炒掉物业　　尝试自治

　　2010年9月，位于人民路上的国泰现代城原先物业公司因为人员变动大、物业服务费收缴难等问题，经营情况出现一定困难，在与业主委员会沟通后，原先的物业公司有意退出。

　　作为原业主委员会副主任的陆桂兴听到物业公司想退出的这个消息后，和业委会其他委员开始到处奔走。

　　“在原先的物业公司明确无意继续经营后，我们几个委员受业主之托，开始向其他物业公司咨询，想准备再找一家物业公司来进行小区管理。”在与其他物业公司沟通后，有一家物业公司表示，如果按照原先1.2元/平方米的标准收取物业服务费的话，他们经营这个小区，每年要亏损10余万元。意思很明了，如果要他们接手这个小区，那就意味着要涨物业服务费或在其他相关免费服务项目上进行有偿服务，从而来弥补亏损缺口。

　　到底是涨物业服务费请其他物业公司，还是想其他办法？“我们几个委员向主管部门咨询后，再结合我们小区规模比较小的特点，一个新的想法萌生出来，我们为什么不尝试一下自治管理呢？”

　　2010年9月2日，现代城业主委员会对全小区275户业主进行了意见征询，最后246户业主同意自治，赞成率达90%以上。从2010年10月1日起，国泰现代城小区开始实行业主自治管理。

　　从去年10月1日开始到今年，现代城实行业主自治后，非但没有涨物业服务费，而且经财务决算，还留有结余。有些存在物业纠纷的小区把现代城自治当成一个样本，甚至虚心到现代城向陆桂兴一帮委员学习自治经验。

　　业主心声 　　

　　犹如生活在一个大家庭

　　12月25日，记者到现代城采访。遇到一位住在底楼的业主正在打扫卫生，谈到自治后的小区物业，这位业主表示，原先聘请物业公司进行管理，总是在情感上有点疙瘩，“像是花钱请了保姆，保姆工作不认真，还要不停要求涨工资一样。”他表示，现在业主自治后，业委会的成员都是一个小区的左邻右里，有什么事和他们说一下，都能马上解决，感觉就像生活在一个大家庭一样。

　　谈到小区业主关心的安防措施，一位正在门卫边上停车的业主说道：“原来的小区保安是实行的两班制，保安没有充足的睡眠，自然在工作时警惕性要差一点。最重要的一点，原先的保安人员流动性大，对小区安全存在一定隐患。”据了解，实行自治后，原先物业公司的保安有一部分继续留了下来。陆桂兴介绍说：“我们对留任的保安不但增加了收入，从原先的年薪2.1万元左右涨到2.4万元以上到现在的2.9万元左右，而且实行了三班制，保安有了充足的睡眠时间，平时工作积极性也很高。”

　　业主老方住在小区已经好几年了，谈到自治后的感受。老张表示，现在都是我们自己管自己，大家感觉就像家里人一样亲切。大家对社区活动的参与性很高，前段时间举行的社区业主文体活动我还参加了乒乓球比赛。  

　　“现在我们自己选出来的业主委员会定期或不定期的会做一份‘现代城简报’送到我家里，平时工作比较忙，通过阅读这些简报和参与社区活动，不但让我和周围邻居有了交流，也改变了都市里所谓的‘人情淡漠’。”李先生表示，通过自治后，业主之间增进了交流，平时接送孩子、带个东西和邻居打个招呼就行了。“现在生活在现代城，感觉很好。”

　　自治经验 

　　优质服务换来业主信任

　　一个让专业的物业公司经营尚捉襟见肘的小区，通过自治后，不但解决了收费难的问题，而且促进了邻里关系，增加了社区凝聚力，那么自治的“法宝”是什么？

　　对于这个问题，现代城业主委员会主任陆桂兴说，自治没有“法宝”可言，从一年的社区自治里，我的一个切身感受就是服务。“因为我们都是住在一个小区里的，不存在‘管理’的说法，无非就是业主委员会受全体业主之托，通过我们的努力，让大家生活在这里感觉温馨，感觉到和睦融洽。”

　　“把社区当成一个大家庭，做好我们的服务，自然会赢得业主的信任。”陆桂兴介绍说，原来的物业服务费收缴率大概是80%左右，实行自治后物业服务费收缴率达到了99%，说明业主对服务认同后，自然会愿意出物业服务费。

　　“赢得业主信任，和业主之间感情就像一家人的一个很好的例子就是2011年8月13日，”陆桂兴介绍说，“那天下大雨，人民路淹没了，现代城地下室也进水了，我们业主委员会和全体保安全力抢险。看到保安那么积极负责，很多业主不由自主地加入到抢险队伍中来，有的业主冒雨驾车去买排漏设备，有的在东门卫帮助指挥、疏导业主车辆，还有的业主看到保安没有时间吃饭，就主动去买了盒饭送给保安。”

　　“通过这个件事，大家都感觉到是生活在一个大家庭中的成员，都愿意共同努力为社区出谋划策，共同经营好这个大家庭。”

　　业界观点 　　

　　自治是业主权利

　　对于有些物业公司目前的经营窘迫现状，现代城的模式或许能为解决物业难提供一个新的尝试，对于业主自治，业内存在什么观点呢？

　　市物业管理处相关负责人表示：业委会自管，是业主在小区范围内行使自己的权利，贯彻自己的意志，实现自己利益最大化的一种行为，只要多数业主认为这样做对自己有利，则完全有权这样做，现代城通过自治实现了业主利益最大化，是值得肯定的。

　　江苏和嘉律师事务所石向生律师表示：《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”可见，法律完全允许业主自管。

　　有业内人士表示，业主自管也要承担一定风险，比如说，聘请的保安和清洁工，要不要按劳动法签合同？如果出现工伤等意外伤害，业主要不要承担责任？最后，即使多数业主支持自管，但如果部分业主不同意，小区内部互相抵制时怎么办？这些问题在尝试业主自治时也要有所考虑。