你们去内卷你们的吧，我先躺会。

      听起来是不是很丧？但是躺平和躺倒还是不一样。躺倒是放松，躺平至少要让自己看起来平，那是需要动用到全身26处以上主要肌肉群的，只是换了一种姿势在使劲罢了。

      在我看来，买房投资本质上就是一种“躺平”之道。

      10年前买了苏州玲珑湾的那拨人，显然已经“躺平”成了全苏州人羡慕的对象，比起打工人长年累月从灵魂到肉体的996“奋斗”姿势，要舒服多了。

     聪明人的“躺平”，只是不在“一个赛道”里参加内卷，不代表他啥也不努力了。在中国，相对于股票、理财、保险、P2P之类，随时能让你“躺平床上惊坐起”的高风险，“买房”躺平这件事显然靠谱多了。

     眼下的张家港，

聪明人的“躺平”买哪里？

      在核心资产越来越吃香的今天，楼市已经给出了最现实的答案：城市新晋富人圈。

      老富人圈日趋饱和，而且买入门槛太高，所以每一个城市的新晋富人圈，现在都是一派火热。

      5年前的苏州，新晋富人圈在园区湖东，那时候的买入价是多少呢？市场最惨淡的时候，单价1.2万+就可以入场了。

      眼下的苏州，狮山核心、园区核心、古城核心已经高不可攀，所以四大新城新晋富人圈各自开花，科技城、太湖新城、高铁新城、平江新城大出风头，总价300万起，只能拼一拼小户。

      目前的常熟，新晋富人圈在新兴崛起的文化片区，房价清一色2.7万—2.9万，丝毫不影响区域内新房卖到即将断供。

      张家港的新晋富人圈在哪里？毫无疑问，城北才是目前唯一的答案。

大港城隐形“地王”即将来袭，

港城顶级流速板块已经坐实！

      一个非常明确的信号已经出现：

      与金茂府系一路之隔的2010-A04-E地块即将迎来土拍，市场指导楼面价12407元/㎡，上限楼面价13027元/㎡，拍地要求上还附加了“无偿提供不少于6500㎡商业用房”、“承担约1000万路面建设费用”这样的硬性拿地条件，后续这块地如果被拍下来，隐形楼面价成本直接远超1.3万，这在整个张家港楼市，都将是地王级别的存在。

地块航拍图

      从2019年金茂府6300元/㎡的拿地楼面价，到2020年建发9500元/㎡底价拿地，再到一路之隔，金茂府南侧地块楼面价即将突破1.3万+，城北地价，即将取“城南老地王”而代之。

      而与之相呼应的，是城北新房市场，两大改善盘的直接断供。

      第一点：均价2.1万+的建发·和玺洋房，入市几个月直接断供。

      第二点：均价2.1万的金茂府，近1800套房源，总货值接近54亿，不到一年半的时间，全部售罄。

     金茂悦的成交客户分布地图显示，全市范围内的“抢位”之战中，老市中心的溢出效应明显，金茂悦，对于城北之外其它板块的吸附力也显而易见，据了解，金茂悦的业主中，里面一大半都是从市区过来改善的客群，改善自住的比例达到了90%！

