楼市的首个“限跌令”出台了，意不意外？

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      就在深圳、东莞、杭州、徐州、无锡、武汉等多个城市调控政策密集出台的时候，还是有城市冒出了“限跌令”。

图源网络 | 仅供参考

      实际情况是，从今年3月份开始，岳阳的新房整体价格，都处在下降的通道里。2021年7月，岳阳新建商品住宅销售价格环比（较上月份）下跌0.7%，同比（较上年同月）下跌0.9%。

      同时成交量大幅下降，数据显示：7月份岳阳中心城区新房成交1744套，同比下降了45.2%，量价齐跌！

      为什么？因为岳阳过去10年人口净流出42万，全省倒数第五，而房价却对标省会长沙！

      棚改政策的红利期早已过去，潮水退去了，才知道谁在裸泳。所以买房，你只需要记住一点：买人口净流入的城市，而不是净流出的城市。

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      第二个大新闻，就在今天，国家企业信用信息公示系统（广东）显示，恒大地产集团更换董事长、总经理以及法人代表。许家印不再担任恒大地产董事长。

| 国家企业信用信息公示系统（广东）网站截图

      新任董事长、总经理和法人代表均为赵长龙，其目前职位为恒大物业执行董事兼副董事长。

      消息公布后，在二级市场上，港股恒大系”股票大幅下挫，截至发稿时恒大物业跌超3%、恒大汽车跌超4%、中国恒大跌超2%。

      恒大一系列变动可回溯到去年的8月，“三道红线”的调控政策，是在去年八月出台的。它像一支响箭破空而出，以量化的指标，重新构建着行业格局；又如一道“惊雷”，炸醒了激进房企。

     什么是“三道红线”？“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1。

      如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，如果三道红线全部命中，只能借新还旧，不能新增负债。

      当三道红线颁布后，曾经隐藏的暗雷便在特定时间点引爆，这一年里，因三道红线引发的蝴蝶效应，席卷了行业内的所有房企，无论规模大小。很多头部房企相继暴雷，譬如泰禾，譬如华夏幸福，譬如蓝光。

      就在1个月之前，7月19日，江苏无锡市中级人民法院的一份民事裁定书让恒大系市值一天内蒸发了近740亿港元，许家印本人身家也缩水超过百亿。

| 国家企业信用信息公示系统（广东）网站截图

      8月10日，中国恒大公告，该公司正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售公司旗下部分资产，包括但不限于出售该公司上市附属公司中国恒大新能源汽车（00708，HK）以及恒大物业集团（06666，HK）的部分权益。

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     两大新闻，看似毫无联系，却再一次佐证了房叔前几天提到的，经济学家马光远的观点：未来买房，你要做到3个20%才行，否则会亏得很惨！这意思就是买房不要智商的时代已经结束了。接下来，对于投资型购房而言，哪怕躺平，也不能买错。

      哪三个20%？

      第一个20%：20%的城市才有买房的价值。

      马光远提到：下一个五年，中国的城镇化将进入分化的时代，几个大都市圈会进行深度融合，核心都市圈以及相当一部分大城市的房价会继续上涨。

      直白点说，就是就业机会多，人口持续流入的城市，房价会继续上涨，一些人口持续流失的城市，房子就只能满足下居住功能了，以岳阳为例，人口持续流失的城市，当普涨行情过去，楼市要靠“限跌令”才能强撑一会，楼市身子骨太弱了。

      第二个20%：就算是大中城市，也只有20%的楼盘才有增值空间。

      楼市行情越分化，核心资产加速上涨，普通资产原地装死。今年上半年，苏州楼市的”冰与火“，就是活生生的写照。

      第三个20%：未来10年里，只有20%的开发商才会持续创收。

       “旧世界的太阳正在西坠，虽日华灿灿，但已奄奄一息，行将一去不复返了。” 巴巴拉·塔奇曼在《八月炮火》里面写下的这句话，正符合地产行业当下的情形。

      三道红线的出台，恒大现金流遇险，压力由此而来。

      恒大这样的巨头房企临时换帅，以及近年来的一系列变动，其实是一个很明显的信号。

      三道红线泰山压顶，房企间大分化时代正式到来：部分负债高的巨头承压，增速会放缓甚至大幅下滑，甚至还有跌落神坛的，比如最近两年的泰禾、富力等等。

      楼市多事之秋，资产安全性、保值性越来越重要了，建议大家谨慎选房，选对城市，选对开发商，选对楼盘。

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