最近媒体之风猛刮，都在说苏州楼市已经见底，马上就要回暖。

      真实的苏州楼市其实冰火两重天：

      园区胜浦房价一夜破3W，新青年们直接高攀不起~

     木渎板块中铁诺德·姑苏上府，直降37万，最低总价236万。

     北新区浒关中南·春风南案，房源优惠最高直降34W,单价低至2.32万/㎡。

     相城区元和板块建发园玺项目，开盘10天，才卖34套。

       ……

      以园区、新区狮山为代表的高光区域，潜在库存少了一倍多，新房市场火爆行情一如既往，但是相城区、吴中区等地，诸多房企举步维艰，对于目前的购房者而言，确实遍地都是“皮夹子”，看你会捡不会捡。

      所以回暖的本质，最终要看区域的供求关系有无根本性改变。

壹

      隔壁兄弟常熟楼市现状，可以说是哀鸿遍野。常熟现有目前在售和待售的楼盘大概有81个，再加上明年新盘的火力上新，半年内新房市场或将迎来“百盘大混战”的局面。

      按照目前在售楼盘库存来看，常熟楼市新房的库存量估计要达到400多万方，近3万多套，如果按照今年的去化速度来推算，这意味着常熟库存去化，起码要近30个月……

       严重供大于求的状态也直接反映在常熟房价里了。从2020年1月到2020年10月，常熟房价基本都是保持向下的走势。

▲图源：国家统计局

      所以新房跳水、特价房、工抵房各类劲爆消息，在常熟中介们的朋友圈屡见不鲜。

▲图源：常熟购房网

      苏大强依旧冰火两重天，常熟哀鸿遍野，所以不少朋友都在坐等港城诸多楼盘迎来“跳水大降价”，实际情况如何呢？

      真实的港城市场比你想象的乐观：

      从今年的整体成交量来看，今年港城楼市，整体供需两旺。

      去年11月底，张家港的商品房网签量是12330套，面积为1690377.34平方米。

      而今年是多少呢？截止2020年11月30日，张家港商品房共网签13401套，面积为1776857.95平方米。

      今年的整体网签量，明显高于去年，可见疫情的影响为0，年初的购买力只是暂时被封印了，并未缺席。

      从成交数据表现来看，今年6月份之后，楼市整体表现和去年相比，可以说是一骑绝尘。6月份的网签量直接飙到了1885套，而此后的7、8、9、10、11月份，网签量和去年相比，也是非常可观。

2019年楼市月均网签情况，数据来源 爱上网

2020年楼市月均网签情况，数据来源 爱上网

      从去年10月到今年的库存走势上看，港城整体库存面积以及对应的去化周期，还是相对健康的。

      截止到11月底，剩余库存去化周期为11.4个月左右。相对常熟市场，预期较为乐观。

      以上数据整理自克而瑞数据中心

      最后我们看下新房市场的成交价格 ：

      以上数据整理自克而瑞数据中心

      你会非常明显的发现，从去年的1月到今年的11月，持续23个月的时间，张家港的整体均价居然是在持续攀升的，偶有小幅回落，但是房价却依然是稳定上涨的。

      从去年1月份的13175元/㎡新房成交均价，到今年11月16177元/㎡左右的成交均价，港城新房市场，究竟经历了什么？

贰

      今年你有听说哪个楼盘公然玩起房价大跳水的吗？并没有！

      销售们依然矜持，广大开发商们虽然不像以往几年一样吃得红光满面，但是每个盘也饿不死。

      而且更重要的一点：面粉价也一如既往的，在持续上涨。

      今年在售的很多新盘售价，直接代表了去年拍地时候的面粉价涨势。而明年的新盘入市价格，又一定程度上是今年土拍价的直接体现。

      我们不妨做一个很有趣的，最直观的比对。

      不管你愿不愿意承认，面粉价一旦上去了，新盘售价就下不来，而且只要港城楼市供需关系持续健康，目前的楼市房价，还是有支撑点的。

      再看今年上半年的土拍成绩，也很有爆点：楼面价继续水涨船高，市中心的两块地土拍价直接超过了1.2万，城北地块也达到了9500元/㎡，城东地块楼面价，也开始逐渐突破万字头。

      面包价出来，整体市场的购买力，也依然强悍。无论是城央壹号首开房源的一夜售罄，还是棠颂云著的接连热销加推，整体市场一再向我们证明：房价持续上涨，港城人民的购买热情，也依旧在上涨。

      归根究底，供需关系直接影响房价涨幅，而有一点尤其重要的是：张家港和常熟相比，对土地控制力强，供需控制的好，不像常熟，一不小心，就陷入了供大于求的过激状态。

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