金茂悦客户分布图

      尤其是购买146、180平的业主中，有不少是卖了建发御龙湾、王府名邸、皇家首座等二手房，甚至是卖了别墅过来置换的。

      越来越多的高端买家跟投，城北的新晋“富人区”之名，已经坐实。在新晋“富人区”的初级成形阶段，如何选筹，才能在未来N年里拥有更多的“躺平”资本？敲黑板，重点来了。

第一点：越早抢位富人区

越要火眼金睛选对核心资源！

      有的人买房子，是因为地段，

      有的人买房子，是因为学校，

      有的人买房子，是因为空间，

      但真正的富人区“躺平”之道，却往往只为城市顶级资源买单。

      什么是顶级资源？

      ①  教育资源为王，其它退后。

      房叔曾经说过，同一区域内的两个盘，商业配套共享的情况下，一定要挑教育资源最好的那个。

      因为你要知道，在张家港这样的城市，论起投资属性，全民都关注的热点才应该是你买房抉择的焦点：教育资源。

      以城北双雄为例，金茂悦和建发·和玺，按照2021年已公布的张家港中小学施教区划分标准，目前两个盘的学区划分都是江帆小学+市二中北校区配置。

      但是一个属于造城，一个属于造盘，两者带来的资源强度与能级是不一样的。

      据小道消息，上海头部学校的引进已经越来越明朗，很可能会在金茂悦附近落位，一旦消息被证实，整个板块很可能成为张家港的一匹教育黑马。

       此外，金茂悦附近，更有北上广一线富豪们最青睐的莱爵公学国际学校在建（拥有300多年历史的英国名校），滨湖幼儿园现已竣工交付，将于今年秋季招生。

张家港滨湖幼儿园交付实景

      未来，以金茂悦为圆心，从幼儿园到小学、初中、高中的全优式优质学校配套，足以成为大港城顶级流速板块内真正意义上的“教育大脑”。

      优质学校资源对于房子的溢价能力有多强悍？

      以常熟文化片区为例，目前为止，板块内真正落地的商业体几乎只有一个在建的邻里中心，但是这丝毫不妨碍文化片区内的多个楼盘在2.7—2.9万的情况下，行情火爆到接近售罄，最核心的支撑点，还是昆承中学、凯文小学等“超强输出”的优质学校资源。

      苏州的例子更不用说了，房叔经常说“近资源者富”，其中最核心的就是教育资源。

      好的教育资源，直接帮你超越地段，超越地标级商业，甚至房龄这种小事，在广大鸡血孟母们面前，都不叫事。

      以苏州湖西师惠花苑为例，房龄高达17年的老社区，二手房成交价高达88873元/㎡，直接盖过了苏州地标级商业苏州中心旁的房子，为什么这么傲娇呢，因为人家是星海小学、中学双学区。

      所以，看一个项目的溢价能力，绝不仅仅是凭借它距离商业体有多近来判断，占据区域内最优质的教育资源，才是王道。

      ② 不可复制的自然资源

      富豪们看中的顶级资源除了学区，还有什么？

      苏州人人艳羡的富人区，园区双湖板块，南有独墅湖，北有金鸡湖，二手房均价就是整个区域内碾压式的存在。

     苏州园区双湖板块房价地图

      杭州有四大公认的富人区：之江板块、钱江新城、西溪板块和武林板块。其中，除了武林板块是杭州老市中心外，其他三大豪宅区，都无一例外占据城市顶级资源。

      而杭州的城市顶级资源无外乎三个：西湖、钱塘江和西溪湿地。

      所以，张家港的顶级城市资源是什么？在我看来，就是湖泊、公园。

      两者得其一，就值得艳羡；两者兼得，就是王炸；这也是为什么，暨阳湖生态公园旁的地块，能拍到13060元/㎡的地王之价。

      而放眼整个大港城，城北全新的“王炸”， 已经诞生。

      金茂悦，南有城市中央公园，北临南横套世外桃源，绝对的”王者”，别人苦心安排的周末亲子活动，对于金茂的业主们来说，不过是抬脚就能抵达的日常，这本质上就是豪宅对稀缺资源的占有。

金茂悦鸟瞰图

      有读者问我，这两大顶级资源，外加商业资源也很诱惑，到底选哪个？

      我的答案很简单，小孩才做选择题，成年人当然是全都要。

      在金茂悦，买房“躺平”，坐享未来高溢价的前提是，”学区+自然+商业”三大稀缺资源护航，没有牺牲，全都用一套房子一举拿下，而三大资源加持下的溢价能力，显然比单纯靠近商业体的房子更强悍。

      第二点：品质不仅费钱，还更值钱

      多城楼市证明：金茂＝超高溢价力

      很多金茂粉都是享过甜头的：金茂的金字招牌，在二手房市场，就是溢价神器。

      在上海，大宁金茂府（一期）二手房均价最高达16.4万，周边楼盘的均价是多少呢？5.8万—12.8万。

      在上海青浦区，海玥金茂悦二手房均价4.4万，周边楼盘的均价是多少呢？2.6万—4万。

      在杭州，滨江金茂府目前二手房均价11.5万，周边楼盘价格4.0万—8万，二手房价格遥遥领先。

      在杭州，黄龙金茂悦二手房均价7.1万，在周边住宅市场2.8—6.8万的价格中形成了鲜明对比。

      在苏州，科技城金茂府，二手房均价4.5万，更是在均价3.6万左右的科技城脱颖而出。

      每到一个城市，短短几年与周边住宅拉开的价差，以及增值能力，就是金茂实打实的溢价力，而这背后，金茂的“真金”品质，就是超高溢价力背后的绝对“护法”。

      抛开金茂圈层、物业服务这些让金茂在二手房市场笑傲江湖的“品质”软硬件，在张家港，金茂呈现出的“品质真诚度”已经让很多高端买家纷纷“路转粉”：很少有开发商，敢让业主提前一年就体验各种工艺细节，亮出“交付”真颜。

