该死的2020马上要翻篇了，最近在看房的刚需朋友们，有没有一个切实的感受：每到一家楼盘，居然都有一种想现场“刷卡”的冲动？

      因为缺乏购房经验的你，在经历了楼盘现场全流程“PUA”之后，在销售苦口婆心的告诉你优惠马上要收回的时候，你不由自主的产生了一种真实的情绪：焦虑。

     所有人都在劝你买房，但是很少有人告诉你，怎么买房？买哪里的房子。

     接下来，这份2020年底的楼市总结，对于你接下来的买房决策，可能有重大参考意义。我们不妨来看一下过去一年里，楼市的几个“热点”现象。

      一．疫情

      疫情影响下年初港城楼市的“封印”，并没有封住暗流涌动的购房需求，这不是我说的，是数据说的。

      大家看下这张全年网签表，今年3月份开始，上半年网签数据逐月攀升。

      2020年3月—11月张家港新房每月网签数据

图片来源自爱上网

      而且今年的金九银十，相对于去年这个时候，跑量还是相当凶猛的。      

                

2019年3月—11月张家港新房每月网签数据

图片来源自爱上网

      年初的时候，有多少人担心会成为接盘侠？盼望着房价跌一点，再跌一点，但从全年表现来看，疫情对楼市的影响几乎为零。

       二．拆迁

      今年，我不知道作为本地人，你看到过多少次关于“身价暴涨”的新闻。

      塘桥人民刚刚“起飞”，乐余人民就又一次“身价暴涨”，过不了几天，凤凰镇的“拆迁补偿方案”曝光了，又一波人要“暴富”。

      今年，是关于“拆迁”新闻最多的一年。拆迁喜报层出不穷。大家记住这一句话，未来几年，大量拆迁房的存在，就意味着大量置换需求的集中爆发。

      三．分校区“遍地开花”

      城西，有实验西+梁丰初中西校区两大王者，还有实验小学泗港校区；

      城东，有实验小学乘航校区、市二中东校区、常青藤东校区；

      城北，有江帆小学、市二中北校区；高新区小学、初中等规划已经被提上日程；

      城南，有暨阳实验小学、市二中南校区；

      城中，有云盘小学悦丰校区；

      锦丰，有沙洲小学、沙洲中学北校区、张外北校区；

      金港，有苏州外国语学校金港小区；

      遍地开花的分校区建设，意味着什么？

      每一处分校区的设立，都意味着对老市中心名校（本校区）红利的“均摊”。

      四．老小区改造

      今年7月份，国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，重点改造2000年底前建成的老旧小区。

      了解下这个国家层面的政策，真的很重要。

      从去年开始，张家港就启动了《张家港市老旧小区改造三年行动计划》。

▲万红二村改造后

       今年，首批钢村嘉园、湾士岸二村、三村、花园浜北村、万红二村这几个老旧小区的改造工作已经全部完工。明年，还计划对暨阳花园、城市花园、东渡花园，后年对沙工新村、南苑新村等小区进行改造升级，总建筑面积达61.8万平方米，将惠及5300余户家庭。

