区1宗、保税区2宗、高新区3宗、冶金园1宗、凤凰镇1宗。

      从各地块信息看，部分地块并不算特别突出，但采用了用地预申请方式出让，或能真正有效解决地块流拍的问题，在土地价格方面也会有不错的保障。

      最后附上各地块信息：

1

航杨新村地块

      地块位置：龙潭路东侧、拾房园路南侧

      规划用途：商住用地

      土地面积：14455.58㎡

      容积率：1.8

2

赵庄村委地块

      地块位置：馨苑路东侧、湖东花苑西侧

      规划用途：商住用地

      土地面积：16229.67㎡

      容积率：1.8

3

城西29号地块

     地块位置：南庄路西侧、白鹿路北侧

     规划用途：住宅用地

     土地面积：49729.26㎡

     容积率：2.0

4

乘航工贸学校地块

     地块位置：镇中路东侧、乘航西路北侧

     规划用途：商住用地

     土地面积：63275.82㎡

     容积率：1.2

5-6

中骏南侧商住地块、苏外东侧住宅地块

      中骏南侧商住地块位于：中港路西侧、镇山路南侧

      规划用途：商住用地

      出让面积：32430.56㎡

      容积率：3.0

      苏外东侧住宅地块位于：兴港路西侧、殷家埭路南侧

      规划用途：住宅用地

      出让面积：67109.39㎡

      容积率：2.0

7-9

荟萃坊01、02地块、展贸中心（瘦央园01）地块

      荟萃坊02地块位于：西环路东侧、荟萃路南侧

      规划用途：住宅用地

      土地面积：120289㎡

      容积率：2.2

      荟萃坊01地块位于：南苑路南侧、书径路西侧

      规划用途：商业用地

      土地面积：40968.75㎡

      容积率：4.5

      展贸中心（瘦央园01）地块位于：西环路东侧、未央路南侧

      规划用途：商住用地

      土地面积：29233.75㎡

      容积率：2.5

10

兴南路南侧地块地块

      地块位置：华昌路东侧、兴南路南侧

     规划用途：商住用地

     土地面积：65694.3㎡

     容积率：2.1

11

凤凰新城12#地块

      地块位置：汉江路东侧、望湖路北侧

      规划用途：商住用地

     土地面积：78308.88㎡

     容积率：1.5