      去年11月，金茂干了件让业主们集体点赞的事，那就是提前一年，为业主们展示交付入口形象以及工艺样板、实体样板。

金茂ISC悦系98㎡&128㎡实体交付样板实景

      全国首创五大开放日：售楼处与展示样板间开放、工地开放、工艺样板开放、实体交付样板开放、交付前一个月开放。

      完全按照相应工期，公开透明的接受业主检阅，甚至连施工工艺和精装主材，都以最真实的样子毫无保留的展示出来给业主看。

      精装房背后的每一步真相兑现，对于大港城来说，可以说是教科书级别的示范。

      而在对“品质房”的打造上，金茂也坚持了自己的“不妥协”。

      在金茂悦的精装标准上，国内大品牌钢木复合门、日立/美的的中央空调、全热交换的新风系统，方太/西门子的厨房油烟机、燃气、科勒牌马桶、台盆，高仪的花洒、龙头……清一色都是品牌大件。

       此外，从吊顶到射灯+筒灯+灯带、墙面壁纸等装修起来费钱费力的细枝末节处，统统安排到位，据现场销售介绍，与市场上相似产品相比，金茂的精装标准每平米至少高出来500—600元的投入，越是高品质，越费钱。

       而金茂打造“品质房”的第二点“不妥协”，即是坚持最大化满足客户们对品质生活的追求。

       我们同时来看这样两款小户型的PK。

       左边的98㎡户型，三房两卫，更倾向于刚需类客群，因为功能上的需求更刚性。右边的99㎡户型，三房一卫，更倾向追求舒适性的改善类客户。

      仔细对比你会发现，左边的户型图一旦植入生活，实际体验中的不便之处其实很多：

      ①卫生间是多出来了一个，但是全家人的日常家居空间，却被压缩了很多。

      ②北房间的开间只有2.4米，老人或者小孩的日常居住难免会感觉压抑。而右边金茂的99㎡户型里，卧室清一色不小于3米开间，居住起来，舒适性更好。

      ③左边的这款98㎡户型，阳台东西侧都有凹凸缺角，挂壁空调会占用设备平台，后续主妇们想在阳台上洗点衣服之类的，没有洗手台的空间。右边金茂悦系99㎡的户型，阳台非常规整，使用率更高。

      除了这些非常照顾家庭成员生活细节的安排，让很多人好奇的是，为什么金茂把99㎡的小户型，只做了一个卫生间。

      答案很简单，因为追求改善性群体所看重的舒适度。凡能出得起1.9万+的单价，对旁边农联板块1.55万单价的超香盘，看都不看就直奔金茂售楼处刷卡的，很多都是处于事业上升期，对生活品质有要求的群体。

      什么是对生活品质有要求？

      就像你 “喜欢用买土豆的塑料袋装过季棉鞋”的老妈，

      完全不理解你老婆“一件同款打底衫要买上10个色号”的审美。

      买买买需要空间嘛？当然，衣帽间安排起，要大的。

      一台Kindle在手就能下载高清无码海量书籍，

      你老婆就搞不懂你为啥那么喜欢买纸质书。

      纸质书需要空间吗？当然，书房安排起，最好主卧也要有大飘窗，适合看书。

      夫妻俩希望培养出来的孩子有情有趣还有才，

      一路各种兴趣班加持，

      吉他需要地方放吧？钢琴需要摆客厅吧？

      圣诞节，客厅要搞个圣诞树吧？上周末，答应孩子要搞个室内儿童帐篷？

      你看，只要对品质生活有要求，全家人的每种兴趣，都需要空间。

      所以金茂作为品质生活的操盘者，坚持的就是定位改善，秉承用户思维，让“用者好用，居者舒适”。说起来简单，做起来很难，因为秉承的并非市场通用的“好卖”套路，而这种前置化的设计带来的享受度，要等到客户入住了才得以感受深刻。

第三点：当下的张家港楼市

你得看明白两大“价格差”

      第一个，明眼人很快能看出来，片区内的价格差。

      摆在广大购房者面前的第一道算术题，是这样的：

      金茂悦99㎡户型成交均价在18979元/㎡左右，同一板块内，市面上相似产品，98㎡户型的成交均价21870元/㎡左右，均价价差在2891元/㎡左右，问：金茂悦和市面上类似产品的总价价差是多少？