       很多老旧小区因此而“改头换面”。这意味着市中心“老破小”价值会更坚挺吗？

       五. 土拍

      看看今年的主城区土拍数据，你会非常明显的发现，除了市中心用地依然是香饽饽之外，一些新区，身价也正在直逼“市中心”。

2020年主城区土拍价格一览

      六. 暴雨季维权

      今年7月份，张家港的一场暴雨，让很多“渣盘”纷纷现出原形，电梯漏雨、地下室成“水帘洞”、新房成水潭等等事件频发。渣盘层出不穷的港城楼市，品质盘更显稀缺。

      整个2020年的张家港楼市热点，看起来纷杂，其实每一个现象，都暴露出的是一些你未曾细想的“楼市真面目”。

      2021年该如何买房？我们直接说结论：

      第一点：如果没有很重的“市中心”情结，尽量考虑新区置业。

      目前港城的几大新区，还尚处于配套建设期，真的等到配套兑现期，房价不言而喻。

      很多时候，与别人的差距，就“赢”在对时机的把握。

      在这个阶段，从投资角度来看，新区的房价“起跳点”，明显比市中心更高。从自住的享受度来看，新的资源红利只能是落位新区。

      别误会，当下来讲，市中心区域依然很香。但是以后的几年，随着各类分校区的开学、各项效果图从纸上走向地上，新区只会越来越让人“眼红”。

      原因之一：市中心老小区拆迁没戏，只能原地升级，意味着市中心的地，只会越来越少，这也代表着市中心第二轮红利“卷土重来”的机会，越来越小。

       原因之二：每一个分校区的落地，都是对市中心本校区绝对“霸气”地位的挑战，继而波及的是市中心本身。

       这个很容易理解，过去张家港最好的区域是市中心，因为最好的商业资源、教育资源、医疗资源、生态资源都集中在这里，这就是为啥过去本地人混好了，都要跑市中心买房子。

       在这些资源中，最重要的一项，就是教育资源。目前张家港东南西北各个分校区资源的分布，就是在对市中心优质资源进行分流。

       而很多其它重要资源，比如新的市中医院、3万人的体育中心、黄泗浦生态公园等等，注定了只能在新区落子。

       所以，最受关注的学区资源落地新区，新的商业、文体、公园等资源红利正在赶来的路上，相比老态龙钟的市中心，年轻人更喜欢买哪里？

       原因之三，城市的骨架在拉升，板块正在加速扩张。

       张家港本来城市就不大，目前高架正在建设中，城市扩张步伐只会越来越快，二环变中环，城市逐渐“外拓”。

       高架的便捷性，让“市中心”、“二环内”最后的地段屏障，得以瓦解。足以驱动很多人“移情别恋”，去往风貌更新、城市界面更高大上的新区。

       第二点，各新区分校区建成开学之后，

       市中心“老破小”会越来越艰难。

       很明显，老旧小区“加装电梯”、“外立面刷新”、“车位优化”等优化策略，升级的只能是社区的风貌、停车便利度，但是换汤不换药，老破小的群租房问题、老龄化问题、物业问题等等依然存在。

      而老破小的核心“利器”，学区资源，又伴随着名校“分校区”的逐步落地，地位再次受到挑战。

      在没有各类分校区的时候，老破小所代表的名校本部还拥有绝对的霸权地位，比如你要上实验小学+第二中学，方圆五公里之内，考虑房价最便宜，总价最低，你就只能买这个沙工新村的小户型。

       但是现在不一样，年轻的购房者拥有更多选择了。分校区落地以后，原本属于市中心的“生源”，会慢慢转移，资源发生了“转移”，人群也难免会迁移。

       第三点：紧盯主城区里的“新区”盘，

       这些是未来的“高光盘”

       2020年，有两个现象值得大家引起重视：

      一方面是土拍数据，今年的土拍“出价”里，城北、城东等区域，土地楼面价开始直逼“市区”地价，比如12月时代地产拍下的城东住宅地块，楼面价就已经高达11258元/㎡。

      另一方面是城市风风火火的多地拆迁。外围乡镇区域，比如凤凰、乐余、大兴、塘桥等地，受港城“拆迁撤并类村庄”政策影响，即将崛起的是大量的拆迁房。

      大量拆迁，造乡镇拆迁房的结果，带来的另一个客观效应，就是“乡镇人进城买房”。

      而老的市中心新出地块只能说是卖一块少一块，新房供应量少且贵。加上前面提到的，市中心原有的“老破小”居住人群在逐渐置换至“新区”，乡镇客户又在不断进入主城区范围，双重挤压之下，一些“新区”的房子，就自然会成为首选对象。

      这两股趋势不可避免，最终会促成“新区”房价的水涨船高。

      第四点：港城第二轮财富“抢滩”已经开始，

      刚需优选第一梯队学区房。

      刚需置业，注意尤其是首套置业，抛开各种商业、文体、公园、交通等各项花头，建议直接奔向第一梯队学区。

      不是其它资源不重要，是因为在张家港，学区是硬需求。每个人的核心置业需求或许不同，但是在对首套房的升值预期上，却是一样的。

      目前的港城楼市，对于刚需而言，还是有一些非常合适的入手新盘。

      城西，实验西+梁丰中学西校区，新房最低买入门槛在文锦云庭；

      城南，暨阳实验小学+市二中南校区，刚需置业可以考虑依云兰庭；

      城北，金茂智慧科学城、以及建发·和玺的高层是优选项；此外，农联板块的正荣·棠颂云著的学区及价格优势也非常明显；

      城东，弘阳待推地块、时代地产12月份刚拍下的楼面价11258元/㎡的地块，也值得重点关注，因为属于“隐性学区盘”；

      高铁新城，中锐·星未来旁边规划有集小学、初中、高中于一体的13万平米的全新教育建筑项目，一旦相应规划落地，这个盘就是最直接的受益者。

      更多楼盘，房叔就不延伸了，抓住学区硬需求，年底尽快上车。

      最后一点，在学区价值趋同的情况下，

      优先选择口碑好的、品质好的开发商。

      今年暴雨季的诸多维权打脸，实实在在的硬逼着很多买房人将楼盘“品质与口碑”放到了第一位。

      从改善性置业的热潮来看，屡开屡火的金茂、首开6.3亿的建发、首开7个亿的国泰云栖、今年一路升温的暨阳府等等。

      这些高端改善盘都不约而同的指向一个事实：很多有钱人的首选项已经是“房住不炒”，更为关注的是社区内资源：品质、口碑、物业以及居住享受度。

      很多不缺房子的本地人，在超越了硬需求之后的购房选择，都在慢慢向“居住享受度本身”倾斜，这是目前港城高端改善置业市场的一个趋势。

换言之，品质盘，注重居住享受度的楼盘，后续保值、增值的能力会更强，因为强需求摆在这里，这是过去一年里，楼市的“秘密”。

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