5月底单周成交数据

（来源自CREI中指数据、苏州住房和城乡建设局网站）

      恭喜你，答对了。20—30万！这是买入价上的价差。

      后续二手房市场，同一板块，同样的户型面积段，成交价哪怕是平起平坐，金茂悦在初始买入价上就少了20、30万左右，相当于多赚了这么多！

      这是多数人都看到了的“价格差”：在同一板块内的品质盘，买入门槛越低，后续获利空间越大。

      第二个，是城市与城市间的价格差。

      很少有人意识到的是，整个城北未来的富人区以后的价格“天花板”，其实是押宝在张家港的城市发展机会点之上的。

      苏州富人区，园区双湖板块，二手房均价6.2万元/㎡左右；

      常熟富人区，二手房房价2.7万—2.9万元/㎡；

      而眼下的张家港，城北作为未来“富人区”已经是不争的事实，目前的入场券门槛是多少呢？金茂悦系（二期），1.9万元/㎡。

      这样的价格，在隔壁兄弟常熟，三环线内，买不到任何新盘。

      抢在板块彻底成熟之前，以1.9万最低门槛，入手张家港未来的顶级富人区，这样的“价格差”，几乎决定了你未来10年，最大的“躺平”资本。

      是张家港富人区由1.9万攀升到2.7万容易，还是常熟房价天花板，从2.7万攀升至3万更容易，我想这个道理你一定明白。

      这就是张家港未来富人区的追涨空间。张家港越是飞速发展，富人区里的核心资产，越能领涨全城。

      有句话是这么说的，你当初孤身一人从老家到这个城市打拼，是因为这座城市比老家工资高，但是如果你把多出来的这些钱都花掉了，有天需要离开这里，那你的青春年华就相当于变成了这座城市的燃料。

      但是如果你把钱攒下来在这座城市买了房子，升值了、身价暴涨了，那相当于这座城市给你提供了燃料。

      而眼下张家港的火红时代，真的为你在提供燃料。

      2021年5月，被评为在《小康》杂志，中国小康网最新发布的“2021中国未来投资热点百佳县市”榜单中，张家港位列第一，远超昆山、常熟、太仓等其它“四小龙”成员。

2021中国未来投资热点百佳县市

（完整榜单）

       大争之世，张家港还是当年的“傻大胆”，敢想敢干，敢为人先。无论是筑巢引凤，还是大力提升城市软环境、项目建设，张家港都在为“招商引资”做最好的储备。

      在2020年的GDP 2020年，张家港还取得了一个关键性的成绩，张家港以6.39%的名义增速，成为苏州增速第一，以2710亿元的GDP总量，仅次于昆山和工业园区。

      在张家港第七次人口普查公报中，张家港全市常住人口为1432044人，与2010年相比，张家港常住人口增加了18.53万人，增长14.86%，远远高于常熟。

      从种种城市发展的“喜报”来看，张家港的城市骨架会更大，人口会更多，高新产业会越来越多，这个趋势是长三角一体化进程下没有任何力量可以阻挡的。

      正是瞄准了这样的城市发展机会点，所以你千万不要小看张家港新晋富人区未来的超级势能，提前布局核心资产，才是王道。怎么操作，才叫提前布局？

      ① 把握板块内入手的黄金“窗口期”

      买房投资最好的时间点是十年前，其次，就是现在。整个城北板块，1.3万+的港城新地王即将杀来，新中心的房价低于老城区，那就是低估，一如苏州园区对于姑苏区的全面超越，伴随着新晋“富人区”红利的全面成熟，眼下1.9万的金茂悦，与目前老市中心打底2.3万+房价的价差，就是起码的追涨空间！

      尤其值得一提的是，99㎡爆款小户型，上车门槛低，后续二手房市场流通性强，而且上车就比同板块相似产品多赚20—30万，香不香？

      ②  抓牢顶级流速板块内的最低入手门槛价

      张家港的核心资产在哪里？一定是这个城市流速最快，供需两旺的区域。城北从2019年到至今，已经被市场无数次检验是港城唯一的“顶级流速板块”。

      1.9万左右的金茂悦小户型，无论是自住，还是过两年卖出，它都是助你跑赢大盘，能马上变现的绝对王牌。

      ③ 锁定未来10年内的最大机会点，

      目前城北改善型大户型即将断供 ！

      相对小户型的超高流通性和低门槛优势，越来越多改善型客群奔涌而至的大城北，大户型未来的“超高溢价性”不可忽视。整个城北板块内目前呈现的最大“机会点”在于：大户型即将面临断供潮：

金茂府售罄、建发·和玺洋房产品售罄，

整个板块内高端大户型产品即将断供，

金茂悦极少量的146㎡、180㎡大户型产品，

（其中180㎡仅占整个城北板块供应量的2%）

已经被富豪圈“围剿”，正在凶猛出货，

目前1.9万的金茂悦，真的适合跑步进场。

      全新公园景观头排99—146㎡金茂悦新品，最后一栋稀缺小户型，超70米超宽楼间距，小区内部景观王座，即将加推，据说此前很多有钱人都在等这栋楼出来，有兴趣的朋友，赶紧加下方销售小姐姐微信，跑步进场。

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